Xử lý nợ xấu: Ngân hàng gian nan, người thế chấp bị thiệt

Trong quá trình này, phía NH vẫn còn vướng nhiều khó khăn và phía khách hàng (KH), một số người lại “tố” bị nhân viên NH “chèn ép”. 

Thu hồi nợ vẫn… khó! 

Ông Shin Dong Min - Giám đốc NH Shinhan Việt Nam cho biết, gần đây, nhiều  KH đã liên hệ NH để nhờ tư vấn nên xử lý TSĐB như thế nào vì sợ mất quyền chủ động xử lý tài sản. Những KH có nợ xấu cũng đã nhận thức và phối hợp hơn với NH. 

Tuy nhiên, phía NH vẫn còn gặp khó khăn trong việc thanh lý TSĐB sau đó. Có trường hợp TSĐB lúc thế chấp có vị trí tốt nhưng sau đó thuộc vị trí xấu nên khó thanh lý. 

Hoặc với TSĐB là nhà máy, xí nghiệp, do đặc trưng của máy móc, thiết bị sẽ rất khó tìm KH phù hợp để giao dịch hoặc giá TSĐB luôn bị bán thấp hơn lúc KH thế chấp với lý do: sau thời gian sử dụng, thiết bị máy móc đã bị hao mòn. 

Việc thanh lý TSĐB cũng gặp khó khăn khi bất động sản “đóng băng”. Theo TS Đinh Thế Hiển - chuyên gia tài chính và đầu tư - hàng loạt chủ trương, chính sách tăng thuế sắp ban hành sẽ làm bất động sản đóng băng do phải chịu một lúc 2 loại thuế: thuế chuyển quyền sử dụng đất và tăng thuế giá trị gia tăng lên mức 10-14%. 

Cần minh bạch tình hình tài chính với ngân hàng và hiểu rõ hợp đồng vay trước khi ký kết.

Lúc này, những TSĐB thế chấp cho NH có giá trị 5-7 tỷ đồng trở lên sẽ rất khó thanh lý. Người mua sẽ phải cân nhắc khi mua một căn nhà có giá 5 tỷ đồng phải gánh thêm khoảng 500-700 triệu đồng. 

Ngoài ra, cũng có trường hợp NH khó thanh lý TSĐB do KH đã đem cho thuê. Chị Giàu (ngụ H.Hóc Môn, TP.HCM) cho biết, chị đặt cọc mua một mảnh đất do NH phát mãi, mảnh đất này đang được bên thứ ba thuê làm bãi giữ xe.

Theo lời người bán, hạn thuê chỉ còn 1 tháng. Song, sau đó chị mới “té ngửa” vì phát hiện mảnh đất này tự động “đáo hạn” cho thuê thêm 2 năm nữa, theo thỏa thuận trong hợp đồng trước đó. Chị muốn mua nhưng đành rút cọc.  

Còn nhiều khó khăn khác cũng khó ngờ. Như mới đây, NH A. tổ chức bán đấu giá lô đất vốn là TSĐB với giá khởi điểm là 664,7 tỷ đồng. Tuy nhiên, trên phần diện tích đất này có dự án đầu tư xây dựng khu cao ốc.

Theo các chuyên gia, đất liên quan đến khách hàng mua căn hộ dự án nên có thể sẽ phát sinh tranh chấp pháp lý cho bên nhận chuyển nhượng dự án. Khả năng NH thanh lý được tài sản này để thu cả gốc lẫn lãi sẽ rất khó. 

TSĐB có giá trị nhỏ đã khó thanh lý, với các dự án giá trị lớn thì độ khó càng tăng. TS Đinh Thế Hiển cho biết thêm, mới đây nhà đầu tư đến từ Lucxemburg - EZ Land đã từ chối những bất động sản "dính" nợ xấu là cao ốc Saigon One Tower (quận 1, TP.HCM), cao ốc V-Ikor (quận Bình Thạnh, TP.HCM)…

Lý do là không ai muốn bỏ tiền mua mà không được phép thiết kế lại hoặc phải chịu thêm chi phí về thủ tục sang tên. 

Mất nhà, mất tài sản đảm bảo vì mập mờ

Nghe xử lý nợ xấu, KH nào cũng lo lắng vì thực tế có một số NH rất “quyết liệt” và gây không ít thiệt hại cho người thế chấp. Luật sư Bùi Minh Nghĩa - Phó giám đốc Công ty Luật TNHH MTV Đại Luật Hằng Sinh, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết: “Tôi từng tư vấn cho không ít trường hợp KH bị “chèn ép” khiến họ phải mất TSĐB”.

Các trường hợp mất TSĐB đều bắt đầu từ lý do không đủ khả năng chi trả.

Chị Tr. (Q.4, TP.HCM) vay NH 10 tỷ đồng để mua nhà. Sau đó, chị mất khả năng chi trả, khoản vay trở thành nợ xấu nên chị đành hợp tác với NH bán nhà trả nợ. Nhân viên thụ lý hồ sơ đề nghị “làm cò” và đưa 4-5 lượt khách đến, tất cả đều định giá 9,5 tỷ đồng.

Thấy bán giá rẻ, chị Tr. quyết định giữ lại nhà và sẽ trả nợ lẫn lãi hằng tháng cho NH. Một nhân viên nói: Nợ quá hạn càng lâu, tiền lãi phát sinh càng nhiều. Ví dụ, 1 tỷ đồng, lãi trong 1 năm là 111 triệu đồng.

Sau đó, nhân viên này còn liên tục gọi điện thoại cho người thân của chị Tr. khiến chị rối rắm và đồng ý bán. Sau đó, chị được biết nhân viên NH “câu kết” với khách để ép giá, mua nhà chị và sang tay lập tức với giá gần 12 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, còn có trường hợp không đọc kỹ quy định trong hợp đồng khiến TSĐB thế chấp biến thành dạng cầm cố. Chị V. (tại Q.Bình Tân, TP.HCM) vay 2,5 tỷ đồng mua chung cư.

Quy định NH có ghi: Bên vay không có khả năng chi trả nợ thì thế chấp sẽ trở thành cầm cố. Do không được NH giải thích rõ sự khác biệt giữa  chữ “thế chấp” và “cầm cố” nên khi chị mất khả năng chi trả, NH đã chủ động bán căn hộ để trừ nợ.

Những trường hợp bị mất TSĐB là do KH không hình dung được chi phí phát sinh sau khi vay cũng đã diễn ra. Ông Shin Dong Min cho biết, KH thường tìm cách kéo dài thời gian xử lý TSĐB để xoay xở hoặc cho rằng thời gian càng lâu, giá trị TSĐB sẽ tăng.

Thực tế, thời gian càng kéo dài, phí tổn phát sinh càng nhiều, dẫn đến khách hàng mất luôn TSĐB. Ví dụ, với khoản vay khoảng 10 tỷ đồng, sau 3 năm rơi vào nợ xấu thì tiền lãi phát sinh có thể lên 1-3 tỷ đồng, tùy NH. 

Các trường hợp mất TSĐB đều bắt đầu từ lý do không đủ khả năng chi trả. Do đó, để tránh tình trạng này, “khi thực hiện vay vốn, KH nên minh bạch đối với nguồn thu, tình trạng TSĐB và các nghĩa vụ nợ khác để NH cân nhắc quyết định cho vay, và nếu chẳng may xảy ra nợ quá hạn, nợ xấu, sự hỗ trợ của NH mới có thể hiệu quả, tránh mất nhiều thời gian và phí tổn mà phần lớn KH phải chịu” - ông Shin Dong Min tư vấn.

Trường hợp, nếu xác định không có khả năng chi trả thì “người cầm cố phải bán TSĐB để tránh lãi suất phát sinh, đồng thời có thêm vốn để làm lại từ đầu. Đừng hy vọng TSĐB tăng giá để rồi mất cả chì lẫn chài” - TS Đinh Thế Hiển nói. 

Thanh Hoa