"Xé" nhỏ căn hộ để huy động vốn, hình thức đầu tư nằm ngoài vòng pháp luật

TS Phạm Anh Khôi – CEO Công ty Fina & Realbox chia sẻ, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, nên rất khó để chia nhỏ được và cần nhiều tiền để đầu tư, là cuộc chơi của các những nhà đầu tư có giá trị lớn. Do đó, nên chia nhỏ quyền sở hữu ra thành nhiều phần khác nhau để ai cũng có thể tham gia đầu tư thông qua các ứng dụng công nghệ.

Theo TS Phan Phương Nam -  Trường đại học Luật TPHCM, hiện nay ở Việt Nam đã có một số công ty bất động sản sử dụng công nghệ số hoá trong việc huy động vốn các dự án bất động sản. Ví dụ, Công ty Houze huy động một dự án ở Bình Dương với số tiền 3,7 tỷ đồng (khoảng 65% giá trị của 3 căn hộ cao cấp), họ sử dụng  nền tảng công nghệ kêu gọi 3.700 cổ phần – tương đương mỗi phần 1 triệu đồng. Mô hình này đầu tư trong vòng 18 tháng với lãi xuất 11%/năm, trường hợp không huy động vốn đủ thì doanh nghiệp họ hoàn trả vốn lại cho nhà đầu tư. Hay Công ty Monnka chào bán một nền đất tại Bảo Lộc có giá 1,67 tỷ đồng, chia nhỏ 1.000 phần trên nền tảng công nghệ Blockchain, khách hàng có thể tham gia đầu tư với giá 1,67 triệu đồng/phần.

Nhiều bất cập trong hình thức đầu tư bất động sản bằng công nghệ, nhiều chuyên gia kiến nghị Nhà nước cần hoàn thiện khung pháp lý để giúp thị trường phát triển

“Các mô hình trên là chia nhỏ bất động sản ra nhiều phần để tạo cơ hội cho nhiều nhà đầu tư cùng tham gia, trường hợp nếu không thích có thể bán lại giống như cổ phiếu. Đây cũng là một cách hay, quan trọng ở đây chúng ta quản lý nó như thế nào, cần một sự thống nhất để đưa ra đường hướng chung. Nếu dựa trên những công cụ hiện như hợp đồng hợp tác kinh doanh chúng ta có thể quy định về việc bán phần góp vốn trong hợp đồng và thay đổi thành một đối tác khác, tuy nhiên hình thức này không thể gọi là chứng khoán hoá được vì pháp luật Việt Nam chưa quy định” – ông Nam nhận định.

Theo các chuyên gia, việc sử dụng công nghệ trong bất động sản sẽ giảm được các chi phí giao dịch, không bị hạn chế thời gian giao dịch, giảm thiểu tối đa các thủ tục hành chính để chuyển giao quyền sở hữu bất động sản; nhà đầu tư chỉ cần số vốn rất ít… Tuy nhiên, đây là một loại hình pháp lý mới, cần quy định rõ để xử lý các vấn đề tranh chấp giữa những người nắm giữ, đảm bảo giữa chủ sở hữu trên pháp lý và chủ sở hữu trên nền tảng công nghệ. Cần có cơ chế đồng thuận trong quyết định, mua bán, cho thuê bất động sản giữa những người sở hữu trên nền tảng công nghệ. Kiến thức nền tảng kỹ thuật số cũng như các vấn đề liên quan chưa được phố biến rộng rãi trong người dân; kiến thức xã hội, cơ chế đồng thuận cũng còn nhiều cách biệt, hạn chế…

Vì vậy, tại hội thảo các chuyên gia kiến nghị cần có cơ chế thí điểm để phát triển thị trường bất động sản trên nền tảng công nghệ; khuyến khích về thuế, thủ tục để tạo động lực thúc đẩy thị trường số hoá tài sản thực. Nhà nước cần hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh về lĩnh vực tài sản hoá để người dân an tâm khi đầu tư. Cần minh bạch hơn nữa trên các thông tin quy hoạch bất động sản, thông tin về tranh chấp hoặc hạn chế giao dịch…

GS.TS Trần Ngọc Thơ nhận định, đây cũng là thị trường có giá trị chưa được khai thác vì bị khoá chặt trong đống hành chính, giấy tờ. Công nghệ trong bất động sản không chỉ nhằm mục đích đầu tư mà còn nhiều mục đích phát triển hơn. Tuy nhiên, sử dụng công nghệ trong việc gọi vốn các dự án bất động sản đang có nhiều vấn đề cần làm rõ nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro cho hệ thống tài chính, làm rõ vấn đề tài sản kỹ thuật số. Tiếp đến, việc cấp phép cho các hoạt động này phải tuân thủ tiêu chuẩn về thanh khoản, đòn bẩy, bảo về dữ liệu, tài liệu cá nhân, hành vi thị trường… Cơ sở pháp lý nào, làm thế nào để bảo vệ tất cả các vấn đề trên? Hầu hết các hoạt động huy động vốn đều phải được cung cấp thông tin, vậy làm sao để biết được thông tin về người vay, các tổ chức phát hành này như thế nào, các thủ tục vay, các dự án tiềm năng… ai sẽ là người giám sát? 

“Đặt biệt là làm thế nào để hạn chế việc nắm giữ tiền của khách hàng? Các nhà đầu tư cần hết sức thận trọng cho vấn đề này, về lâu dài cần có sự thảo luận rất kỹ từ các chuyên gia, nhà làm luật cũng như ý kiến đóng góp từ các doanh nghiệp giúp hoàn thiện khung pháp lý để từ đó có thể thực hiện thí điểm” - GS.TS Thơ khuyến cáo.

Bích Trần