Xây dựng nhầm thửa đất, giải quyết ra sao?

Hỏi: Năm 2017 tôi có nhận chuyển nhượng thửa số 01 trong tổng số 4 thửa đất do chủ cũ phân lô chuyển nhượng lại. Năm 2018, bà T. nhận chuyển nhượng thửa đất số 03, tức cách đất của tôi một thửa. Tất cả các thửa đất đều có mặt tiền đường nhựa, diện tích tương đương nhau, xây gạch để phân ranh giới, riêng thửa đất của tôi nằm sát hẻm bê tông. 

Do bận công việc nên có một thời gian dài tôi không đến khu đất của mình. Năm 2022, khi Nhà nước có thư mời giải quyết bồi thường, do đất bị giải tỏa một phần, thì tôi mới phát hiện đất của tôi đã bị người khác xây nhà trọ. Người sử dụng đất là ông H. Ông H. khai ông mua của bà T. đầu năm 2020, khi đó đã có dãy nhà trọ. Trong khi theo giấy tờ thì bà T. đã bán cho ông H. thửa đất 03, mà đất này hiện đang bỏ trống. Hiện nay giữa tôi và ông H. không thỏa thuận được, bà T. thì không hợp tác, vậy tôi phải làm thế nào để đòi lại thửa đất của mình? Thanh Điền (thị xã Tân Uyên, Bình Dương)

Trả lời: Trường hợp trên, nếu thửa đất vị trí số 03 không ai quản lý sử dụng và theo giấy tờ bà T. đã bán cho ông H. thì xem như các bên đã quản lý sử dụng sai vị trí đất của mình. Việc sử dụng nhầm thửa đất phát sinh từ khi bà T. xây nhà trọ nhầm vị trí thửa đất của anh, nhưng do anh không phát hiện nên bà T. đã xây dựng xong và đã bán, chuyển nhượng cho ông H.

Nếu thỏa thuận được các bên có thể làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể là anh nhận thửa đất số 03 và ông H. nhận thửa đất có nhà số 01 (có bù hoặc không bù giá trị chênh lệch).

Trường hợp ông H. không đồng ý, thì anh có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Theo điều 202 và 203 Luật Đất đai năm 2013, thì khi có tranh chấp đất đai mà các bên không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã, nơi có đất tọa lạc để hòa giải; trường hợp hòa giải không thành hoặc không hòa giải được (do một bên không đến) thì UBND sẽ lập biên bản ghi nhận và hướng dẫn các bên khởi kiện ra tòa án. Trong trường hợp đất này đã được cấp giấy chứng nhận, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp là của tòa án.

Quá trình giải quyết vụ án tòa án sẽ triệu tập các bên liên quan và xác minh quá trình xin giấy phép xây dựng (nếu có) của bà T. Nếu thửa đất có nhà trọ đúng là của anh và bà T. xây dựng nhầm thửa, thì yêu cầu của anh hoàn toàn có thể được tòa án chấp nhận.

Luật sư Huỳnh Minh Vũ (Đoàn Luật sư TPHCM)