Vừa bớt khó khăn, doanh nghiệp bất động sản lại đua nhau tăng giá

Dự án mới giá cao chóng mặt

Dự án Eaton Park (TP Thủ Đức, TPHCM) của Tập đoàn Gamuda Land với khoảng hơn 2.000 sản phẩm vừa được giới thiệu ra thị trường có giá lên đến khoảng 130 triệu đồng/m2. Với giá trên, căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích khoảng 52 m2 sẽ có giá bán gần 6,7 tỉ đồng/căn.

Cách đó không xa, dự án LUMIÈRE Riverside (phường Thảo Điền, TP Thủ Đức) giá bán trên thị trường thứ cấp hiện khoảng 92 - 100 triệu đồng/m2.

Tại thị trường Đồng Nai, Tập đoàn Ecopark vừa mở bán dự án Eco Village Saigon River có mức giá thấp nhất khoảng 126 triệu đồng/m2 đất và cao nhất lên đến hơn 170 triệu đồng/m2 đất.

Dự án Sycamore của Capitalland tại Bình Dương cũng đưa ra mức giá bán trung bình từ 100 - 120 triệu đồng/m2 với các căn nhà phố liền kề và song lập.

Theo bà Giang Huỳnh - Phó giám đốc Trưởng bộ phận nghiên cứu và S22M, khan hiếm quỹ đất tại khu vực nội thành TPHCM đã thúc đẩy giá nhà tăng cao. Nguồn cung có giới hạn và chủ đầu tư dần hướng đến phân khúc nhà cao cấp.

Các dự án nhà ở mới ra mắt đều có giá cao chóng mặt.

Hoạt động sụt giảm này phản ánh sự phát triển đúng chu kỳ của phân khúc nhà thấp tầng, dần dần sẽ ngày càng ít nguồn cung cho các sản phẩm này tại khu vực nội thành. Các sản phẩm sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và người mua giàu có.

Cũng theo bà Giang, trong bối cảnh thị trường khó khăn, các nhà đầu tư vẫn có tâm lý thận trọng hơn khi ra quyết định đầu tư.

Dấu hiệu ôm hàng, tung giá ảo

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM – cho rằng, hiện 70% khó khăn là do vướng pháp lý. Tại TPHCM có 148 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội chưa thể hoàn thành thủ tục đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc bị dừng triển khai thực hiện, dẫn đến hệ quả là có khoảng hơn 58.000 khách hàng mua nhà tại các dự án chưa được cấp “sổ hồng”.

Có thể thấy, từ năm 2020 - 2023 là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản, nhưngtừ cuối năm 2023 thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và đã dần tăng trưởng.

Tuy nhiên, trong quý I/2024, chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” với diện tích 3.647,4 m2 và chỉ có 1 dự án (cũ) đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ và không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, có 62 dự án nhà ở thương mại (dự án cũ) đang triển khai với 28.462 căn hộ.

“Do vậy trong năm 2024, thị trường bất động sản TPHCM sẽ còn tiếp tục mất cân đối “cung - cầu” nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc “neo giá cao”, đặc biệt là vẫn “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội” – ông Châu nhận định.

Ông Nguyễn Văn Hậu - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding – chia sẻ, giá tăng một phần phụ thuộc vào quy luật cung cầu. Hiện nay nguồn cung bất động sản đang khan hiếm vì nhiều dự án chưa được tháo gỡ pháp lý. Một dự án đưa ra thị trường giá cao hay thấp thì chủ đầu tư họ đều có các chiến lược nhất định, thông thường họ sẽ cho booking trước để đo lường lượng khách hàng quan tâm sản phẩm. Ví dụ, họ có 100 sản phẩm mà có tới 300 người mua thì chắc chắn lợi nhuận kỳ vọng đặt ra sẽ cao hơn, dẫn đến việc trên thị trường có những dự án vị trí đẹp giá có thể cao.

Cũng theo ông Hậu, để giá nhà giảm rất khó, vì hiện nay khi thực hiện dự án rất nhiều chi phí, trong khi đó thời gian thực hiện pháp lý một dự án có cũng mất 3 – 5 năm dẫn đến chi phí ngày càng đội lên. Trong khi đó, nhiều dự án đang bị vướng pháp lý nên nguồn cung ít so với nhu cầu của người dân. Để đưa giá nhà tiệm cận với người dân chỉ có 1 cách là đẩy nhanh nhà ở xã hội, vì hầu như các căn hộ trên dưới 2,5 tỉ hiện nay không còn ở TPHCM.

“Dự kiến các luật mới liên quan đến bất động sản sẽ có hiệu lực sớm hơn, nên thị trường bất động sản kỳ vọng sớm được tháo gỡ, nguồn cung nhà ở sẽ tăng, thị trường sẽ ổn định và phát triển hơn. Vì mỗi khi luật thay đổi sẽ chi tiết hơn, quy định chặt chẽ hơn, từ đó các chủ đầu tư cũng sẽ mạnh dạn hơn”- ông Hậu chia sẻ.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán cho rằng, hiện thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ấm lên, bắt đầu có thanh khoản, trong khi đó nhiều dự án còn vướng pháp lý nên nguồn cung hạn chế dễ dẫn đến thị trường bất động sản có hiện tượng làm giá.

Theo các chuyên gia, kỳ vọng các chính sách pháp luật mới tháo gỡ các vướng mắc tăng nguồn cung dự án nhà ở, giá nhà ổn định hơn.

Vậy tại sao 1 số dự án bất động sản lại làm giá? Đây là hiện tượng các nhà đầu cơ thời gian qua ôm hàng, nay bung hàng ra tạo hiện tượng giá ảo. Người mua cần cẩn trọng.

Hiện chúng ta chưa có cơ chế kiểm soát đầu cơ bất động sản, trong Bộ Luật hình sự cũng không có quy định xử phạt hành vi thao túng, thổi giá bất động sản. Chính vì người ta không xem đây là hành vi phạm tội, và đây cũng chỉ là kỹ thuật mua bán.

Chính vì vấn đề này giá cứ tăng, làm áp lực lên đối tượng nhu cầu nhà ở thật, khi giá bất động sản tăng quá cao thì bắt buộc căn hộ cho thuê tăng theo, dẫn đến những người không đủ điều kiện mua nhà không thể mua được nhà ở còn ăn mòn vào chi phí tái đầu tư vào sức khoẻ, học vấn để phát triển nghề nghiệp, đó là những hệ luỵ về lâu về dài.

Để khắc phục tình trạng này Chính phủ phải kiểm soát lại các vấn đề giao dịch bất động sản, buộc các giao dịch phải qua ngân hàng; kiểm soát phía công chứng để xem có hiện tượng mua bán lòng vòng hay không và phải có tội danh hình sự về thao túng giá bất động sản.

Nếu không kiểm soát được các giao dịch bất động sản thì giá nhà còn có thể tăng nữa. “Mục đích của các nhà đầu cơ là vẫn tìm cách dùng bất động sản như sản phẩm đầu tư chứ không để là sản phẩm tiêu dùng vì nếu là sản phẩm tiêu dùng thì phải phù hợp với sức mua và khả năng chi trả của người tiêu dùng” – ông Đán nhận định.

Bích Trần