Vì sao Việt Nam chưa phát triển mô hình quỹ tín thác bất động sản?

Ông David Jackson - Tổng giám Đốc Colliers Việt Nam đã có buổi chia sẻ với phóng viên Báo Phụ nữ TPHCM về mô hình quỹ tín thác bất động sản này. 

* Phóng viên: Trước bối cảnh dòng tiền đang gặp khó đối với các doanh nghiệp bất động sản khiến thanh khoản thị trường sụt giảm. Theo ông, thị trường bất động sản cần làm gì để phục hồi? 

- Ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Việt Nam: Thực tế hầu hết nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam lâu nay chỉ đầu tư các bất động sản đất nền, nhà phố, căn hộ để bán lại hoặc cho thuê. Họ chưa có cơ hội tiếp cận các loại bất động sản dòng tiền có giá trị lớn như cao ốc văn phòng, trung tâm mua sắm, khách sạn, nhà xưởng công nghiệp, cơ sở chăm sóc sức khỏe… Nguyên nhân vì các tài sản này đòi hỏi nguồn vốn lớn, chi phí vận hành cao, kỹ năng để quản trị dòng tiền và kiểm soát rủi ro.

Trong bối cảnh khát vốn và thanh khoản thấp, theo tôi mô hình quỹ tín thác bất động sản (REIT) là giải pháp hoàn toàn khả thi nếu được phổ biến rộng rãi và tâm lý thị trường cởi mở đón nhận hơn. Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn dư địa tăng trưởng lớn với khả năng tăng trị giá vốn và lợi suất hấp dẫn trong dài hạn. 

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Việt Nam

* Tại sao ông cho rằng, quỹ đầu tư bất động sản có thể giúp thị trường bất động sản trong lúc này? 

- Thị trường quỹ đầu tư bất động sản liên quan mật thiết khối lượng tài sản của người dân và doanh nghiệp. Bất động sản phát triển sẽ kích hoạt sự tăng trưởng của những lĩnh vực kinh tế khác như: xây dựng, sản xuất, thương mại dịch vụ và hàng chục ngành nghề khác. Do đó, nhu cầu “góp vốn” để đầu tư và phát triển bất động sản giữa các cá nhân trên thị trường rất cao và là tiền đề cho sự hình thành của các quỹ và quỹ tín thác như REIT tại Việt Nam.

Nếu mô hình REIT ra đời giúp sẽ giải quyết 2 vấn đề, thứ nhất là doanh nghiệp bất động sản có phương thức huy động vốn mới. Thứ hai, nhà đầu tư có phương tiện đầu tư mới. Tôi nghĩ điều này là bước tiến tiếp theo để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển theo xu hướng tiệm cận với thế giới.  

* Ông có thể chia sẻ điểm mạnh, yếu của mô hình này? 

- Tôi nghĩ REIT vẫn là nền tảng đầu tư nhiều tiềm năng phát triển tại Việt Nam trong dài hạn. Điểm mạnh của mô hình này là cơ chế hoạt động rõ ràng, dễ hiểu từ bộ máy quản lý quỹ, quản lý tài sản đến ban tư vấn, định giá, kiểm toán, giám sát. Tính tuân thủ đạo đức kinh doanh, chiến lược đầu tư đúng đắn và kỹ năng quản lý tài chính là những thế mạnh giúp REIT gầy dựng niềm tin từ nhà đầu tư. Đáng chú ý, một điểm cộng lớn là REIT có xu hướng tăng trưởng về lợi nhuận nhanh hơn so với cổ phiếu và trái phiếu.

Tuy nhiên, nghe rất lý tưởng, nhưng thực tế tại Việt Nam, các cơ hội đầu tư tốt với tiềm năng lợi nhuận cao hiện không dễ tiếp cận, mà một trong những trở ngại là quy trình pháp lý còn phức tạp. Cần hoàn thiện các nền tảng về luật pháp, các ưu đãi về thuế… để thúc đẩy hoạt động hiệu quả của REIT hơn trong thời gian tới. 

* Được biết, ở các quốc gia khác mô hình REIT hoạt động rất hiệu quả, vậy theo ông nếu phát triển ở Việt Nam sẽ như thế nào? Vấn đề pháp lý cần được minh bạch ra sao?

- Tại các thị trường già dặn hơn, REIT đóng vai trò không thể thiếu và chiếm quy mô khá lớn trong các hoạt động đầu tư. Việt Nam hoàn toàn có thể học hỏi các quốc gia này để phát triển loại hình quỹ REIT. 

Mô hình quỹ tín thác bất động sản được các quốc gia trên thế giới áp dụng rất hiệu quả, ông  David Jackson cho rằng Việt Nam nên học hỏi

Cụ thể, tại các thành phố lớn ở Trung Quốc nhiều nhà đầu tư tổ chức nội địa tham gia rót vốn vào phân khúc văn phòng và các loại tài sản “kinh tế mới” (tổ hợp cao ốc văn phòng, cơ sở sản xuất công nghiệp và logistics) và “khoa học đời sống” tòa nhà văn phòng y khoa, R&I - trung tâm nghiên cứu và cải tiến). 

Tại Ấn Độ, trong quý 3/2022 vừa qua thị trường đón nhận nhiều quỹ REIT niêm yết lên sàn nhiều tài sản văn phòng và bán lẻ quy mô lớn với kỳ hạn 12 tháng.

Tại Hàn Quốc, thị trường vốn đã bắt đầu chào bán từ năm 2022 chứng chỉ quỹ REIT theo mô hình mới – chứng khoán đảm bảo bằng tài sản kỹ thuật số.

Những ví dụ trên cho thấy, để thúc đẩy REIT phát triển, khía cạnh quan trọng nhất là khung pháp lý cụ thể, hoàn thiện để luật hóa các giao dịch, bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư, hạn chế nảy sinh phức tạp khi có tranh chấp.

* Mô hình REIT đã được quy định trong Luật Chứng khoán, vậy theo ông tại sao REIT đến nay vẫn chưa phát triển tại Việt Nam?

- REIT chưa phổ biến tại Việt Nam vì 2 lý do chính. Thứ nhất, tính thanh khoản thấp của chứng chỉ REIT (vì không dễ chuyển đổi thành tiền) được xem là nguyên nhân chính khiến nhà đầu tư e dè. Việt Nam là một thị trường còn khá trẻ khi cổ phiếu chỉ mới phổ biến khoảng 20 năm và trái phiếu doanh nghiệp chỉ phát triển mạnh trong 5-6 năm gần đây. 

Tại Việt Nam, REIT chưa được niêm yết trên sàn chứng khoán, do đó chưa được tự do mua bán và chủ yếu dưới hình thức quỹ đóng, quỹ có thời hạn và quỹ tư nhân. REIT hoạt động tư nhân và được ban hành dưới dạng chứng chỉ, vì vậy mọi hoạt động mua bán phải thông qua tổ chức quỹ/đơn vị phân phối, nhà đầu tư không được tự thực hiện. 

Thứ hai, tính đa dạng thấp của thị trường bất động sản dòng tiền tại Việt Nam cũng là một rào cản trước mắt đối với các nhà đầu tư nhắm đến lợi nhuận lâu dài. Ở các thị trường phát triển, bất động sản cho thuê có thể là tòa nhà văn phòng, cửa hàng bán lẻ, nhà kho, rạp chiếu phim và bãi xe. Nhà đầu tư ở Việt Nam, ngược lại, khó có thể tiếp cận các loại hình tài sản như vậy. 

Năm 2022 có nhiều biến động nhưng vẫn chưa đủ thời gian để nhà đầu tư làm quen, học hỏi và đón nhận mô hình đầu tư mới. Vì suy cho cùng, bất động sản có tính đặc hữu cao do đó nhà đầu tư có xu hướng tìm về sự quen thuộc và an toàn.

Bích Trần (thực hiện)