Vì sao TPHCM phải thẩm định lại giá khu đất đang xây dựng dự án Metro Star?

Ngày 5/11/2019, văn phòng UBND TPHCM có công văn số 10357/VP-NCPC chỉ đạo, giao Sở Tài nguyên và Môi trường (là cơ quan thường trực của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố) chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan trình Hội đồng Thẩm định giá đất thành phố, thẩm định lại kết quả chứng thư thẩm định giá trị quyền sử dụng đất đối với khu đất tọa lạc tại số 360 Xa lộ Hà Nội, phường Phước Long B, quận 9, tại thời điểm thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp theo quy định; báo cáo kết quả cho Chủ tịch UBND TP xem xét chỉ đạo.

Theo Sở Tài nguyên Môi trường (TNMT), tại văn bản 1436/STC-QLG của Sở Tài chính cung cấp các văn bản tài liệu có liên quan đến kết quả chứng thư thẩm định giá trị quyền sử dụng đất đối với khu đất 360 Xa lộ Hà Nội, có công văn thể hiện khu đất có diện tích khuôn viên 18.337,5m2, mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà liền kề, chung cư kết hợp văn phòng, được quy hoạch với mật độ xây dựng 36,1%, chiều cao tối đa 15 tầng. Vì sao khu đất đã được cổ phần hóa nhiều năm, nay UBND TP quyết định thẩm định giá lại? 

TPHCM sẽ thẩm định lại giá khu đất 360 Xa lộ Hà Nội

Theo tìm hiểu của chúng tôi, năm 2005, UBND TP chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng chung cư cao tầng và cao ốc văn phòng đối với khu kho bãi 360 Xa lộ Hà Nội do Công ty Công trình Giao thông Công chánh đang sử dụng.

Năm 2006, UBND TPHCM có văn bản số 8978/UBND-ĐT về duyệt giá bán chỉ định mặt bằng này với tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị công trình xây dựng trên đất theo giá thị trường là gần 57,63 tỷ đồng, giá trị này chưa tính thuế giá trị gia tăng phần công trình xây dựng trên đất là 2,6 tỷ đồng.

Sau đó, Công ty CP Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam xác định giá trị quyền sử dụng khu đất 360 Xa lộ Hà Nội tại Chứng thư ngày 5/11/2014 kèm theo báo cáo kết quả thẩm định giá khu đất trên với tổng giá trị là 107, 215 tỷ đồng (đơn giá quyền sử dụng đất là 5,846 triệu đồng/m2) phù hợp với giá thị trường tại thời điểm ngày 31/9/2014.

Kết quả thẩm định giá nêu trên thực hiện theo phương pháp thặng dư – lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh. Mức định giá này căn cứ vào giá bán căn hộ bình quân là 15 triệu đồng/m2, giá bán đất nền bình quân là 16 triệu đồng/m2, giá cho thuê văn phòng 11USD/m2, mức giá trên dựa trên giá bán căn hộ, nền đất trên địa bàn quận 9. 

Theo Kiểm toán Nhà nước, việc thẩm định giá này của Công ty CP tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam là không phù hợp với Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Kiểm toán Nhà nước đề nghị UBND TPHCM chỉ đạo Sở Tài chính xem xét việc định giá quyền sử dụng đất tại 360 Xa lộ Hà Nội, kiểm tra mục đích, động cơ, tính hợp pháp của việc chuyển nhượng dự án, có biện pháp ràng buộc trách nhiệm của nhà đầu tư chiến lược với các công ty sau khi được cổ phần hóa.

Về quy trình chuyển nhượng, năm 2015, Công ty TNHH MTV Công trình giao thông công chánh chuyển đổi thành Công ty CP Công trình giao thông công chánh.

Đến tháng 2/2016, Công ty CP Công trình giao thông công chánh ký hợp đồng số 08/HĐHTKD chuyển nhượng quyền thực hiện dự án gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa chỉ 360 Xa lộ Hà Nội (có tên thương mại là Metro Star) với Công ty TNHH Ngôi Nhà Thân Yêu (thuộc Tập đoàn CT Group), giá trị chuyển nhượng toàn bộ dự án là 192,2 tỷ đồng.

Đáng nói, hiện dự án đang được giới thiệu xây dựng trên diện tích hơn 18.000 m2, với quy mô 2 tháp, 6 block cao 30 tầng (2 tầng hầm, 2 tầng thương mại phức hợp) và 1.600 căn hộ, dự kiến sẽ bàn giao nhà vào cuối năm 2021. Như vậy số số tầng cao của dự án đang được rao bán gấp đôi so với số tầng thực tế được duyệt. 

Bích Trần