Vì sao condotel mãi không phục hồi nổi?

Du lịch phục hồi, giao dịch vẫn ảm đạm

Theo báo cáo của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group), phân khúc condotel có sức cầu thị trường ở mức thấp nhất trong 5 năm qua, thanh khoản chững lại và không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý.

Lượng tiêu thụ tương ương 35% so với cùng kỳ. Hầu hết các dự án đều có tình hình bán hàng chậm, 90% dự án không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý.

Nhiều dự án vướng mắc pháp lý phải đóng giỏ hàng, lượng hàng tồn kho chủ yếu là những sản phẩm giá trị cao, bên cạnh đó còn phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư khiến lượng tiêu thụ không như kỳ vọng, phần lớn giao dịch trong quý tập trung ở nhóm sản phẩm có tổng giá trị dưới 3 tỉ đồng/căn.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group – chia sẻ, hiện phân khúc condotel không ghi nhận nguồn cung mở bán mới, khiến thị trường vẫn duy trì trạng thái ảm đạm kéo dài dù ngành du lịch có những tín hiệu tích cực.

Mô hình bất động sản condotel một thời được các nhà đầu tư săn đón vì các cam kết sinh lợi cao.

Cũng theo ông Thắng, thời gian qua nhiều dự án không tiếp tục chi trả lợi nhuận, hiệu quả khai thác ở mức thấp, nhà đầu tư dần mất niềm tin... đã khiến thị trường tiếp tục trầm lắng và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

DKRA Group dự báo sức cầu chung thị trường condotel, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong ngắn hạn. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê… tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong quý tới.

Nguồn cung mới loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục vắng bóng, các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc triển khai bán hàng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay. Thanh khoản thị trường dự kiến tiếp tục gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn khi nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ cũng như niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn ở mức thấp.

Phát triển thiếu hoạch định

Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels khu vực Châu Á Thái Bình Dương – chia sẻ, trong giai đoạn vừa qua, Việt Nam ghi nhận một số lượng lớn condotel được mở bán, đặc biệt là trong giai đoạn 2016-2019 với ước tính trung bình 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm.

Bên cạnh nguồn cung lớn, nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn này chạy đua cam kết lợi nhuận với thời gian và tỷ lệ hấp dẫn, mà thiếu sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể. Đa số nguồn cung condotel trên thị trường hiện chỉ chú trọng vào cung cấp phòng mà chưa quan tâm đến trải nghiệm của khách hàng.

Qua đó có thể thấy, thị trường condotel thời gian qua phát triển ồ ạt, trùng lặp, thiếu định hướng bền vững đã dẫn đến tình trạng hoạt động không thật sự hiệu quả.

Vì việc lựa chọn mô hình, sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường và nhu cầu của khách hàng là yếu tố quan trọng để đảm bảo việc phát triển một dự án thành công. Ví dụ như thị trường Phú Quốc, chủ đầu tư khi hoạch định dự án cần cân nhắc kỹ nếu lựa chọn mô hình shophouse vì tại Phú Quốc hiện đang có rất nhiều nguồn cung sản phẩm này, và phần lớn đều chưa được đưa vào khai thác kinh doanh.

Hiện nay phân khúc condotel lâm cảnh “chợ chiều” sau một thời gian khách hàng đua nhau đổ tiền vào mua.

Cũng theo ông Mauro Gasparotti, không chỉ tại Việt Nam mới chứng kiến những sản phẩm condotel có nhiều vấn đề, một số dự án tại Bali, HuaHin cũng đối mặt với tình trạng “thảm họa” tương tự chỉ vì không được hoạch định, phát triển cẩn trọng.

Nếu một sản phẩm không được hoạch định kỹ lưỡng, phát triển chỉn chu thì sản phẩm đó cũng không thể hoạt động hiệu quả dù có được phát triển tại bất kỳ thị trường nào.

“Nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn luôn đánh giá cao tiềm năng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam. Tuy nhiên vẫn còn nhiều rào cản đối với các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các quy định, thủ tục liên quan đến việc phát triển dự án. Vì vậy các nhà đầu tư thường có xu hướng tìm kiếm các tài sản đã đi vào hoạt động, đặc biệt là các dự án khách sạn, resort chất lượng, thuộc phân khúc 5 sao tại các đô thị trung tâm như TPHCM và Hà Nội. Tuy nhiên những tài sản này thường khá khan hiếm trên thị trường, cũng như ít cởi mở với các nhu cầu chuyển nhượng” – ông Mauro Gasparotti nhận định.

Bích Trần