Trái phiếu bất động sản quá nhiều rủi ro

Doanh nghiệp càng yếu, lãi suất trái phiếu càng cao

Theo quy định, việc chào bán trái phiếu (TP) doanh nghiệp (DN) riêng lẻ phải tuân thủ Nghị định 153/2020/NĐ-CP của Chính phủ. Tuy nhiên vụ việc Tập đoàn Tân Hoàng Minh che giấu, công bố thông tin sai sự thật trong chín đợt phát hành TP cho thấy, thị trường này ẩn chứa nhiều rủi ro cho nhà đầu tư.

Hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) nhiều biểu hiện bất thường: lượng giao dịch không có nhưng giá liên tục tăng cao, hoạt động phát hành TP của DN BĐS sôi động với lãi suất hấp dẫn. Theo báo cáo của Hiệp hội Thị trường TP Việt Nam (VBMA), chỉ trong hai tháng đầu năm 2022, đã có tám đợt phát hành TP DN ra công chúng với tổng trị giá 5.509 tỷ đồng (tăng 31% so với cùng kỳ) và 26 đợt phát hành riêng lẻ với tổng trị giá 22.185 tỷ đồng (tăng 51% so với cùng kỳ). Nhóm DN BĐS dẫn đầu về trị giá TP phát hành với 15.520 tỷ đồng (chiếm 56,04%), trong đó có 9.313 tỷ đồng (khoảng 60%) được phát hành với kỳ hạn 1-3 năm.

Trái phiếu bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư

Theo Công ty Chứng khoán SSI, trong năm 2021, các DN BĐS là nhóm phát hành TP nhiều nhất, chiếm 44% tổng lượng TP DN phát hành, tăng 66,3% so với năm 2020. Lãi suất của TP từ 10,3 - 10,6%/năm, thậm chí 12 - 13%/năm, như TP của Công ty cổ phần (CP) Phát triển BĐS Phát Đạt, Công ty CP Hoàng Phú Vương, Công ty CP Osaka Garden, Công ty CP Galactic Group…

Cũng theo SSI, có khoảng 172.500 tỷ đồng TP BĐS không có tài sản đảm bảo hoặc chỉ được đảm bảo một phần, chiếm 54,2% lượng phát hành. Tuy nhiên, con số thực tế có thể lớn hơn, bởi có tới 33.000 tỷ đồng TP BĐS phát hành không có thông tin về tài sản đảm bảo. “Nhu cầu huy động vốn thông qua phát hành TP của các DN BĐS ngày càng tăng do khó tiếp cận vốn của ngân hàng hơn” - SSI nhận định. 

Đơn vị nghiên cứu FiinGroup cảnh báo, hơn 80% giá trị TP của ngành BĐS thuộc về các DN chưa niêm yết trên sàn chứng khoán. Các DN này có sức khỏe tài chính rất đáng báo động. Điều này thể hiện ở tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu lên tới 8,1 lần trong khi các DN niêm yết trung bình chỉ ở mức 2,5 lần.

Cần kiểm soát thật chặt

Sau khi chín đợt phát hành TP của Tập đoàn Tân Hoàng Minh bị Ủy ban Chứng khoán Nhà nước hủy, tập đoàn này cho hay, đối với các hợp đồng đến hạn thanh toán, tập đoàn sẽ hoàn trả số tiền đầu tư của khách hàng trong thời gian sớm nhất. Với các hợp đồng chưa đến hạn thanh toán, tập đoàn sẽ phối hợp với cơ quan quản lý nhà nước, làm việc với DN phát hành, ngân hàng quản lý tài sản để xử lý và hoàn trả cho khách hàng.

Ông Trần Nguyên Đán - Giảng viên Trường đại học Kinh tế TP.HCM - chia sẻ: khi phát hành TP, các công ty phải công bố mục đích sử dụng và có ngân hàng giám sát. Tuy nhiên thực tế thì phần lớn DN phát hành TP không có tài sản đảm bảo bởi tài sản đã thế chấp vay vốn ngân hàng trước đó. Khi DN phá sản, người mua TP có thể mất trắng. Theo quy định, ngân hàng phải giám sát các khoản tiền huy động từ TP của DN để sau này báo cáo với trái chủ nhưng hiện nay, các ngân hàng hầu như không làm việc này. “Để thị trường TP DN lành mạnh, an toàn, Nhà nước nên làm rõ vai trò giám sát của các ngân hàng” - ông Trần Nguyên Đán nói.

Cũng theo ông Trần Nguyên Đán, ở Việt Nam, không có những đơn vị đánh giá xếp hạng tín nhiệm nên khả năng nhà đầu tư mất vốn rất cao. Hầu hết nhà đầu tư ở Việt Nam mua TP DN chỉ dựa vào độ lớn của các công ty cộng với sức hấp dẫn của lãi suất. Nhà đầu tư cá nhân không đủ khả năng thẩm định TP nào đạt chuẩn, TP nào không. Điều dễ thấy là do các ngân hàng đang hạn chế cho vay đối với DN BĐS nên những DN này chuyển sang phát hành TP để huy động vốn. Vấn đề đáng lo là DN lấy tiền ở đâu để trả nợ cho trái chủ khi họ bán hàng rất khó khăn. Cơ quan quản lý cần có giải pháp kiểm soát thật chặt vấn đề này. 

Theo Công ty Chứng khoán VNDIRECT, để đầu tư TP an toàn, nhà đầu tư tuyệt đối không mua TP từ các tổ chức không có giấy phép phát hành TP; không mua TP từ các tổ chức không có đầy đủ hồ sơ phát hành hợp lệ, bao gồm: bản công bố thông tin theo mẫu, hợp đồng tư vấn phát hành TP, hợp đồng đại lý/bảo lãnh phát hành. 

Bích Trần