TPHCM kiến nghị các bộ làm rõ việc định giá đất để cấp sổ hồng cho dân

Theo UBND TPHCM, trong quá trình triển khai thực hiện công tác xác định, thẩm định giá đất để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai, các Sở, ngành của TP đã tổ chức thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai 2013, các nghị định của Chính phủ và thông tư của các Bộ ngành Trung ương. Tuy nhiên thực tiễn khi thực hiện công tác, xác định, thẩm định giá đất cho thấy quy định pháp luật còn nhiều điểm chưa rõ ràng, việc xác định đúng sai chưa có chuẩn mực đầy đủ, dẫn đến nhiều rủi ro cho việc thực hiện nhiệm vụ xác định, thẩm định giá đất.

Đơn cử, trong việc xác định giá đất khi thay đổi quy hoạch kiến trúc, đối với các trường hợp đã tính và nộp tiền sử dụng đất căn cứ vào các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án (hệ số sử dụng đất, mật độ, chiều cao) và  được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi thì phải xác định lại và thu chênh lệch tiền sử dụng đất (nếu có) theo quy định.

Hiện nay trên địa bàn TPHCM còn 30.000 căn hộ bị "treo" sổ hồng vì chủ đầu tư tắc tiền sử dụng đất

Nhưng trong quá trình triển khai thực hiện việc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung lại phát sinh các trường hợp vướng mắc, như sau:

Thời điểm trong quá khứ, khi xác định giá đất để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính được thực hiện theo các thông tin chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cũ thì hệ số sử dụng đất được phê duyệt chung cho toàn bộ dự án (ví dụ là hệ số toàn dự án là 5, không phân tách cụ thể hệ số đối với từng chức năng căn hộ ở, thương mại dịch vụ... ).

Đồng thời, khi xác định giá đất theo thông tin quy hoạch cũ trước đây, các đơn vị tư vấn đã sử dụng phương pháp so sánh với các thông tin tài sản so sánh là các khu đất có quy mô diện tích, hệ số, hình dáng tương tự và tiến hành điều chỉnh các yếu tố khác biệt để đề xuất giá trị khu đất cần định giá.

Hiện nay, khi tiến hành thực hiện việc xác định giá đất tại thời điểm thay đổi quy hoạch để tính thu nghĩa vụ tài chính bổ sung, các đơn vị tư vấn không có cơ sở để phân tách, xác định hệ số sử dụng đất đối với từng chức năng công trình theo quy hoạch cũ làm cơ sở xác định giá đất để tính chênh lệch giá đất giữa hai chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc.

Về định giá đất đối với một số vị trí có lợi thế sinh lợi cao, ở vị trí đắc địa: Trong thời gian làm việc với các đoàn Thanh tra Chính phủ, Kiểm toán Nhà nước vừa qua thì các đoàn Thanh tra, Kiểm toán cho rằng, đối với những vị trí có lợi thế sinh lợi cao, ở vị trí đắc địa thì phải định giá theo mục đích sử dụng đất cao nhất (đất ở), mà không xem xét đến mục đích sử dụng đất theo quy hoạch vì khi thẩm định giá theo nguyên tắc này thì chưa phản ánh đầy đủ được giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các nghị định, thông tư hướng dẫn chưa quy định khái niệm như thế nào là “khu đất, thửa đất có vị trí đắc địa”.

Về thời điểm thẩm định giá trong quá khứ: Theo quy định tại thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, khi thực hiện xác định giá đất, các công ty thẩm định giá tiến hành khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 3 thửa đất có đặc điểm tương đồng với thửa đất cân định giá trong khoảng thời gian không quá 2 năm tính đến thời điểm định giá đất.

Tuy nhiên, thời gian qua, khi tiến hành thẩm định giá đối với các khu đất thửa đất được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất... trong qua khứ (trước thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành) thì việc thu thập thông tin tài sản giao dịch thành công trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá trong quá khứ gặp rất nhiều khó khăn. Chẳng hạn, khó khăn áp dụng phương pháp thặng dư khi thực hiện thẩm định giá đất; xác định giá đối với thời gian sử dụng đất còn lại của các khu đất, thửa đất cần thẩm định giá; khấu trừ các khoản chi phí tạo lập đất vào nghĩa vụ tài chính…

Vì vậy, UBND TPHCM kiến nghị các Bộ nghiên cứu, xây dựng các quy định pháp luật một cách rõ ràng, có những hướng dẫn cụ thể các vấn đề phát sinh từ thực tiễn trong công tác xác định, thẩm định giá đất để xác định những nguyên tắc, tiêu chí chuẩn mực so sánh nhằm tạo điều kiện cho cán bộ, công chức công tác trong lĩnh vực này có cơ sở vững chắc khi thực hiện, an tâm công tác và thực hiện tốt nhiệm vụ được giao.

Báo cáo Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường có văn bản hướng dẫn tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc hoặc tổ chức cuộc họp trực tuyến với UBND TP để trao đổi, hướng dẫn TP thực hiện.

Bích Trần