TOD sẽ “đẻ ra tiền” để xây metro, phát triển đô thị

Xây dựng các đô thị nén theo mô hình TOD dọc các tuyến metro số 1 của TPHCM có thể giúp tăng giá trị gia tăng từ đất và thúc đẩy người dân đi xe công cộng - Ảnh: Vũ Quyền

Hơn 64.000ha đất có thể triển khai TOD

Tiến sĩ Nguyễn Anh Tuấn - Trưởng phòng Quản lý hạ tầng kỹ thuật, Sở Xây dựng TPHCM - cho biết, Quy hoạch TPHCM thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 (được Thủ tướng phê duyệt tháng 12/2024) đã xác định mục tiêu sắp xếp và tổ chức không gian TPHCM để tạo dư địa phát triển và động lực tăng trưởng mới, trong đó có việc phát huy giá trị của hệ thống giao thông công cộng theo mô hình TOD, tái phát triển các khu đô thị hiện hữu và mở rộng không gian phát triển đô thị.

Tháng 10/2024, UBND TPHCM đã có kế hoạch áp dụng mô hình TOD dọc tuyến đường sắt đô thị (metro) số 1, số 2 và đường Vành Đai 3 theo Nghị quyết 98/2023/QH15 của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM. Về quỹ đất tiềm năng để áp dụng mô hình này, ông Nguyễn Anh Tuấn ước tính, có khoảng 32.000ha đất nông nghiệp, đất trống, không hoặc ít ảnh hưởng tới dân cư; 9.000ha đất công nghiệp, sản xuất, đất chuyển đổi chức năng và 23.000ha đất diện khuyến khích tái phát triển gắn với TOD.

Ông góp ý: “Các cơ quan chức năng cần nghiên cứu 3 mô hình TOD. Thứ nhất, dùng đất ở vùng lõi nhà ga (trong bán kính từ 400 - 500m) để phát triển đô thị mật độ cao tối ưu, đa chức năng, khu thương mại - dịch vụ - nhà ở, đi bộ là hình thức đi lại chủ yếu và kết nối giao thông với bên ngoài bằng đường sắt đô thị.

Thứ hai, dùng đất ở vùng chuyển tiếp nhà ga (ngoài bán kính 400 - 500m và thuộc bán kính 800 - 1000m) để phát triển đô thị mật độ cao, sử dụng đất hỗn hợp với nhà ở và công trình dịch vụ xã hội. Thứ ba, dùng đất ở vùng phụ cận các nút giao thông làm đô thị tập trung, theo hướng hình thành các khu dân cư tập trung, khu công nghiệp, dịch vụ logistics”.

Theo ông, Quốc hội cho phép chính quyền TPHCM được thực hiện các quy định riêng, như trong khu vực TOD thì được thu và sử dụng 100% đối với nhiều khoản thu từ khai thác giá trị gia tăng của đất để phát triển hệ thống đường sắt đô thị; được vay thông qua phát hành trái phiếu chính quyền địa phương, vay từ các tổ chức tài chính trong nước và các hình thức huy động vốn hợp pháp khác. Như vậy, với các chính sách đặc thù để triển khai TOD, mạng lưới metro của TPHCM có thể hoàn thiện trong 10 năm thay vì 100 năm như cách làm hiện nay.

Lấy giá trị gia tăng từ đất để xây metro

Ông Đặng Huy Đông - nguyên Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư - cho rằng, để đạt mục tiêu hoàn thành 250 - 300km đường sắt đô thị trong 10 năm tới, chính quyền TPHCM và TP Hà Nội cần có chiến lược để tiết kiệm 30% tổng chi phí, nội địa hóa 70% tổng mức đầu tư và tạo nguồn thu từ việc nhượng quyền TOD.

Tiến sĩ Nguyễn Anh Tuấn - Trưởng phòng Quản lý hạ tầng kỹ thuật, Sở Xây dựng TPHCM - ước tính TPHCM có quỹ đất hơn 64.000ha để triển khai TOD - Ảnh: P.L.

Chẳng hạn, khi xây dựng phần kết cấu hạ tầng (chiếm khoảng 65% tổng mức đầu tư), chính quyền có thể sử dụng các nhà thầu Việt Nam, chỉ thuê các chuyên gia quốc tế có kinh nghiệm làm quản lý, đốc công, đào tạo và sau đó giảm dần số chuyên gia nước ngoài này.

Đối với đầu máy, nhờ hợp đồng lớn từ cả 2 thành phố trong 10 năm tới, có thể thỏa thuận nhập khẩu phụ kiện dạng rời rồi lắp ráp tại Việt Nam, giảm được khoảng 30% chi phí nhờ giảm phí vận chuyển và sử dụng công nhân trong nước. Đối với phần toa xe, do đặt mua số lượng lớn, doanh nghiệp nước ngoài sẵn sàng mở nhà máy đóng toa xe tại Việt Nam để cung cấp cho cả 2 thành phố với hợp đồng 500km metro.

Kinh nghiệm đóng toa xe tại chỗ của Trung Quốc, Malaysia đã giúp giá còn hơn 1 triệu USD/toa, rẻ hơn nhiều so với nhập khẩu nguyên chiếc (giá 3 triệu USD/toa), giảm 65% chi phí đoàn tàu.

Ông Đặng Huy Đông kỳ vọng: “Cách làm này cũng giúp đào tạo kỹ sư, công nhân lành nghề để sản xuất, duy tu, bảo dưỡng sau này. Bằng việc đặt các nhà thầu Việt Nam “ngồi vào ghế lái” với sự trợ giúp của các nhà tư vấn, chuyên gia quốc tế hàng đầu, qua thời gian, một nền công nghiệp đường sắt quốc gia sẽ được hình thành, phục vụ cho ngành này trong tương lai”.

Theo ông, nguồn thu từ TOD rất lớn. Chẳng hạn, một khu đô thị nén ở TPHCM hoặc TP Hà Nội trên khu đất 20ha cung cấp 12.500 căn hộ với tổng diện tích sàn 1 triệu m². Giả sử nhà nước thu được qua đấu giá nhượng quyền phát triển khu đô thị TOD này là 5 triệu đồng/m² thì tổng thu ngân sách thành phố sẽ là 5.000 tỉ đồng, tương đương 200 triệu USD, đủ để xây 2km metro ngầm hoàn toàn.

Bên cạnh những lợi ích của TOD, tiến sĩ Trần Du Lịch - Chủ tịch Hội đồng Tư vấn triển khai Nghị quyết 98 - cũng chỉ ra những thách thức. Đó là, mô hình này đòi hỏi lãnh đạo TPHCM phải thay đổi hoàn toàn tư duy quản lý phát triển, phải đột phá, đặc biệt là về mặt thủ tục, quy trình.

Thêm vào đó, việc đền bù, giải tỏa đất để phát triển TOD cũng không dễ. Ông Trần Du Lịch ví von: “Giống như chúng ta muốn vẽ TPHCM thành một bức tranh đẹp nhưng không có tờ giấy trắng mà là tờ giấy đã bị vẽ lung tung rồi. Cho nên, cần thay đổi cách làm trong quy hoạch, đền bù giải tỏa, phát triển đô thị, ngăn chặn đầu cơ đất”.

Theo ông, chính quyền TPHCM cần phải lập hội đồng phát triển đường sắt đô thị mà đứng đầu là một phó chủ tịch UBND TPHCM chuyên trách trong ít nhất 10 năm, mới đủ lực và thế để làm.

Minh Linh