Tìm lời giải cho quy hoạch “treo” từ cơ chế mới

Tạo bước chuyển đột phá cho các dự án tồn đọng 

Nghị quyết 98 đã bổ sung một số nhóm chính sách mới đối với đầu tư công có sử dụng đất. Nghị quyết cũng cho phép TPHCM áp dụng hình thức hợp tác công tư (PPP) đối với các dự án đầu tư trong lĩnh vực thể thao và văn hóa, áp dụng hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) đối với dự án công trình đường bộ hiện hữu, áp dụng hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) đối với các dự án sử dụng ngân sách thành phố.

Với các nội dung mới này, Nghị quyết 98 giúp chính quyền TPHCM tháo gỡ từng bước nhiều vướng mắc lâu nay trong quy hoạch cũng như khi thực thi dự án. Đến nay, HĐND TPHCM đã chọn ra 20 dự án điểm - được xem như điển hình - để sớm tổ chức giải phóng mặt bằng, thanh quyết toán, huy động nguồn nhân lực… Tôi hy vọng nghị quyết mới sẽ tạo những bước chuyển đột phá đối với các dự án tồn đọng lâu nay.

Tiến sĩ Trần Quang Thắng - Viện trưởng Viện Kinh tế và Quản lý TPHCM

TOD giúp giảm thiểu quy hoạch “treo”

Làm thế nào để giảm thiểu dự án “treo” và tác động tiêu cực của nó đến sự phát triển của địa phương và đời sống của người dân? Các nhà khoa học, nhà quản lý đã nêu nhiều giải pháp. Tôi chỉ xin nhấn mạnh một số quan điểm cá nhân.

Thứ nhất, trong quá trình lập dự án, độ rủi ro của dự án cần được đánh giá nghiêm túc, đầy đủ để có các biện pháp ngăn ngừa và giảm thiểu tác động tiêu cực do rủi ro. Thứ hai, cần có các quy định rõ ràng, cụ thể để chế tài đối với dự án “treo”. Thứ ba, để giảm thiểu tác động tiêu cực của dự án “treo”, cần có các quy định khuyến khích việc sử dụng tạm thời khu đất dự án cho các mục đích phù hợp, như bãi xe công cộng, quán cà phê, quán ăn, trung tâm thương mại, nhà trưng bày…

Cuối cùng, theo Nghị quyết 98, TPHCM được áp dụng thí điểm mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông (TOD), trong đó sử dụng ngân sách địa phương để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án đầu tư vùng phụ cận các nhà ga thuộc tuyến đường sắt, vùng phụ cận các nút giao thông dọc tuyến đường Vành Đai 3. Đây là một trong những điểm mới của nghị quyết và nó sẽ tạo cơ hội cho chính quyền TPHCM giải quyết quy hoạch “treo”, dự án “treo”.

Tiến sĩ Phạm Trần Hải (Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM)

Khơi thông các điểm nghẽn khi triển khai dự án 

Nghị quyết 98 có nội dung rất toàn diện, sẽ giúp HĐND, UBND TPHCM có chính sách đột phá trong việc xác định giá đất, giải tỏa, bồi thường, quy hoạch, tạo nguồn tài chính… khơi thông các điểm nghẽn gây nên tình trạng ì ạch của các dự án trong thời gian qua.

Cụ thể, nghị quyết này cho phép HĐND TPHCM quyết định sử dụng ngân sách địa phương để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án đầu tư theo đồ án thiết kế đô thị riêng, đồ án quy hoạch đô thị vùng phụ cận các nhà ga thuộc các tuyến đường sắt đô thị, vùng phụ cận các nút giao thông dọc tuyến đường Vành Đai 3 để thu hồi đất, chỉnh trang, phát triển đô thị, thực hiện tái định cư tại chỗ, tạo quỹ đất để đấu giá. Theo cơ chế này, UBND TPHCM vừa tạo được quỹ đất để tái định cư tại chỗ cho người có đất bị thu hồi, vừa tạo được quỹ đất để đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, lựa chọn nhà đầu tư, trong đó có các dự án thuộc lĩnh vực văn hóa, thể dục thể thao, y tế, giáo dục. 

Nghị quyết 98 cho phép HĐND, UBND TPHCM được thí điểm thực hiện dự án đầu tư theo phương thức xây dựng - chuyển giao (hợp đồng BT) như đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công, giúp chính quyền TPHCM huy động được nguồn lực xã hội để thực hiện các công trình đô thị, giao thông đã dừng thực hiện từ ngày 1/1/2021 (ngày Luật Đầu tư theo phương thức hợp tác công tư có hiệu lực).

Nghị quyết 98 cũng giúp chính quyền thành phố chủ động trong việc quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để hình thành các khu công nghiệp, khu công nghệ cao quy mô lớn, nhằm đón đầu dòng vốn đầu tư nước ngoài chất lượng cao. Nghị quyết 98 cũng giúp chính quyền TPHCM chủ động hơn trong việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, đáp ứng kịp thời nhu cầu đầu tư các dự án có sử dụng đất. Nghị quyết 98 cũng giúp tháo gỡ được vướng mắc về “đất để phát triển nhà ở xã hội”, khắc phục được bất cập của Nghị định 49/2021/NĐ-CP vốn không cho phép hoán đổi, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM

Xóa “treo” bằng tinh thần trách nhiệm và sự sáng tạo 

Nghị quyết 98 tạo cho TPHCM cơ chế thoáng nhưng cũng đòi hỏi tinh thần trách nhiệm và sự sáng tạo trong việc thực thi. Việc giao cơ chế cũng đồng nghĩa HĐND, UBND TPHCM có thẩm quyền để tự quyết các công việc liên quan trong việc tăng trưởng kinh tế, trong đó có việc giải quyết sớm, dứt điểm các dự án “treo”.

Tôi cho rằng, nghị quyết đã trao quyền, tạo cơ sở pháp lý nhưng việc quyết tâm thực hiện và thực hiện như thế nào mới là điều quan trọng. Trước đây, Quốc hội từng ban hành Nghị quyết 54/2017/QH14 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM nhưng hiệu quả mang lại chưa được như kỳ vọng của nhiều phía. Cho nên, với Nghị quyết 98, việc thực hiện cái gì, thực hiện ra sao là cả vấn đề lớn, đòi hỏi có sự phân bổ trách nhiệm, sự sáng tạo, đột phá của chính quyền TPHCM.

Phó giáo sư, tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính)

Tái cấu trúc vai trò công, tư trong quản lý

Việc chậm triển khai dự án bắt nguồn từ nhiều vấn đề trong quá trình đền bù và chuyển mục đích sử dụng đất, cũng như vướng mắc của chủ đầu tư về thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng. Thời gian qua, chính quyền TPHCM cũng đã quyết tâm thu hồi các dự án chậm triển khai. Tuy nhiên, quá trình kiểm tra tính khả thi của các dự án cũng gặp nhiều khó khăn bởi các sở, ngành và địa phương mất rất nhiều thời gian để rà soát lại các quy định của các luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch trước khi đề xuất lên UBND TPHCM. 

Theo tôi, một trong những giải pháp về lâu dài là cân nhắc việc tái cấu trúc nhiệm vụ, vai trò của khu vực công và tư trong việc quản lý, phát triển các dự án bất động sản, mở ra cơ hội tham gia cho khối tư nhân vốn có tiềm lực tài chính tốt để đẩy nhanh tiến độ các dự án. Cách giải quyết các dự án bất động sản “treo” phụ thuộc vào bối cảnh kinh tế, xã hội và chính sách pháp lý của từng quốc gia. 

Nhìn chung, phương pháp có thể khác nhau ở mỗi quốc gia nhưng điều quan trọng là phải đảm bảo lợi ích của người dân, đền bù hợp lý hoặc bố trí phương án tái định cư phù hợp. Đồng thời, cơ chế quản lý của Nhà nước phải vừa chặt chẽ, vừa khuyến khích, tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư, phát triển dự án.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Công ty Dịch vụ bất động sản Colliers Việt Nam

Quốc Ngọc - Bích Trần (ghi)