Thời điểm thanh lọc thị trường bất động sản

Thị trường ảm đạm 
Theo Công ty cổ phần DKRA Việt Nam, trong tháng 10/2022, TPHCM và vùng phụ cận chỉ có thêm 139 sản phẩm đất nền mới (giảm 78,6% so với tháng 10/2021); tỉ lệ tiêu thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 27% (giảm 84,1% so với tháng 10/2021). 

Về phân khúc căn hộ, giao dịch chỉ diễn ra với khoảng 20% sản phẩm mở bán. Giá bán sơ cấp (bán lần thứ nhất) được chủ đầu tư tăng lên khoảng 4 - 10% so với đầu năm nhưng kèm theo nhiều chính sách ưu đãi thanh toán với mức chiết khấu 40 - 50% giá trị bất động sản (BĐS). Giao dịch với BĐS mua đi bán lại tiếp tục sụt giảm, giá bán cũng giảm do nhà đầu tư cần bán gấp để giảm áp lực trả lãi vay ngân hàng.

Các chuyên gia nhận định thị trường đang ở thời điểm thanh lọc các doanh nghiệp yếu về tài chính, năng lực (trong ảnh: Dự án The Grand Sentosa trên đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè vừa được hồi sinh sau 10 năm “án binh bất động”- ẢNH: BÍCH TRẦN

Về phân khúc nhà phố, biệt thự, sức mua còn ảm đạm hơn, chỉ bằng 11% so với cùng kỳ năm trước và đạt khoảng 13% tổng nguồn cung toàn thị trường. Đã có trường hợp chủ đầu tư nâng mức chiết khấu lên 50% cho khách hàng thanh toán nhanh; một số chủ đầu tư giảm giá 200-500 triệu đồng/căn để cắt lỗ nhưng vẫn ít khách hỏi mua. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) - cho biết, thị trường BĐS có dấu hiệu trầm lắng: “Sức mua sụt giảm do tổng cầu có khả năng thanh toán sụt giảm dẫn đến tình trạng thiếu tiền mặt, thiếu vốn lưu động. Một số chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở thương mại buộc phải thu hẹp quy mô đầu tư, giãn tiến độ thi công, giảm nhân sự, tăng tỉ lệ chiết khấu bán nhà lên rất cao”. 

Bán dự án để giảm khó khăn

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán - giảng viên Trường đại học Kinh tế TPHCM - nhận định: “Hiện nay, hạn mức tín dụng dành cho BĐS gần như không còn. Tôi nghĩ các cơ quan quản lý đang rất thận trọng trong việc làm xì hơi bong bóng BĐS, nên sẽ không dễ bơm tín dụng vào BĐS lúc này. Họ để các công ty BĐS tự tái cấu trúc lại bộ máy, dự án của mình. Đây là giai đoạn cần thanh lọc lại các doanh nghiệp (DN) bởi thời gian qua, có rất nhiều DN BĐS có vốn điều lệ thấp nhưng thực hiện dự án rất lớn”.
Ông Trần Nguyên Đán dự đoán, năm 2023 là giai đoạn mà các DN BĐS phải tái cấu trúc nếu muốn tồn tại: “Giá BĐS thời gian qua bị thổi lên quá cao do lực lượng trung gian quá đông. Phần lớn người làm nghề môi giới BĐS lại không có chứng chỉ hành nghề. Đã đến lúc thanh lọc thị trường để DN nào có đủ thực lực về tài chính, kinh nghiệm mới được làm dự án”. 

Theo phó giáo sư, tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh - giảng viên Học viện Tài chính TPHCM - thị trường BĐS thời gian qua trầm lắng là do việc xét duyệt dự án chặt chẽ hơn khiến nguồn cung thấp, nguồn tín dụng bị hạn chế, việc phát hành trái phiếu DN bị kiểm soát kỹ. Các DN BĐS muốn đầu tư dự án thì phải dùng nguồn vốn tự có. 

Gần đây, Chính phủ đã họp với Bộ Xây dựng và các DN BĐS để tìm hướng tháo gỡ cho DN cũng như thị trường, bởi đây là lĩnh vực ảnh hưởng lớn đến công ăn việc làm của người dân và sự phát triển của nền kinh tế. Tuy nhiên, cơ quan quản lý cũng chỉ có thể tháo gỡ về thủ tục pháp lý, nguồn vốn nhưng việc này cũng phải có lộ trình, thời gian. 
Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận định: “Thời điểm này, các DN BĐS  buộc phải tự cứu mình bằng cách thắt chặt chi tiêu, tái cơ cấu sản phẩm, đưa ra thị trường các sản phẩm với giá hợp lý. Thậm chí, DN phải mạnh dạn bán các dự án dở dang cho các DN có năng lực tài chính chứ không thể ôm nhiều dự án rồi than khổ, kêu gọi Nhà nước giải cứu”.

Bích Trần