Thị trường đất nền bước vào giai đoạn thanh lọc 'vàng thau'

Lượng giao dịch ở các dự án có đầy đủ tính pháp lý, phục vụ nhu cầu mua để ở tiếp tục tăng nhẹ nhưng dự án“sốt ảo” đua nhau giảm giá, người mua có dấu hiệu tháo chạy.  

Quả bóng sốt ảo xì hơi 

Cách nay khoảng một năm, khu vực đường Huỳnh Tấn Phát (H.Nhà Bè, TP.HCM) từng xảy ra sốt đất chưa từng có, giá tăng từ khoảng 30-50%, thậm chí có nơi tăng 100%. Tuy nhiên, hiện nay, thị trường đã thay đổi. Thông tin rao bán đất nền treo dán khắp các cột điện trên đường nhưng hầu hết không phải của doanh nghiệp rao bán mà của cá nhân. 

Trong vai khách hàng hỏi mua đất nền, tôi được một thanh niên dẫn đến khu đất trên đường Nguyễn Bình, gần đường Huỳnh Tấn Phát. Khoảng giữa năm 2017, khu đất phân lô bán nền này được chủ đầu tư đặt tên Sai Gon New City, đưa ra thị trường bán với giá cao ngất ngưởng, từ 20-25 triệu đồng/m2. Chủ đầu tư hứa 6 tháng sau ra giấy chủ quyền. Nhiều người bỏ tiền mua nhưng đến nay, giấy chủ quyền đâu chả thấy.

Nguyên nhân, nhiều nền đất phân lô có diện tích chỉ hơn 70m2, trong khi theo quy định, đối với khu vực H.Nhà Bè, nền đất phải có diện tích tối thiểu 80m2 mới được tách thửa, cấp giấy chủ quyền. Khách hàng bán lỗ, huề vốn để tháo chạy nhưng vẫn không ra được hàng. 

Dự án ở H.Nhơn Trạch xây xong không một bóng người

Theo khảo sát của Công ty Nghiên cứu thị trường Gachvang.com cách nay khoảng một năm, nhiều nơi ở khu vực Q.9, giá tăng khoảng từ 100-150%. Đến nay các dự án làm bài bản, có pháp lý đàng hoàng vẫn giữ giá hoặc tiếp tục tăng nhẹ, nhưng nhiều dự án phân lô bán nền hạ giá thê thảm. 

Cuối năm 2017, một khu đất phân lô khoảng 50 nền trên đường Nguyễn Xiển, P.Trường Thạnh, Q.9 bán khoảng 30 triệu đồng/m2. Dù dự án đã bán được gần một năm nhưng thay vì lên giá thì hiện nhiều người lại bán lỗ 1-2 triệu đồng/m2. Theo tìm hiểu của chúng tôi, nguyên nhân là do chủ đầu tư làm dự án nửa chừng hết tiền, khu đất trở thành dự án “chết” vì các nền đất không thể xây dựng nhà ở. 

Đua nhau rao bán tháo chạy ở Nhơn Trạch

Ở các khu vực trước đây sốt ảo, dự án chủ yếu phục vụ cho giới đầu cơ, giá bán cũng đang tụt dốc không phanh. Tại khu đô thị Nhơn Trạch (H.Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai), cách nay khoảng 6 tháng, nhiều dự án còn mở bán rầm rộ, giá tiếp tục “đội” lên cao hơn so với trước, nhưng nay, ngay cả các dự án có hạ tầng khang trang, pháp lý đầy đủ, thậm chí nhà đã xây sẵn, vẫng không có người mua. Thông tin rao bán huề vốn, bán lỗ nền đất treo, dán đầy cây xanh, cột đèn, cột điện trên đường nhưng người mua lèo tèo. Phần lớn chủ đầu tư, sàn giao dịch bán hàng xong đã rút đi.

Thị trường bước vào giai đoạn phân hóa   

Theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Trọng Hoàng, giao dịch đất nền có dấu hiệu sụt giảm trong khoảng 6 tháng gần đây sau khi TP.HCM và nhiều tỉnh, thành đồng loạt siết chặt tình trạng phân lô bán nền trái phép. Các khu đất không phù hợp quy hoạch bị xử lý, dừng thi công. Dự án kéo dài, chủ đầu tư không ra được chủ quyền, buộc người mua phải tháo chạy. Việc giá đất nền đang giảm ở các dự án xa trung tâm thành phố hay các tỉnh, thành giáp ranh là đúng quy luật thị trường, bởi các khu vực này không có hạ tầng tốt, không phục vụ phát triển du lịch, không thể đáp ứng nhu cầu ở thực... mà lại sốt giá là điều vô lý.

Theo ông Hoàng, hơn 80% người mua đất nền ở các dự án là dân “mua đi bán lại”. Nhiều người vay vốn ngân hàng để đầu tư, khi thị trường đìu hiu, tiêu thụ chậm, họ buộc phải giảm giá, tháo chạy. Vì vậy, sắp tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục phân hóa lớn hơn, trong đó, các dự án phân lô bán nền trái phép, dự án sốt ảo không phục vụ nhu cầu ở thực sẽ còn giảm giá tiếp. Riêng dự án có đầy đủ pháp lý, hạ tầng hoàn chỉnh, có đầy đủ dịch vụ đáp ứng nhu cầu người ở vẫn giữ được giá hoặc tăng nhẹ. 

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea), từ đầu năm 2017 đến nay, tại TP.HCM, đã xuất hiện hai đợt sốt ảo giá đất nền, phần lớn tập trung vào các sản phẩm đất nền tự phát và đất nông nghiệp phân lô trái phép. Các cơn sốt ảo này đã thu hút phần lớn nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào phân khúc căn hộ vốn có nhu cầu ở thực cao hơn. Hiện nay, cơn sốt ảo đất nền đã được kiểm soát nhưng hậu quả nó để lại rất nặng nề và phức tạp. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Horea - khẳng định: “Với tình hình này, sắp tới, phân khúc đất nền tự phát, phân khúc đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực bởi các dự án này đang tiếp tục được cơ quan chức năng rà soát, chấn chỉnh theo quy định pháp luật”. 

Theo ông Vũ Văn Phấn - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - sắp tới, Bộ Xây dựng tiếp tục yêu cầu các tỉnh, thành theo dõi, nắm bắt chặt diễn biến của thị trường bất động sản, đặc biệt là các dự án phân lô bán nền trái phép, rà soát lại quy hoạch để có biện pháp xử lý nhằm bình ổn thị trường. Tuy nhiên, dự báo trong năm 2019, vẫn có thể xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại một số khu vực do hạ tầng, du lịch phát triển.  

Phan Trí