Thị trường condotel đang đổ vỡ

Đua nhau tháo chạy

“Chính chủ bán cắt lỗ căn hộ condotel (căn hộ khách sạn) FLC Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh với giá chỉ từ 2,2 tỷ đồng/căn” là thông tin đang được chị P. rao trên nhiều trang mạng internet. Theo chị P., căn hộ này chị mua được khoảng một năm nhưng hiện nay do cần tiền gấp nên chị chấp nhận bán lại với giá thấp hơn giá thị trường gần 250 triệu đồng. 

Tương tự, anh T. mới mua căn hộ condotel P. ở huyện đảo Phú Quốc chưa đầy một năm cũng chấp nhận bán cắt lỗ đến 800 triệu đồng. Anh T. giới thiệu căn hộ có diện tích 45m2, được anh mua 3,5 tỷ đồng, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 10%/năm trong chín năm, mỗi năm tặng 15 đêm nghỉ dưỡng miễn phí, nhưng nay gia đình cần tiền làm ăn nên anh sẵn sàng bán lỗ.  

Hầu hết các dự án condotel đều quảng cáo lợi nhuận hấp dẫn

Còn ở dự án khách sạn Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP.Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa), lượng khách hàng rao bán lỗ hiện nay không thể đếm xuể. Đây là dự án từng “đình đám” ở khu vực miền Trung với cam kết lợi nhuận lên đến 15%/năm.

Trước đây, đơn vị này còn hứa sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và cam kết mua lại căn hộ bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, sau hai năm, các khách hàng đã “vỡ mộng”: trong vài tháng đầu, chủ đầu tư chi trả đàng hoàng nhưng sau đó bắt đầu “lật kèo”. Khách hàng phải vất vả đi đòi nợ nhưng chẳng được mấy đồng. Cuối cùng chủ đầu tư “lật bài ngửa”, thừa nhận với khách hàng không thể chi trả nổi mức lợi nhuận như cam kết, xin giảm lợi nhuận từ 15% xuống còn 8%.

“Ở không được, lợi nhuận cam kết quá thấp, bán cũng không ai mua, chúng tôi đang sống dở chết dở với dự án này” - chị K., một nhà đầu tư, than.

Nhưng sau một thời gian các khách hàng nhận ra thực tế không như quảng cáo, họ đua nhau cắt lỗ, tháo chạy

Chưa hết, vừa qua, các khách hàng mua căn hộ dự án Bavico Nha Trang đã choáng váng khi biết thông tin Công ty TNHH Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng Quân Đội (MB AMC) thông báo thu giữ tài sản của Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Bạch Việt (chủ đầu tư dự án Bavico Nha Trang) gồm công trình khách sạn cao 22 tầng và 1 tầng hầm, hoa lợi, lợi tức và quyền phát sinh từ khách sạn này… do Bạch Việt đã mang dự án thế chấp ngân hàng, nay không có tiền chi trả. 

Theo báo cáo gần đây của Công ty Nghiên cứu thị trường DKRA, trong ba tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang sụt giảm mạnh nguồn cầu dẫn đến lực mua condotel đi xuống. Cụ thể, tổng nguồn cung căn hộ condotel đưa ra thị trường là 2.078 căn nhưng khả năng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 19% (tương đương 387 căn), chỉ bằng 36% so với quý trước (đạt 1.064 căn). Đơn vị này dự báo, sức cầu của thị trường vẫn chưa có dấu hiệu tăng, nên nguồn cung condotel có thể dư thừa trong thời gian tới, tạo thêm áp lực và rủi ro cho thị trường này.

Cái chết được báo trước 

Theo các chuyên gia kinh tế, việc các chủ đầu tư không thực hiện cam kết, cộng với sự thả nổi cho  condotel phát triển vô tội vạ, bất chấp loại hình căn hộ này chưa có hành lang pháp lý là nguyên nhân giết chết thị trường condotel và nạn nhân chính là 
khách hàng.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, condotel mọc lên quá nhiều trong thời gian ngắn nhưng không có thực chứng về hiệu quả sinh lời. Ngay cả những khu vực rất thuận lợi về phát triển du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc cũng rất hiếm có condotel nào hoạt động thành công như cam kết. Quảng cáo của chủ đầu tư rất hấp dẫn nhưng tất cả đều dở dang.  

Khách hàng mua condotel thường mang so sánh với căn hộ ở, thấy giá rẻ hơn nên đua nhau mua. Ví dụ: căn hộ mặt tiền đường Trần Phú, TP.Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa hướng biển có giá từ 6 - 7 tỷ đồng/căn trong khi condotel chỉ có 2 - 3 tỷ đồng/căn.

“Thực tế, condotel chỉ thành công ở những nơi chủ đầu tư có năng lực quản lý, điều hành khách sạn mới có khách du lịch và tạo được lợi nhuận. Người mua lại chỉ dựa vào cam kết sinh lời của chủ đầu tư nhưng không đạt được điều mong đợi nên họ đua nhau bán” - ông Hiển phân tích.

Cũng theo ông Hiển, việc nhà nước buông lỏng quản lý, thậm chí có dấu hiệu “bật đèn xanh” cho chủ đầu tư các dự án condotel làm bậy cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường condotel đổ vỡ. Cụ thể, thời gian qua, rất nhiều chủ đầu tư ngang nhiên cam kết condotel được cấp giấy chủ quyền, trong khi chưa có bất kỳ điều khoản pháp lý nào đề cập đến loại hình căn hộ này.

Thực tế, condotel là căn hộ dịch vụ được phép xây dựng ở những vùng không được quy hoạch làm căn hộ để ở. Đây là đất mà chủ đầu tư thuê 50 năm và khách hàng mua condotel là mua quyền thuê chứ không phải để sở hữu nhà ở. Nhưng trong quá trình triển khai có sự mập mờ của chủ đầu tư nên người mua nghĩ rằng, họ mua căn hộ condotel thì sẽ được sở hữu vĩnh viễn.

“Thị trường nhà đất ở nước ta có những cái rất lạ, đi trước rồi mới chỉnh sau. Lẽ ra, khi nhà nước cho phép xây dựng loại hình condotel thì phải ban hành ngay luật condotel, còn hiện nay, cả nước có đến gần 50.000 căn hộ condotel mà vẫn chưa có quy định nào quản lý. Vừa qua, Bộ Xây dựng đề xuất cấp giấy chủ quyền cho condotel, đây là điều càng vô lý hơn, vì họ lấy chuyện đã rồi, lấy nỗi khổ của khách hàng ra để đề nghị cấp giấy” – ông Hiển nhận định.

Ông Nguyễn Văn Đực - Ủy viên Ban chấp hành Tổng hội Xây dựng Việt Nam - phân tích, nhiều khu vực du lịch biển xa xôi, giá đất cao lắm chỉ 5 triệu - 10 triệu đồng/m2 nhưng doanh nghiệp xây condotel bán đến 40 triệu - 50 triệu đồng/m2. Lợi nhuận từ kinh doanh condotel cao quá nên chủ đầu tư bất chấp tất cả, cứ xây và bán, sẵn sàng cam kết mức lợi nhuận “khủng” để bán được hàng. Nhiều chủ đầu tư thu tiền khách hàng xong, liền mang dự án thế chấp ngân hàng, tức một miếng đất, họ bán đến hai lần. Nếu họ làm ăn thành công thì họ trả tiền và đảm bảo một phần lợi ích cho khách hàng; nếu thất bại thì buông tay, khách hàng mất trắng.

“Doanh nghiệp được làm những gì nhà nước không cấm và nhà nước không cấm condotel, không cấm huy động vốn. Nhà nước chỉ cảnh báo. Tôi nghĩ, nhiều khách hàng cũng biết bỏ tiền vào loại hình căn hộ này là bấp bênh, rủi ro, nhưng họ nghĩ mình thắng nên vẫn lao vào. Thực tế, khách hàng cũng có lỗi” - ông Đực nhận xét.

Dù thị trường condotel đang có dấu hiệu “chết đuối” nhưng ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - dự báo, trong năm nay và năm sau, trung bình mỗi năm, sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel tiếp tục được tung ra thị trường.

Phan Trí - Bích Trần