Thị trường bất động sản vào giai đoạn thất thường

Diễn biến bất thường

Theo báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý II/2022 của batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm thị trường đất nền cả nước nhiều nơi giảm 13% so với quý trước. Trong đó, miền Bắc giảm mạnh nhất (17%), miền Nam (13%). Ngược lại, mức độ quan tâm thị trường đất nền tăng ở các tỉnh miền Trung (3%), nhiều nhất là ở các tỉnh Ninh Thuận, Phú Yên. 
Tại TP.HCM, mức độ quan tâm đất nền tại các quận, huyện đều giảm. Trong đó, huyện Củ Chi giảm 8%, huyện Nhà Bè giảm 21%, quận 12 giảm 14% và TP.Thủ Đức giảm 23%. Chỉ có quận 7 tăng 6%. 

Ở các tỉnh khu vực miền Nam, giảm mạnh nhất là tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (39%), Bình Dương (18%), Đồng Nai (17%). Riêng tỉnh Tây Ninh lại tăng rất mạnh (đến 60%). 

Điều bất thường là trong khi nhu cầu giảm mạnh nhưng giá bán BĐS tại nhiều tỉnh lại tăng cao. Chẳng hạn, tại thị xã Phú Mỹ (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) trong năm tháng đầu năm giá tăng đến 22%. Tại huyện Long Điền của tỉnh này giá tăng đến 13%.  

Dự án Baria Residence ở thành phố Bà Rịa trước đây giá chỉ khoảng 2 tỷ đồng/nền, nay giá tăng lên đến gần 4 tỷ đồng/nền

Tại tỉnh Đồng Nai, thời điểm tháng 3/2022 thị trường cực kỳ sôi động, nhu cầu mua nhà riêng lẻ tăng đến 29%, đất nền tăng 39%, biệt thự tăng đến 61% so với tháng 2/2022. Tuy nhiên, sang các tháng 4-5-6, thị trường đột ngột giảm, mức độ quan tâm BĐS trong năm tháng đầu năm 2022 tại Đồng Nai giảm đến 14%. Trong đó đất nền dự án giảm 31%, nhà riêng lẻ giảm 22%. 

Ngược lại, tại tỉnh Tây Ninh mức độ quan tâm BĐS tăng 52%. Tỉnh Long An và Bình Phước sau một thời gian dài là điểm nóng của thị trường BĐS phía Nam thì nay chỉ còn tăng từ 2-4%. 

Không ít dự án xây xong nhưng không có người ở

Theo Chợ Tốt Nhà, nguồn cung đất nền tỉnh tăng gần gấp đôi so với đầu năm. Lượng tin đăng về đất nền được rao bán ở tỉnh Long An và tỉnh Tây Ninh tăng nhanh kể từ giai đoạn sau tháng 2/2022. Tính đến hết tháng 5/2022, lượng cung đất ở Long An tăng 81%, Tây Ninh tăng 102%.

Nhà đầu tư cần cẩn trọng

Ông Trần Khánh Quang - chuyên gia BĐS - chia sẻ BĐS hiện nay đang bị định giá khá cao, nhất là những nơi nóng sốt. Trong thời gian qua, các nhà đầu tư (NĐT) đã lướt qua 3-5 cơn “sóng” và hiện các NĐT lớn đang rút bớt đi khiến thị trường một số nơi nguội lạnh. Nhiều NĐT nhận ra xu hướng này nên đã chuyển đến các thị trường mới để tìm kiếm BĐS giá thấp hơn, hấp dẫn hơn, chưa có “sóng”. Đơn cử, thị trường BĐS Tây Ninh lâu nay chỉ lên cơn sốt một lần cách đây khoảng mười năm. Hiện hạ tầng giao thông ở đây được khởi động lại nên đã thu hút sự quan tâm của các NĐT. 

Những khu đô thị "ma" mọc lên ở Bình Dương ngày càng nhiều

Theo ông Quang, các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS hiện nay gồm: cơ quan quản lý nhà nước hiện đang siết chặt vấn đề pháp lý để thị trường phát triển lành mạnh hơn nên giao dịch chậm lại, nhất là các sản phẩm có giá trị từ 10 tỷ đồng trở lên. Tiếp theo là việc tín dụng BĐS đang bị hạn chế. Cuối cùng là việc Nhà nước quản lý chặt chẽ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp nên một số chủ đầu tư BĐS thiếu hụt vốn.

Ông Trần Văn Dũng - Giám đốc Công ty BĐS Trường Phát - chia sẻ mức độ quan tâm BĐS hiện nay nơi tăng nơi giảm vì thị trường thường đi theo sự kỳ vọng của NĐT liên quan đến các yếu tố như quy hoạch, phát triển hạ tầng. “Tuy nhiên, các NĐT nên lưu ý tính khả thi của dự án, thông tin đảm bảo chính xác, minh bạch. Tài chính cần sự dài hơi, dòng tiền phải tính bằng năm chứ không tính bằng tháng, nếu đầu tư trong ngắn hạn khi thị trường khó khăn lại phải cắt lỗ, giảm giá” - ông Dũng lưu ý.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn - giá BĐS tăng cao sẽ dễ ảnh hưởng tới thanh khoản bởi lúc này khả năng mua bị hạn chế. “Trước khi quyết định xuống tiền mua nhà đất vào thời điểm này, NĐT cần tính xem tài sản này mua xong có bán được không sau đó mới tính đến lợi nhuận. Cần kiểm tra kỹ pháp lý dự án, ưu tiên loại hình BĐS có thể giao dịch dễ dàng, đảm bảo dòng tiền thu hồi về thuận lợi” - ông Anh khuyến nghị.

Theo chuyên gia BĐS Nguyễn Trọng Hoàng, các NĐT “lướt sóng” cần cẩn trọng. Đặc biệt là các NĐT vay vốn ngân hàng có thể chịu áp lực trả nợ lớn, bán lỗ dẫn đến thị trường ảm đạm hơn. “Theo tôi, lúc này NĐT không nên bỏ tiền vào sản phẩm có giá trị quá lớn. Hiện nay phân khúc sản phẩm giá vài chục tỷ đồng thực tế không có giao dịch. Trước khi mua, NĐT cần tự hỏi mua để làm gì, nếu không bán được thì có ở, kinh doanh hay cho thuê được không… để tránh mua phải sản phẩm giá ảo” - ông Nguyễn Trọng Hoàng lưu ý. 

Bích Trần