Thị trường bất động sản trước áp lực giảm giá

Giá bán vẫn cao
Cụ thể, theo batdongsan.com.vn, trong quý III/2022, nhu cầu tìm mua nhà đất giảm đồng loạt trên cả nước. Chẳng hạn, Hải Phòng giảm khoảng 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%... Ở nhiều tỉnh thành khu vực miền Nam như Cần Thơ, Bình Dương, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu…, gần đây lượng nhà đất rao bán giá tăng từ 1 - 11%. Tuy nhiên, nhu cầu tìm mua bất động sản (BĐS) thấp tầng ở các tỉnh này giảm mạnh từ 19 - 33%.

Tương tự, theo Savills Việt Nam, trong quý III/2022, nguồn cung sơ cấp thị trường căn hộ TP.HCM giảm còn 6.600 căn (giảm 51% so với quý trước). Giá quá cao, cùng với việc ngân hàng siết tín dụng vào BĐS khiến thanh khoản thị trường giảm, lượng giao dịch giảm 89% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ đạt mức thấp nhất kể từ năm 2019.

Còn theo DKRA, hiện tỷ lệ tiêu thụ đất nền hiện chỉ đạt khoảng 52%, thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm. Lượng tiêu thụ trong quý III/2022 chỉ đạt khoảng 550 nền, giảm 77,8% so với quý trước. “Hiện tại một số khu vực có hiện tượng giảm giá bán nhà, đất sơ cấp do nhà đầu tư áp lực tài chính. Dự báo sắp tới giá bán thứ cấp cũng sẽ chững lại và xuất hiện tình trạng giá giảm cục bộ” - ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA group - nhận định.

Theo Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam, hiện nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp, mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt khoảng 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá BĐS có dấu hiệu chững lại, chủ đầu tư một số dự án đã phải áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại…

Thị trường bất động sản thanh khoản kém, giá cao khiến nhiều nhà đầu tư đang đứng trước áp lực phải bán cắt lỗ

Trong báo cáo gửi UBND TP.HCM mới đây, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2022, TP.HCM chỉ có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà. Trong đó có 10.166 căn hộ chung cư (chiếm 87,6%) và 1.434 căn nhà thấp tầng (chiếm 12,4%).

Theo HoREA, giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây, khiến cho giá nhà ở bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội. Vì vậy người có thu nhập trung bình, thấp ở khu vực đô thị khó có cơ hội mua nhà nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ. Tại các nước công nghiệp phát triển, giá nhà chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập của người dân. 

Hiện thị trường BĐS TP.HCM đã xuất hiện dự án và căn hộ BĐS “siêu sang” với giá rao bán lên đến trên 500 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án mức giá đến 1 tỷ đồng/m2. Một số địa bàn bị giới “đầu nậu, cò đất” đầu cơ, làm giá, thổi giá tạo ra các đợt “sốt” ảo đất nền, đất nông nghiệp (như đã xảy ra tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn) tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS. 

Nhà đầu tư sẽ phải bán cắt lỗ

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam - cho rằng, bản chất BĐS không phải là loại tài sản có tính thanh khoản cao nhưng lại là khoản đầu tư an toàn trong dài hạn. Tại Việt Nam những năm qua, có không ít nhà đầu tư “lướt sóng” tận dụng đòn bẩy tài chính với hy vọng mua đi bán lại nhanh, thu lợi trong ngắn hạn. Giờ đây, thị trường đã khác và dòng tiền không thuận lợi nữa. Đứng trước những áp lực do lãi suất ngân hàng tăng, nhà đầu tư “lướt sóng” buộc phải tìm cách bán lại khoản đầu tư của mình với mức giá kém hấp dẫn hơn để tránh hụt hơi.

Từ đó, có thể dự báo thời gian tới, nhiều nhà đầu tư có năng lực tài chính yếu sẽ phải bán cắt lỗ. “Tôi tin đây là một bước sàng lọc, giúp thị trường giữ lại những nhà đầu tư có tiềm lực thực sự” - ông David Jackson nhận định.

Theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE - nhà đầu tư đang ở trạng thái xáo trộn tâm lý, quan sát nghe ngóng, thậm chí hoang mang. Ước tính có khoảng 50% nhà đầu tư đang mắc kẹt vì phải vay ngân hàng nhưng không bán hàng được, phải gồng gánh chi phí.

“Nhiều nhà đầu tư đang cố gồng nhưng không rõ họ có thể gồng được đến khi nào. Sắp tới có thể sẽ có đợt giảm giá, bán tháo khi chính sách tín dụng căng thẳng hơn” - bà Dung nói.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán - giảng viên Trường đại học Kinh tế TP.HCM - chia sẻ, tình trạng cắt lỗ, xả hàng đang phản ánh đúng “sức khỏe” của thị trường. Các nhà đầu tư hiện nay chủ yếu mua đất để đó và chờ giá lên để bán. Bối cảnh kinh tế hiện nay cộng với việc lãi suất ngân hàng còn tiếp tục tăng sẽ khiến tình trạng bán cắt lỗ diễn ra nhiều hơn. Tuy nhiên, diễn biến này tốt cho thị trường, sẽ thay đổi hành vi của nhà đầu tư. Việc cắt lỗ của nhà đầu tư hiện nay cũng chủ yếu là trên phần lợi nhuận dự kiến, lỗ lãi suất ngân hàng chứ chưa phải bán thấp hơn giá mua. Dự kiến khoảng cuối năm nay, sức ép cắt lỗ sẽ diễn ra mạnh hơn. Diễn biến này sẽ đưa giá BĐS về mức hợp lý hơn. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - chia sẻ, giá nhà trong thời gian qua đã tăng liên tục trong 5 năm. Thậm chí, thị trường BĐS sụt giảm giao dịch xuống dưới 50% nhưng giá nhà đất vẫn còn neo ở mức cao là do doanh nghiệp và nhà đầu tư quá tham vọng. Với tình hình thị trường này, đến một thời điểm không chịu đựng nổi, các nhà đầu tư sẽ phải xả hàng, thậm chí chấp nhận bán cắt lỗ để thu hồi vốn. 

Bích Trần