Thị trường bất động sản TP.HCM đang bị đầu cơ, thổi giá vì khan hiếm nguồn cung

Làm 10 năm, không mua nổi nhà nát ở ngoại thành 

Nếu như trước đây, bất động sản ở TP.HCM được phân chia theo từng khu vực: nội thành, vùng ven và ngoại thành, trong đó, nội thành và vùng ven được mặc định là nơi định cư của những người có thu nhập khá và cao, người có thu nhập thấp sẽ ra ngoại thành tìm đất vừa túi tiền của mình.

Nhưng trong khoảng một năm qua, giá nhà, đất ở TP.HCM liên tục tăng vô tội vạ, ngay cả ngoại thành cũng không còn chỗ an cư cho người thu nhập thấp. 

Nhà đất trên đường Đào Sư Tích (huyện Nhà Bè) cách nay một năm chỉ khoảng trên dưới 1,7 tỉ đồng/nền 80m2, nhưng nay đã được thổi lên gấp đôi.

10 năm trước, vợ chồng anh Lê Quang Danh sau khi tốt nghiệp đại học, từ tỉnh Bến Tre đến TP.HCM sinh sống. Anh Danh xin vào làm cho một công ty xây dựng với mức lương 15 triệu đồng/tháng, vợ anh làm giáo viên một trường trung học cơ sở ở Q.Phú Nhuận, lương 6 triệu đồng/tháng. 

Ngoài công việc chính, vợ chồng anh không ngại “cày” thêm nhiều việc khác vào những khoảng thời gian trống. Mỗi năm, vợ chồng anh dư gần 100 triệu đồng. 

Gần 10 năm, vợ chồng “nín đẻ” để tích góp tiền mua nhà. Cách nay sáu tháng, phát hiện vợ mang thai, tiền dành dụm được gần 900 triệu đồng, anh quyết định mua nhà để có chỗ cho vợ con ở, nhưng gần ba tháng trời quần nát các quận, huyện ngoại thành, anh vẫn không mua nổi mảnh đất cắm dùi. Số tiền vợ chồng anh dành dụm được quá bé nhỏ, bởi ngoài H.Củ Chi và H.Cần Giờ, giá nhà đất ở hầu hết các quận, huyện đều cao gấp 3-4 lần so với tiền anh tích góp được.

“Tôi chỉ dám tìm nhà nát để mua. Tôi “quần” từ H.Hóc Môn qua Q.12, vòng xuống Q.9, Q.Thủ Đức, H.Nhà Bè nhưng không thể kiếm được căn nào vừa giá. Gần 10 năm tích cóp, tiền dành dụm được của vợ chồng tôi như muối bỏ biển” - anh Danh thở dài.

Giá bất động sản hiện nay đang bị đẩy lên quá cao, không còn cơ hội an cư cho người thu nhập thấp.

Theo ghi nhận của chúng tôi, so với cách nay chỉ sáu tháng, giá nhà, đất tại TP.HCM đã có sự thay đổi mạnh. Về phân khúc căn hộ, ngoại trừ nhà ở xã hội, hầu như không còn căn hộ có giá 1,5 tỷ đồng trở xuống. Nhiều dự án ở quận, huyện ngoại thành thổi giá lên từ 30 - 40 triệu đồng/m2.

Thậm chí, tại Q.9, có dự án hàng chục ngàn căn hộ từng được định hướng là nhà cho người thu nhập thấp, nay đã biến thành căn hộ trung cấp với giá từ 1,5 tỷ đồng/căn.

Đối với phân khúc nhà phố, giá còn cao hơn, hầu như không có giá nhà, đất dưới 2 tỷ đồng/căn. Trên đường Đào Sư Tích (H.Nhà Bè), cách nay một năm, giá nhà thấp nhất khoảng trên dưới 1,7 tỷ đồng thì nay lên 3 - 4 tỷ đồng/căn. Đi gần hết đường Lê Văn Lương là xã Nhơn Đức, H.Nhà Bè, giáp ranh với xã Long Hậu, H.Cần Giuộc, tỉnh Long An, giá vẫn trên dưới 2,5 tỷ đồng/nền 80m2.        

Gần một năm, chỉ chấp thuận chủ trương đầu tư một dự á

Tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở thương mại bình dân hiện nay dẫn đến giá nhà đất tăng cao, làm cho số đông người thu nhập thấp không có được nhà ở. Nếu cơ quan chức năng không nhanh chóng khai thông, tình trạng đầu cơ, làm giá sẽ càng nghiêm trọng hơn.  - Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, giá nhà đất tăng cao hiện nay có nguyên nhân từ việc khan hiếm hàng. Từ ngày 1/7/2015 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) đến tháng 8/2018, do vướng các vấn đề thủ tục hành chính, TP.HCM có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị dừng các thủ tục đầu tư, tức đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm tiếp các thủ tục đầu tư xây dựng.

Từ sau ngày 7/3/2017 (ngày Chính phủ ra công văn 342/TTg-V.I về việc tạm dừng thực hiện thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ), có thêm khoảng 150 dự án nhà ở liên quan đến sử dụng quỹ đất công đã bị tạm dừng để rà soát các thủ tục đầu tư.

Đến tháng 3/2019, các cơ quan trung ương và TP.HCM đã công bố cho 124 dự án được tiếp tục hoạt động bình thường, nhưng theo tìm hiểu của chúng tôi, nhiều dự án đến nay vẫn chưa hoạt động. 

Trong khi đó, trong năm 2018, UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư cho tám dự án và công nhận chủ đầu tư 19 dự án thì từ đầu năm 2019 đến nay, chỉ có một dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư và không có dự án nào được công nhận chủ đầu tư. 

Một dự án ở Q.4 tạm dừng để rà soát thủ tục pháp lý gần hai năm vẫn chưa xong

Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM 9 tháng đầu năm 2019 cho thấy, tổng số nhà ở đủ điều kiện huy động vốn là 19.662 căn, trong đó, phân khúc cao cấp là 3.916 căn (chiếm 19,92%), phân khúc trung cấp là 4.275 căn (chiếm 21,75%), phân khúc bình dân là 11.471 căn (chiếm 58,33% tổng số nhà ở). 

Con số này khiến nhiều người rất dễ nhầm tưởng giá nhà ở TP.HCM đang ở mức thấp vì nhà ở phân khúc bình dân đang chiếm số lượng cao nhất. Nhưng theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc phân loại nhà ở của một số dự án nhà ở hiện nay của Sở Xây dựng chưa phù hợp.

Cụ thể, có trường hợp 10.007 căn hộ của một dự án nhà ở cao cấp tại Q.9 lại được sở thống kê vào danh mục nhà ở bình dân. Do vậy, nếu thống kê đúng thực tế, phân khúc nhà ở cao cấp hiện nay phải chiếm tỷ trọng khoảng 70-80% tổng số nhà ở trên thị trường TP.HCM.   

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trọng Hoàng, các dự án ở TP.HCM bị ách tắc liên tục trong khoảng ba năm gần đây và không có lối ra. Hiện nay, cơ quan nhà nước chỉ quản lý được thị trường bất động sản về mặt số lượng dự án, căn hộ, quy mô, chưa quản lý được giá giao dịch. Theo quy luật, khi thị trường khan hiếm nguồn cung thì giá bị đẩy lên cao. Nhưng nếu giá bị đẩy lên quá cao mà không kiểm soát được thì sẽ rất nguy hiểm, thị trường có thể “vỡ trận”, kéo theo rất nhiều hệ lụy. 

Phan Trí