Thị trường bất động sản tiềm ẩn những bất ổn

BĐS cao cấp ngày càng nở rộ, trong khi căn hộ giá rẻ cầu nhiều, cung ít

Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) về tình hình BĐS năm tháng đầu năm 2016 gửi lãnh đạo TP.HCM, thị trường BĐS vẫn đang trong quá trình phục hồi và tăng trưởng. Tuy nhiên, thời gian qua ở TP.HCM đã xảy ra nhiều sai phạm trong các dự án nhà ở, cụ thể như việc chủ đầu tư cầm cố dự án khiến người mua hoang mang, mất lòng tin vào thị trường.

Người mua nhà bị “qua mặt”

Nhận căn hộ hơn ba năm, bỗng dưng bị ngân hàng ra thông báo đòi xiết nợ - chuyện chưa có tiền lệ đó đã xảy ra tại chung cư (CC) The Harmona (Q.Tân Bình) khiến cư dân tại đây như “ngồi trên lửa”. Dù cơ quan chức năng đã can thiệp và bảo vệ người dân, nhưng qua vụ việc này chủ đầu tư (Công ty cổ phần vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình và Công ty cổ phần Thanh Niên) đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình gầy dựng niềm tin của nhiều doanh nghiệp khác. Chỉ vài ngày sau vụ The Harmona, việc CC Bảy Hiền Tower bị cắt điện, nước khi đã bàn giao căn hộ, gây xôn xao dư luận. CC này trước đó đã nhiều lần “thay tên đổi họ” và chậm tiến độ hai năm nay.

Theo Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM, CC Bảy Hiền Tower đã xây dựng sai phép so với thiết kế được duyệt, chưa hoàn thành hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy, thang máy chỉ mới lắp ráp tạm, hệ thống hạ tầng chưa làm xong... Do dự án chưa hoàn thành nên chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Cơ quan chức năng phải cưỡng chế bằng cách cắt điện, nước, buộc chủ đầu tư phải tháo dỡ phần xây dựng sai thiết kế. Không chỉ Bảy Hiền Tower, nhiều CC khác cũng đã bàn giao nhà cho khách hàng trong tình trạng chưa hoàn thiện đồng bộ. Điển hình là các CC Phú Hưng Phát (Q.Gò Vấp), HQC Plaza (Bình Chánh), First Home Thạnh Lộc (Q.12), The Easter City (Bình Chánh)…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, nguyên nhân của hầu hết những trường hợp trên là do chủ đầu tư đã không chấp hành đúng các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, chưa đảm bảo đủ điều kiện đưa nhà CC vào sử dụng đã cho khách hàng ở; chưa thực hiện đúng các quy định về thế chấp, giải chấp. Trong các quy định pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS cũng đã xuất hiện những bất cập cần được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung; đồng thời cần có sự cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, tăng cường sự phối hợp chặt chẽ, liên thông giữa UBND TP.HCM, các Sở liên quan, Cục Thuế và các quận, huyện.

Sự phối hợp này sẽ tạo ra tính minh bạch, thông thoáng và tiện lợi theo cơ chế một cửa. Thực tế cũng cho thấy, sự kiểm tra, giám sát của cơ quan quản lý nhà nước trong thời gian còn khá lỏng lẻo, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư và tổ chức tín dụng “qua mặt” người mua nhà. Về cơ bản, những công cụ bảo vệ người mua nhà hiện đã khá đầy đủ, chẳng hạn quy định bảo lãnh ngân hàng trong việc bán nhà hình thành trong tương lai hiện đã có hiệu lực, nhưng việc thực hiện chỉ là hình thức, đối phó. Vấn đề nằm ở chỗ, các vụ bê bối trong thời gian qua khiến người mua nhà lâm vào tình trạng ê chề, nhưng các chủ đầu tư vẫn bình chân như vại, cơ quan chức năng thì “cưỡi ngựa xem hoa”.

Thiếu căn hộ cho người thu nhập thấp

Báo cáo của HoREA còn cho thấy, 2015 là năm thị trường BĐS có sự tăng trưởng rất mạnh trên tất cả các phân khúc nhà ở, văn phòng cho thuê, BĐS công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nghỉ dưỡng... nhưng sang năm tháng đầu năm 2016 thì xuất hiện nhiều yếu tố gây bất ổn. Thị trường đang có dấu hiệu giao dịch chững lại, lệch pha sang phân khúc BĐS cao cấp, trong khi vẫn thiếu sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ có một-hai phòng ngủ, giá bán vừa túi tiền.

Đặc biệt, thị trường có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, chủ yếu mua đi bán lại. Điều này có thể dẫn đến tình trạng bong bóng BĐS, kéo giá nhà tăng lên. Ngân hàng Nhà nước hiện đang có sự điều chỉnh chuyển sang chính sách tín dụng thận trọng hơn thông qua việc ban hành Thông tư 06/2016 và đã chốt lại gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Hiện tại, việc tìm một căn hộ có mức giá trung bình thấp của một chủ đầu tư uy tín là vô cùng khó. Nếu có, việc mua nhà cũng bất khả thi đối với nhiều người vì lãi suất ngân hàng quá cao. Thời gian qua, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã tạo ra nhiều cơ hội cho người mua nhà nhưng những “lình xình” trong việc triển khai gói này cũng khiến khách hàng ngán ngẩm

Trong buổi làm việc với HoREA và các doanh nghiệp BĐS, lãnh đạo TP.HCM đã cam kết tạo môi trường kinh doanh minh bạch, bình đẳng với nhiều hành động cụ thể như phải hoàn tất thẩm định giá đất trong vòng một tháng, xử lý nghiêm những chủ đầu tư vi phạm, chính quyền luôn đứng về phía người dân… Bên cạnh đó, việc Ngân hàng Nhà nước phát đi cảnh báo mạnh mẽ đối với thị trường BĐS sẽ tạo bước ngoặt, làm thay đổi thị trường theo hướng tích cực, bền vững.

Theo đó, các doanh nghiệp phải thực hiện lộ trình giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, tìm kiếm nguồn vốn thay thế từ các quỹ đầu tư trong nước và các nhà đầu tư nước ngoài. Song song đó là đẩy nhanh quá trình mua bán, sáp nhập doanh nghiệp nhằm hình thành những tập đoàn lớn; kích thích thị trường mua bán chuyển nhượng dự án, từ đó sàng lọc các doanh nghiệp yếu kém.

Ca Hảo