Thị trường bất động sản sẽ ra sao khi siết phân lô ở 105 thành phố, thị xã?

Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy, quy định mới sẽ cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc.

Ông Trần Văn Trình - Phó Ban điều hành Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) – chia sẻ, quy định siết phân lô bán nền theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2024 trước hết sẽ giúp hạn chế phá vỡ quy hoạch xây dựng, kiến trúc cảnh quan của các đô thị.

Sắp tới cả nước sẽ có 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc bị cấm phân lô bán nền.

Tuy nhiên, việc này khiến trong giai đoạn tới nguồn cung phân khúc đất nền sẽ khan hiếm, theo nguyên tắc của thị trường nguồn cung giảm, cầu sẽ tăng và giá cũng sẽ tăng. “Bên cạnh đó, quy định này có khả năng sẽ gây khó khăn hơn cho những hộ dân đang có đất tại các địa phương này, trong khi đó nhu cầu đất nền được xây dựng tự do thì lại rất cao” – ông Trình nói thêm.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán – giảng viên Trường Đại học Kinh tế TPHCM - cho rằng, quy định mới sẽ không được tự ý xây dựng, việc này sẽ giúp thị trường kiểm soát tốt hơn tình trạng manh mún trong phân lô, bán nền vì các đô thị đều có những yêu cầu về quy hoạch chung. Trong thời gian qua tình trạng cá nhân tự ý mua các lô đất lớn để phân ra từng lô nhỏ và bán lại kiếm lời dẫn đến tình trạng nhiều khu vực hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội không đảm bảo, thiếu đồng bộ, tiện ích.

“Dù quy định này chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới nguồn cung bất động sản nhưng sẽ giúp thị trường bất động sản tốt lên, đồng bộ hơn” – ông Đán nhận định.

Luật sư Trần Minh Cường – Giám đốc Công ty Luật TMC Layer – nhận định, việc này đầu tiên sẽ giúp công tác quản lý nhà nước liên quan quy hoạch tốt hơn, có thể thấy thời gian qua thị trường bất động sản phát triển rầm rộ, thậm chí nóng sốt nhiều khu vực phân lô, bán nền hạ tầng kỹ thuật khu dân cư không được đầu tư, không có người ở. Nhiều dự án được xây ra chỉ dành cho dân đầu tư, không một bóng người, như khu đô thị “ma”, khu đô thị bỏ hoàng… và không tạo ra được khu dân cư đúng nghĩa và đồng bộ.

“Việc hình thành nhiều khu đô thị như vậy rất dễ dẫn đến “bong bóng” bất động sản, vì dân đầu tư chỉ mua đi bán lại để kiếm lời không đánh vào giá trị thật là nhu cầu ở để hình thành khu dân cư phát triển. Sắp tới, thị trường bất động sản sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản, đưa bất động sản về với giá trị thật, phục vụ cho người có nhu cầu ở thật” - luật sư Cường nhận định.

Cũng theo luật sư Trần Minh Cường, bên cạnh cái được sẽ có cái không được đó là nguồn cung bất động sản sẽ giảm, khiến giá tăng, thanh khoản thị trường bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, đây cũng là một trong những điều chỉnh quan trọng dưới góc độ quản lý nhà nước, giúp nhà nước có thể can thiệp vào thị trường bất động sản đưa thị trường về đúng quỹ đạo của các quy hoạch đô thị.

Ngoài ra, các khu dân cư được quy hoạch sẽ đồng bộ hơn, đúng bản chất nhu cầu để ở, tránh đầu tư dàn trải thiếu quy hoạch hạ tầng, hạn chế các khu đô thị "ma", đưa các khu dân cư về đúng bản chất của một khu đô thị được duyệt.

Bích Trần