Thị trường bất động sản sắp được giải cứu?

Nguồn cung nhà ở giảm, nợ tăng

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong năm 2022 nguồn cung nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc trung, cao cấp, nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu. Cơ cấu sản phẩm nhà ở bình dân trên thị trường giảm từ 20% (năm 2019) xuống dưới 5% năm 2022. Số dự án được triển khai trong năm rất hạn chế. 

Năm 2022, cả nước có 126 dự án phát triển nhà ở thương mại, quy mô 55.732 căn hộ được cấp phép đầu tư, bằng 52,7% năm 2021. Bên cạnh đó, có 466 dự án bất động sản đang triển khai, quy mô 228.029 căn hộ đang triển khai xây dựng, bằng 47,7% năm 2021. Và chỉ có 91 dự án, quy mô 18.206 căn hộ hoàn thành xây dựng, bằng 55,2% năm 2021.

Về nhà ở xã hội, trong năm 2022 có 9 dự án (5.526 căn hộ) được cấp phép mới, 114 dự án (6.196 căn hộ) hoàn thành xây dựng, 27 dự án (8.245 căn hộ) đủ điều kiện bán nhà. Đối với nhà ở công nhân, trong năm có 2 dự án (1.729 căn hộ) được cấp phép mới, 1 dự án (32 căn hộ) hoàn thành xây dựng, 4 dự án (2.328 căn hộ) đủ điều kiện bán nhà.

Nguồn cung nhà ở năm qua giảm hơn 50%

Bộ Xây dựng cho biết lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong năm 2022 không ổn định, số giao dịch thành công quý 4 thấp nhất năm. Trong năm 2022 dư nợ tín dụng cho bất động sản tăng đều qua các quý. Tính đến hết 31/12/2022, dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 800.000 tỉ đồng. Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản cũng phát hành trái phiếu doanh nghiệp để vay nợ khoảng 400.000 tỷ đồng.

Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối năm 2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021 và là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng lớn 21,2% trong tổng dư nợ đối với nền kinh tế trong 5 năm qua. Trong đó, tín dụng bất động sản chủ yếu tập trung vào nhu cầu tiêu dùng/tự sử dụng: Kinh doanh bất động sản tăng 11,5%, chiếm tỷ trọng 31,28%; dư nợ tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng tăng 31,1%, chiếm tỷ trọng 68,72%. Xét theo phân khúc, dư nợ cho nhu cầu nhà ở chiếm 62,19%, quyền sử dụng đất, chiếm 20,66%, khu công nghiệp và khu chế xuất 2,67%, nhà ở xã hội 0,71%, khác là 13,77%.

Gỡ từ đâu?

Tại báo cáo phục vụ Hội nghị thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, Bộ Xây dựng cho biết, trong thời gian qua và đặc biệt là nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản có nhiều khó khăn, đặc biệt là tình trạng thiếu nguồn cung, cơ cấu sản phẩm nhà ở chưa phù hợp, giao dịch trầm lắng, doanh nghiệp không tiếp cận được các nguồn vốn, dừng triển khai các dự án bất động sản, cắt giảm lao động.

Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện thể chế, xây dựng hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, bất động sản đảm bảo đồng bộ, khả thi. Trong đó tập trung nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Thuế, Luật Chứng khoán…

Đề xuất Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn (giống gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện rất tốt trong giai đoạn 2013-2016 trước đây). Thực hiện có hiệu quả Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội.

Về nguồn vốn tín dụng, Bộ Xây dựng đề xuất điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế xã hội; Hoàn thiện chính sách để huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở và thị trường. Nới trần (room) tín dụng phù hợp để hỗ trợ cho nền kinh tế trong năm 2023 và các năm tiếp theo; đồng thời tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng. 

Tập trung cho các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn; ưu tiên xem xét cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội. Có biện pháp giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.

Trước đó, sáng 8/2, Ngân hàng Nhà nước (NHNH) đã tổ chức Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Tại hội nghị, đại diện các doanh nghiệp đều chia sẻ đang gặp khó khăn về vốn và pháp lý. 

Đại diện Vinhomes đề nghị NHNN và các ngân hàng thương mại làm rõ các quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn. Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa đề xuất NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24 - 36 tháng. 

Giải pháp tháo gỡ nguồn tín dụng là sự cần thiết cho thi trường bất động sản hiện nay.

Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng việc huy động vốn từ trái phiếu là một nguồn tiền rất tốt cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện nay, kênh huy động này đang gặp bế tắc do một số vụ việc vừa qua đã khiến niềm tin của các nhà đầu tư bị ảnh hưởng. Doanh nghiệp đề nghị NHNN và các bộ ngành xem xét có phương án để hỗ trợ các doanh nghiệp tồn tại và phát triển tốt thì các trái chủ mới cảm thấy yên tâm đầu tư…

Theo Ngân hàng Nhà nước, hiện nay các tổ chức tín dụng vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn. NHNN khẳng định đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi vẫn được tổ chức tín dụng cho vay theo đúng quy định.

Thời gian tới, NHNN tiếp tục hoàn thiện khung pháp luật tín dụng và hoạt động ngân hàng phù hợp với tình hình thực tiễn để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong tiếp cận tín dụng, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

NHNN tiếp tục chỉ đạo tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, đảm bảo cung ứng vốn cho nền kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở. Tiết giảm chi phí hoạt động, thủ tục hành chính; nâng cao chất lượng tín dụng, không nới lỏng các điều kiện tín dụng nhằm hạn chế tối đa nợ xấu phát sinh.

Bích Trần