Thị trường bất động sản khó khăn khi bị siết vốn vì đầu tư lướt sóng quá nhiều

Điểm nghẽn lớn nhất của bất động sản không phải là dòng tiền

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM chia sẻ, nguồn vốn tín dụng được xem là bà đỡ của doanh nghiệp. Trong dự thảo Thông tư 39 mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sử dụng từ “kiểm soát” việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản và “kiểm soát” việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn.

Việc dùng từ ngữ này đã dẫn đến luồng dư luận cho là NHNN định hướng “thắt chặt” tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả “thắt chặt” cho vay để mua bất động sản, do đây là khoản vay có giá trị lớn, dẫn đến các tổ chức tín dụng ngại hoặc không dám cho vay. Điều này tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản. Vì vậy, đề nghị xem xét theo hướng các dự án bất động sản có tính khả thi, các doanh nghiệp uy tín vẫn được tiếp cận tín dụng, người tiêu dùng có nhu cầu cũng được tiếp cận.” – ông Châu kiến nghị.

Theo các chuyên gia dòng tiền chỉ xếp thứ hai trong khó khăn của doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam

Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Savills Việt Nam, có hai vấn đề cốt lõi cần quan tâm tại thị trường bất động sản Việt Nam là pháp lý và dòng tiền. Trong đó điểm nghẽn lớn nhất hiện nay không phải là dòng tiền. Các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch, căn hộ dịch vụ… thời gian hoàn vốn nhanh nhất từ 8-10 năm. Còn các dự án bất động sản nhà ở nếu thuận lợi thì thời gian hoà vốn 5 năm.

“Chúng ta đang sử dụng hai công cụ chính sách tiền tệ và tài khoá để áp dụng quản lý bất động sản. Tuy nhiên, phân khúc gặp khó nhất trước các công cụ này không phải là bất động sản nhà ở mà chính là pháp lý, yếu tố đẩy chi phí đầu vào, làm tăng giá trị nhà ở khi giá trị thật không có. Do đó, dòng tiền chỉ xếp thứ hai trong khó khăn của doanh nghiệp bất động sản.” – ông Khương nhận định.

Doanh nghiệp phải làm đúng, làm thực 

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, bất động sản Việt Nam có nguồn vốn lớn nhất là từ người mua nhà. Trong biểu vay của Ngân hàng không bao giờ cho vay quá 70% vốn của một dự án, nhưng nay ngân hàng cho vay đến 80-85% giá trị căn nhà thì nguy hiểm quá. 

Hệ thống ngân hàng thương mại không những cho vay hết room tín dụng mà còn đầu tư lên tới 800.000 tỷ trái phiếu, riêng bất động sản tới 1.200 tỷ trái phiếu trong 2 năm. Như vậy, không phải dư nợ bất động sản tính đến tháng 4/2022 tăng 12% mà tăng tới gần 100%, gồm cả 800.000 tỷ trái phiếu nợ cộng với 700.000 tỷ tín dụng bất động sản, tăng gấp đôi về nợ so với dư nợ ngân hàng.

“Hiện Chính phủ không siết trái phiếu mà yêu cầu đưa trái phiếu về cho đúng chuẩn. Một doanh nghiệp phát hành trái phiếu đúng chuẩn thì phải có dự án thực sự, có pháp lý, bắt đầu phát hành trái phiếu niêm yết trên sàn. Như vậy, do chúng ta không đủ tiêu chuẩn để phát hành trái phiếu chứ không phải Nhà nước siết. Đặc điểm của Việt Nam là 70% đầu tư lướt sóng, thậm chí còn hơn nên khi các nguồn vốn đã siết thì thị trường sẽ khó khăn” – ông Hiển nhận định.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, thực tế thị trường bất động sản hiện nay đang mất cân đối về nguồn cung, nhất là ở TPHCM.  Do chi phí phát triển dự án bị đẩy lên cao nên hầu hết sản phẩm đưa ra thị trường thời gian tới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Phân khúc tầm trung không có nguồn cung từ nay đến cuối năm nếu không có sự hỗ trợ để phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Vì vậy, dòng tiền sẽ nằm ở các sản phẩm cao cấp, nhóm sôi động nhất chỉ nằm ở các nhà đầu tư có tài chính mạnh. Thực tế, nhóm khách hàng có nhu cầu nhà ở là cao nhất nhưng họ không biết tìm ở đâu để mua được nhà so với tài chính của mình. 

 Ngọc Bích