Thị trường bất động sản đang tốt trở lại

70% vướng mắc là pháp lý

Ông Phạm Đăng Hồ - Trưởng Phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TPHCM - chia sẻ, 9 tháng đầu năm tăng trưởng bất động sản âm hơn -8%, nhưng giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã qua. Đối với tình hình giải quyết vướng mắc tại 148 dự án đến nay đã giải quyết được gần 30%.

Bên cạnh đó, Tổ công tác tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản của UBND TPHCM đã có nhiều cuộc họp tháo gỡ, chủ yếu tập trung vấn đề có tính chất liên ngành mà một đơn vị không thể quyết định được mà cần sự thống nhất.

Tuy nhiên, việc tháo gỡ vướng mắc còn theo trình tự, vướng chỗ nào tham mưu chỗ đó nhưng chưa thông suốt tổng thể, liên tục để giải quyết toàn bộ, xong chỗ này thì lại vướng chỗ khác… nên chưa tiết kiệm được thời gian.

Theo các đại biểu, phải tháo gỡ các điểm nghẽn cho thị trường bất động sản mà lớn nhất nằm ở pháp lý

Cũng theo ông Hồ, hiện nay có 2 nội dung vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật. Đó là các dự án bất động sản trải qua nhiều thời kỳ, pháp luật đan xen, bản thân quy định pháp luật khi ban hành mới lại chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp. 

Thứ hai, vướng mắc liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung. Trong đó, từ việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc cũng phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ thì việc triển khai bán nhà hình thành trong tương lai và huy động vốn đều khó… Thậm chí nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các thủ tục tiếp theo gần như không thể thực hiện và dừng dự án để xử lý.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM - cho rằng, vùng đáy của thị trường bất động sản xuất hiện từ quý I/2023 khi tăng trưởng của lĩnh vực bất động sản âm -16,1% nhưng từ sau đó tốt lên dần. Kết thúc quý II/2023, vẫn tăng trưởng âm hơn -11%. Nhưng từ quý III/2023 vừa qua chỉ còn âm hơn -8%. Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay chính là pháp lý, chiếm đến 70% vướng mắc của các dự án. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM - chia sẻ tại tọa đàm

Cái vướng lớn thứ 2 là tiếp cận nguồn vốn. Ngoài vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp bất động sản cần bám vào các nguồn vốn khác như: trái phiếu nhưng từ quý II/2022 đã bị tắc, đến nay thị trường trái phiếu vẫn vướng mắc dù đã có Nghị quyết 08 để điều chỉnh.

Tiếp đến là tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Đây là nguồn vốn mồi, đóng vai trò "bà đỡ", là trợ lực lớn cho doanh nghiệp nhưng chưa khai thác được. Còn lại là nguồn vốn từ khách hàng, đối tác nhưng khi dự án vướng pháp lý dẫn đến nguồn vốn này cũng tắc. 

Ông Ngô Đức Sơn - Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings - cũng cho rằng, vướng mắc pháp lý bất động sản chiếm tới khoảng 80% khó khăn. Bản thân các nhà phát triển dự án đều lường được những khó khăn và đã tính con đường để vượt qua nhưng riêng khó khăn về pháp lý đầu tư, pháp lý cho thị trường bất động sản thì không tính được…

Doanh nghiệp phát triển một dự án khoảng 30% vốn tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay. Giả sử 40% vốn vay ngân hàng mà dự án bị đình trệ trong 5 năm do pháp lý, chính sách chồng chéo sẽ gây thiệt hại rất lớn. 

Ngân hàng chờ dự án hoàn thiện pháp lý để cho vay

Ông Nguyễn Minh Trí - thành viên Hội đồng thành viên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) - cho biết, ngân hàng rất muốn cho vay để có tiền trả lãi người dân. Là ngân hàng thương mại, chúng tôi thực hiện trách nhiệm là huy động vốn để cho vay. Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ cũng đã chỉ ra rất rõ là hiện nay các ngân hàng không cho vay được, vốn để trong kho cũng đang bị tồn kho. 

Do đó, mong muốn của ngân hàng huy động là phải cho vay, và khẳng định là bản thân hoạt động ngân hàng cũng phải đầu tư cho dòng vốn. Tuy nhiên, khi cho vay, ngân hàng phải thu hồi vốn, vì nếu không sẽ lỗ và không có tiền trả cho người gửi tiền. 

“Muốn thu hồi vốn thì doanh nghiệp phải chứng minh được dự án có khả năng trả nợ. Một dự án, chương trình, vòng quay vốn phải bảo đảm yếu tố pháp lý, có đủ điều kiện kinh doanh, được cấp phép đầy đủ đối với cả dự án nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội. Còn cho vay không xác định được hiệu quả, không thu hồi được vốn thì bản thân ngân hàng rất khó để xem xét cho vay. Đây là điều rất khó. Ngân hàng chỉ mong chờ các dự án được hoàn thiện để đầu tư vì các dự án bất động sản cũng ảnh hưởng rất lớn đến các dự án khác” - ông Trí phân tích.

Ông Nguyễn Minh Trí - thành viên Hội đồng thành viên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) phát biểu tại tọa đàm

Luật sư Trương Thị Hòa - Đoàn Luật sư TPHCM, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM - nhận định, pháp lý là yếu tố then chốt của thị trường bất động sản. Bất động sản khó khăn về pháp lý vì liên quan đến rất nhiều luật khác nhau, từ Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đấu thầu... Trong khi đó, luật của chúng ta lại không rõ ràng, chồng chéo khiến cho mỗi nơi, mỗi người hiểu một cách khác nhau.

Tiến Sĩ Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia - cho rằng, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi nhưng đà phục hồi còn chậm. Một trong những nguyên nhân quan trọng là pháp lý, đòi hỏi có thời gian, đặc biệt trong bối cảnh sợ sai, sợ trách nhiệm ở một số bộ ngành, địa phương. 

Về phía doanh nghiệp, các doanh nghiệp đã và đang nỗ lực tái cấu trúc sản phẩm, hoạt động, quản trị; tiết giảm chi phí, giảm nhân sự; bán dự án, thực hiện mua bán sáp nhập (M&A) dự án; tung ra các gói chính sách bán hàng hấp dẫn, nỗ lực đàm phán giãn hoãn nợ, phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới, mua lại trái phiếu, hoán đổi trái phiếu - sản phẩm, cơ cấu lại nguồn vốn cũng như tích cực kiến nghị cơ chế, chính sách…

Bích Trần