Thị trường bất động sản đang... ‘sống ảo’

Giao dịch giảm, giá vẫn trên “mây”

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2019, thị trường BĐS cả nước chỉ đạt khoảng 83.136 giao dịch (giảm 26,1% so với năm 2018), trong đó giảm mạnh nhất là BĐS nghỉ dưỡng chỉ có 6.280 giao dịch (giảm khoảng 20% với năm 2018) nhưng giá bán căn hộ vẫn tăng. 

Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư vào quý 4/2019 tăng khoảng 0,54% so với cùng kỳ; giá nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 3% so với cùng kỳ. Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 3,52% so với cùng kỳ; giá nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 9% so với cùng kỳ. Tuy nhiên theo thống kê của riêng Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM giá căn hộ tại TP.HCM tăng khoảng 15 - 20% so với cùng kỳ. Cá biệt có dự án tại Q.9  mức giá bán căn hộ tăng đến 39%. 

Nhều diễn biến trên thị trường bất động sản cho thấy không sát thực tế

Thống kê của Công ty nghiên cứu thị trường JIL Việt Nam, mức giá bán trung bình trên thị trường BĐS hiện nay đang đạt mức cao kỷ lục, gần 2.900 USD/m2 (khoảng 66 triệu đồng/m2). Mức giá này tăng khoảng 78,2% so với cùng kỳ năm ngoái.  

Theo ghi nhận của chúng tôi, tình trạng buôn bán trái phép, bất chấp pháp luật tại các dự án ngày càng nhiều nhưng không được các cơ quan chức năng nghiêm túc xử lý khiến thị trường BĐS ngày càng “sống ảo”. 

Điển hình, tại xã Phước Kiển và Nhơn Đức, huyện Nhà Bè có khu đất rộng gần 350 ha được giao cho Tập đoàn GS Engineering & Construction quản lý. Dự án vẫn đang trong quá trình chờ chấp thuận đầu tư nhưng đã được hàng loạt các sàn giao dịch BĐS rao bán rầm rộ trên thị trường. Mỗi sàn tự đặt một tên gọi như: Dự án GS Metro City, GS Nhà Bè, Zeitgeist City, Zeit River Country, khu đô thị mới Nhà Bè... rồi vẽ phối cảnh hoành tráng với hàng trăm biệt thự, nhà phố, tòa nhà chọc trời, tung lên mạng rao bán. 

Khu đất gần 350 đang chờ ý kiến Thủ tướng vẫn được chủ đầu tư và các sàn giao dịch BĐS ngang nhiên rao bán, thu tiền

Một thanh niên tên T. cho biết đang làm ở sàn giao dịch BĐS Khải Hoàn Land chào mời chúng tôi: “Nếu anh mua nhà phố, biệt thự song lập thì chuyển ngay cho bên em 200 triệu đồng/nền, còn mua shophouse, biệt thự đơn lập thì chuyển 500 triệu đồng/nền. Giá nhà phố khoảng từ 8 - 10 tỷ đồng/căn; shophouse từ 11 - 15 tỷ đồng/căn; biệt thự đơn lập từ 20 - 30 tỷ đồng/căn; biệt thự song lập từ 11 - 13 tỷ đồng/căn. Anh mua nhanh kẻo hết”. Thậm chí, nhân viên này còn cho biết thêm, hiện có một số khách đang bán phiếu đặt chỗ chênh lệch 100 - 200 triệu đồng/sản phẩm. 

Trao đổi với chúng tôi, đại diện Công cổ phần bất động sản Khải Hoàn Land thừa nhận mình là đơn vị phân phối F1 của dự án GS Metro City nhưng không nhận đang bán nền dự án này hoặc huy động vốn trên thị trường. 

Tương tự, dự án SSC trên đường Tô Hiến Thành (Q.10, TP.HCM) vừa qua mở bán với giá lên đến khoảng 120 triệu đồng/m2, nhưng hầu hết các dự án ở cạnh dự án này bán giá cao nhất chỉ khoảng 65 triệu đồng/m2. Trong khi dự án SSC chưa xây dựng, pháp lý dự án vẫn chưa hoàn chỉnh. Rõ ràng, thị trường BĐS đang tăng giá một cách vô lý thông qua chủ đầu tư và các sàn giao dịch BĐS, bất chấp thủ tục pháp lý chưa hoàn chỉnh nhưng các cơ quan chức năng dường như không hay, không biết. 

Thị trường chưa thấy gam màu sáng

Theo ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, năm 2020 thị trường BĐS Việt Nam sẽ đối diện năm thách thức.

Một là, hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường BĐS vẫn chưa đồng bộ. Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường BĐS từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng BĐS chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường BĐS chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả… 

Hai là, những khó khăn về thủ tục hành chính và những sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới. Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch BĐS giảm. 
Ba là, doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn. Hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị thắt chặt. 
Bốn là, tình trạng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý gây rủi ro cho thị trường. 
Năm là, thiếu hụt hệ thống thông tin về thị trường BĐS và những lo ngại về tính minh bạch của thị trường. 
Tương tự, theo một lãnh đạo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thị trường BĐS năm 2020 sẽ không có nhiều biến động, nhu cầu về nhà ở tiếp tục tăng. Đặc biệt đối với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Thị trường tiếp tục phát triển ổn định, bền vững. Trong đó, đối với thị trường BĐS Hà Nội, nguồn cung BĐS nhà ở duy trì ổn định, nguồn cung mới vẫn chủ yếu ở phân khúc trung cấp, giá BĐS sẽ tăng khoảng 1-2%. 
Tại TP.HCM, nguồn cung BĐS nhà ở giảm do không có nhiều dự án mới được phê duyệt triển khai, đặc biệt đối với phân khúc nhà giá thấp giá BĐS tăng khoảng từ 4-5%. 
Đối với các tỉnh, thành khác như: Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Kiên Giang… dự báo thị trường BĐS du lịch vẫn giữ vai trò chủ đạo nhưng thị trường sẽ chững lại, thậm chí “xấu” hơn hơn so với giai đoạn năm 2017 - 2018.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM, số đông người có thu nhập trung bình, thấp ở TPHCM hiện nay, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, mới lập nghiệp khó tạo lập nhà ở hơn, giấc mơ có nhà ở ngày càng xa vời. Nhìn chung, hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận, thậm chí một số doanh nghiệp bị thua lỗ hoặc đứng trước nguy cơ phá sản.   Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản TPHCM Năm 2019 cũng là năm thứ hai, thị trường BĐS và các doanh nghiệp BĐS phải đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức lớn, nhiều dự án nhà ở bị “đứng hình” và môi trường kinh doanh vẫn chưa thực sự đảm bảo tính minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh. Cùng mặt bằng pháp lý như nhau, nhưng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp tại TP.HCM lại bị vướng, còn tại các địa phương khác lại không bị vướng. Các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, xen kẹt đất nhà nước quản lý tương tự nhau, nhưng có một số dự án được phê duyệt đầu tư xây dựng, trong khi nhiều dự án khác lại không được phê duyệt...

Phan Trí