Thị trường bất động sản cuối năm: Cẩn trọng 'chọn mặt gửi vàng'

Thanh khoản vẫn kém

Theo báo cáo của Công ty DKRA Việt Nam, trong tháng 11/2021, thị trường đất nền TPHCM và các tỉnh giáp ranh có 10 dự án mở bán nhưng chỉ có 2 dự án mới, còn 8 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung ra thị trường đạt 671 sản phẩm, tăng 3,4% so với tháng 10/2021, tăng 77,5% so với cùng kỳ năm 2020 (378 sản phẩm). Tỷ lệ tiêu thụ chung của thị trường đạt khoảng 54% trên nguồn cung mới, đạt mức tăng 55,8% so với tháng 10/2021 (233 sản phẩm) và 33% so với cùng kỳ năm 2020 (273 sản phẩm).

Phân khúc căn hộ sức cầu có cải thiện, nhưng tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới vẫn ở mức khá thấp so với trông đợi sau giãn cách xã hội. Cụ thể, TP HCM và tỉnh giáp ranh ghi nhận 7 dự án căn hộ mở bán (một dự án mới và 6 giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường khoảng 2.981 căn, gấp 3,8 lần tháng trước (784 căn) nhưng chỉ bằng 65% so với cùng kỳ năm ngoái (4.605 căn). Tỷ lệ tiêu thụ chung toàn thị trường đạt 67%, gấp 5,2 lần so với tháng trước, bằng 54% lượng tiêu thụ cùng kỳ năm ngoái.

Tỷ lệ tiêu thụ của phân khúc căn hộ ở mức khá thấp sau "bình thường mới"

Riêng TP HCM có 5 dự án căn hộ mở bán (tất cả là những giai đoạn mở bán tiếp theo) với khoảng 2.431 căn, gấp 6,6 lần so với tháng trước (371 căn) và gấp 3,2 lần so với cùng kỳ năm trước (769 căn). Lượng tiêu thụ căn hộ mới trong tháng đạt khoảng 68%, gấp 6 lần so với tháng trước và gấp 2,4 lần lượng tiêu thụ cùng kỳ năm 2020.

Ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc Nghiên cứu và phát triển DKRA Việt Nam chia sẻ, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ đất nền tập trung chủ yếu tại thị trường tỉnh Long An, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Riêng TPHCM không ghi nhận dự án mở bán mới. Nhìn chung toàn thị trường có sự gia tăng đáng kể so với tháng trước và cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên mặt bằng giá thứ cấp không có nhiều biến động, thanh khoản thị trường ở mức trung bình. Đồng thời, một số sự kiện mở bán được triển khai trở lại, góp phần tăng hiệu quả bán hàng ở các dự án nhưng hiệu quả chưa thật sự cao do tâm lý e ngại dịch bệnh tái bùng phát. Dù phía chủ đầu tư vẫn có nhiều chính sách hỗ trợ mùa dịch nhưng phần lớn các chính sách chiết khấu cho hình thức thanh toán nhanh (thanh toán 90 – 95% tổng gía trị sản phẩm).

Thị trường bất động sản cuối năm chủ yếu là đầu cơ 

Ông David Jackson – Tổng giám đốc Colliers Việt Nam chia sẻ, đúng là thị trường bất động sản đã chịu ảnh hưởng nặng nề sau đại dịch, tuy nhiên tiềm lực phát triển của thị trường bất động sản vẫn còn rất lớn. Với nguồn cung hạn chế kéo dài, phân khúc căn hộ bình dân vắng bóng, cùng với đó là lãi vay đang ở mức rất thấp sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản trong giai đoạn cuối năm. Chỉ còn ít ngày nữa là hết năm 2021, nhưng thực tế cho thấy các chủ đầu tư đang rất chủ động trong việc tái khởi động kế hoạch kinh doanh cuối năm kể từ khi lệnh giãn cách xã hội được dỡ bỏ. Hàng loạt dự án mới được ra mắt trong giai đoạn cuối năm tại các khu vực như khu Đông, khu Nam thành phố với tỷ lệ hấp thụ 100% là những dẫn chứng rõ nhất cho thấy sự khởi sắc mạnh mẽ của thị trường. Thêm nữa, ở góc độ các nhà đầu tư cá nhân, dự báo lạm phát năm 2022 dù thấp hơn so với mục tiêu 4% nhưng nguy cơ vẫn còn hiện hữu trong bối cảnh giá cả thế giới tiếp tục leo thang, việc chọn bất động sản như một kênh trú ẩn tài sản và đầu tư sẽ được cân nhắc hơn.

Lo ngại lạm phát, thị trường bất động sản cuối năm là bài toán đầu cơ, theo các chuyên gia nên cân nhắc khi xem bất động sản là nơi ẩn trú tài sản trong gia đoạn này

Cũng theo ông David Jackson, nguồn cung cung bất động sản đang hạn chế và áp lực chi phí đầu vào tăng là những thách thức lớn cho các chủ đầu tư cũng như thị trường bất động sản nói chung. Tuy nhiên, các cơ quan chức năng liên quan đang rất nỗ lực trong việc tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý để giải quyết những vấn đề này. Thực tế minh chứng mặc dù vấn đề khó khăn về pháp lý đã kéo dài trong vài năm qua nhưng giá bán và tỷ lệ hấp thụ nguồn cung bất động sản nhà ở sơ cấp vẫn có sự tăng trưởng nhất định, khác với những lo ngại của thị trường trước đó. Vấn đề lớn nhất là làm thế nào để có thể cải thiện được nguồn cung cho thị trường với nhu cầu nhà ở lớn như hiện nay. 

Với vấn đề chi phí đầu vào tăng cao đến từ chi phí đất, nguồn vật liệu xây dựng và chi phí phát triển dự án, các nhà đầu tư sẽ buộc phải đưa ra một mức giá bán phù hợp để vừa đảm bảo lợi nhuận và phù hợp với nhu cầu của thị trường. Thêm nữa, Bộ Công Thương và các cơ quan có liên quan cũng đang đề xuất các giải pháp để có thể bình ổn giá vật liệu xây dựng như giá thép, hạn chế tình trạng giá tăng phi mã.

Chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh chia sẻ, thị trường bất động sản cuối năm 2021 rất đặt thù vì đây là thời điểm nhạy cảm của nền kinh tế, sau dịch COVID-19 nền kinh tế cũng thấm bệnh, đồng thời đang đứng trước nguy cơ lạm phát. Ngoài ra, Chính phủ đã thống nhất thúc đẩy kinh tế vì nền kinh tế thực đang khó khăn, các doanh nghiệp không sản xuất kinh doanh đều khó nên thời gian qua dòng tiền đổ vào thị trường chứng khoán, vì thị trường bất động sản đòi hỏi vốn lớn, thanh khoản lâu.

Đánh giá về thị trường bất động sản cuối năm, chuyên gia Phan Công Chánh nhận định, thị trường thời điểm này đang là bài toán đầu cơ chứ không phải đầu tư, vì nhiều người đang lo ngại thông tin lạm phát, đồng tiền sẽ mất giá, nguời dân phải tìm chổ nào để dòng tiền sinh lợi nhiều hơn. Nên dòng tiền đi vào bất động sản theo kiểu đầu cơ, để trú ẩn tài sản chứ không phải mua để đầu tư nên thị trường đi theo kiêu chữ “K” – cạnh đi lên là lượng tiền đổ vào đầu cơ, cạnh đi xuống là thể hiện nền kình tế thật như nhà cho thuê, mặt bằng cho thuê.

“Trước tình trạng trên, có thể giá bất động sản sẽ bị đẩy lên vì dòng tiền đầu cơ đang đi săn lùng. Tuy nhiên, dòng tiền đầu cơ không bền vững nên các nhà đầu tư nên cẩn trọng với dòng tiền của mình vì không phải đất ở đâu bỏ tiền vào cũng có giá. Có những khu vực bỏ tiền vào tầm 5 – 10 năm mới có thể thanh khoản được, bản thân của thị trường bất động sản có nhược điểm là tính thanh khoản kém, chậm và vốn lên. Trong giai đoạn này không nên dùng đòn bẩy, vốn lớn mà dùng đòn bẩy thì rất rủi ro vì nếu đất đứng, thị trường bị sập hay mua phải đất đang có giá đỉnh của cơn sốt thì phải đợi đến chu kỳ kế tiếp rất lâu” – ông Chánh khuyến cáo.

Bích Trần