Thị trường bất động sản “chết mòn” vì nghẽn pháp lý

Hàng trăm dự án bế tắc

Theo UBND TPHCM, trong quý III/2022, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai cho 4 dự án với tổng cộng 2.144 căn nhà, giảm 200% số dự án so với quý trước. Còn dự án được cấp phép mới trong quý chỉ 2 dự án với quy mô 2.057 căn; 5 dự án nhà ở thu nhập thấp trong khu đô thị đang triển khai với quy mô 3.367 căn. 

Trong khi đó, trên địa bàn TPHCM có hơn 100 dự án bất động sản vướng mắc về pháp lý được Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) tổng hợp kiến nghị, gửi đến UBND TPHCM và các cơ quan có thẩm quyền xin tháo gỡ. Từ tháng 5/2022 đến nay, UBND TPHCM cũng đã có nhiều văn bản giao các sở, ngành liên quan khẩn trương xem xét, kịp thời làm việc và hướng dẫn chủ đầu tư các dự án thực hiện theo quy định nhưng bế tắc của các dự án vẫn chưa thể tháo gỡ.

Đơn cử, hơn 10 năm, dự án chung cư nhà ở xã hội Nam Lý tại số 91A Đỗ Xuân Hợp (TP. Thủ Đức) của Công ty CP địa ốc Thảo Điền chưa triển khai được chỉ vì còn thiếu thủ tục giao đất. Dự án Dragon City (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè) của Công ty CP địa ốc Phú Long vẫn còn tồn tại 1 căn nhà trên khu đất và một số hộ dân không chịu di dời dẫn đến hơn 16 năm nay Công ty Phú Long không thể triển khai dự án.

Hay dự án Nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn 2) của Công ty Lê Thành, theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu trung tâm và dân cư khu vực phía Tây TP thì vị trí khu đất giai đoạn 2 thuộc quy hoạch đất thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn chưa được điều chỉnh quy hoạch cục bộ vì Sở Kế hoạch và Đầu tư trả lời theo luật đầu tư mới thì chỉ khi dự án phù hợp quy hoạch mới trình UBND TP chấp thuận đầu tư.  

Nhiều dự án nhà ở trên địa bàn TPHCM "án binh bất động" nhiều năm vì vướng thủ tục pháp lý

Còn đối với Sở Quy hoạch Kiến trúc và UBND huyện Bình Chánh thì trả lời chưa trình điều chỉnh quy hoạch cục bộ cho dự án này được vì chưa có văn bản của Sở Kế hoạch và Đầu tư trình UBND TP. 

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, hiện các dự án bất động sản bị vướng mắc do nhiều nguyên nhân khách quan, chủ quan, trong đó có một nguyên nhân chủ yếu là do “vướng mắc, bất cập” của một số quy định của một số văn bản Luật, văn bản dưới Luật chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông, chưa sát thực tiễn đã và đang làm hạn chế sự phát triển bình thường của thị trường bất động sản.

Thị trường ngày càng bất ổn

Tất cả vướng mắc trên đang khiến cho thị trường bất động sản ách tắc, dự án nằm im, doanh nghiệp lâm vào khó khăn, giá nhà thì ngày càng tăng khiến người có nhu cầu nhà ở ngày càng khó với tới.

Theo báo cáo của HoREA, nguồn cung nhà ở giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Nếu so sánh với năm 2017 là năm thị trường bất động sản TPHCM có nguồn cung cao nhất với 42.991 căn nhà thì nguồn cung năm 2018 chỉ bằng 65,8%, năm 2019 chỉ bằng 53,6%, năm 2020 chỉ bằng 39,2%, năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017 và 6 tháng đầu năm 2022 nguồn cung chỉ có 9.456 căn nhà, bằng 44 % so với 6 tháng đầu năm 2017. Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang có dấu hiệu “giảm tốc”, trầm lắng; doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu “hụt hơi”, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu; nhà đầu tư thứ cấp đang khó khăn.

“Việc sớm tháo gỡ các vướng mắc, bất cập về thể chế pháp luật sẽ tháo gỡ ách tắc cho nhiều dự án bất động sản, nhà ở, giúp làm tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở cho thị trường, xử lý tình trạng khan hiếm nhà ở, mất cân đối cung - cầu nhà ở dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây, đáp ứng nhu cầu tạo lập nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở” – ông Châu nói. 

Nguồn cung nhà ở trên địa bàn TPHCM ngày càng sụt giảm

Đồng thời, HoREA cũng cho biết đã nhiều lần đề nghị UBND TP chỉ đạo các Sở, ngành, quận, huyện, TP.Thủ Đức khẩn trương xem xét tháo gỡ các vướng mắc để đẩy mạnh công tác triển khai thực hiện các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Tháo gỡ thủ tục đầu tư xây dựng của các dự án nhà ở thương mại không thuộc diện bị rà soát pháp lý, không bị kiểm tra, thanh tra, điều tra để tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp tục thực hiện dự án, được nộp tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận cho khách hàng mua nhà.

Tại báo cáo gửi Bộ Xây dựng, UBND TPHCM cũng cho rằng, nguồn cung bất động sản trong những năm qua đã giảm rõ rệt do quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành. Nhiều dự án đang trong quá trình điều tra, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính... dẫn đến tình trạng chậm giải quyết của một số cơ quan quản lý nhà nước, chưa đảm bảo các quy trình phối hợp liên thông, đồng bộ.

Thị trường bất động sản thứ cấp cũng giảm vì giá bán ở thị trường sơ cấp quá cao, lại chịu ảnh hưởng của việc siết tín dụng khiến cho nguồn vốn đầu tư bị nghẽn và không còn hấp dẫn như trước. Thị trường bộc lộ nhiều điểm yếu như thanh khoản chậm, đang xảy ra tình huống một số nhà đầu tư giảm giá để xả hàng thời gian gần đây.

Luật sư Trần Minh Cường – Giám đốc Công ty luật TMC Lawyers chia sẻ, hầu hết các dự án bất động sản nêu trên vướng về thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, thủ tục giao đất… và đã tồn tại rất nhiều năm nhưng chưa được các cơ quan chức năng phối hợp để giải quyết triệt để. 

Các doanh nghiệp cũng rất khổ sở để tìm hướng giải quyết, tuy nhiên mỗi dự án vướng mỗi kiểu, để giải quyết được vấn đề này cần có sự quyết tâm của các cơ quan ban ngành vì một vướng mắc liên quan rất nhiều sở ngành. Dù UBND TPHCM đã có chỉ đạo nhưng hiện nay mọi việc chỉ dừng lại ở việc lấy ý kiến. 

Bích Trần