Thị trường bất động sản chao đảo vì thiếu minh bạch

Khi người mua nhà lộ rõ tâm trạng hoang mang, dù theo các chuyên gia, việc dự án thế chấp NH là bình thường.

Người mua nhà hoang mang

Theo Sở TNMT, việc công bố danh sách trên là thực hiện theo chỉ đạo của UBND TP.HCM. Đây là những dự án đang được cơ quan chức năng cho phép huy động vốn. Ngoài việc thông tin rộng rãi trên các phương tiện truyền thông, danh sách này còn được chuyển cho các quận, huyện để thông báo rộng rãi ở các địa phương cho người dân biết. Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM lo lắng, với việc công bố bản danh sách trên, sắp tới tình hình BĐS có nguy cơ sẽ xấu hơn.

Hiện đã có tình trạng nhiều khách hàng rất hoang mang, liên tục điện thoại chất vấn các chủ đầu tư. Thực tế, theo quy định của Luật Dân sự, tài sản thế chấp NH của chủ đầu tư vẫn được giao dịch mua, bán bình thường, với điều kiện phải có sự chấp thuận của NH. Như vậy, vì sao khách hàng lo lắng?

Theo Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư và công ty môi giới BĐS có nghĩa vụ công khai tất cả các thủ tục hồ sơ pháp lý cho người mua nhà biết. Hầu hết các chủ đầu tư, đơn vị môi giới cũng khẳng định, họ không “ém” thông tin bất kỳ hồ sơ pháp lý nào với khách hàng, kể cả thông tin dự án đang thế chấp. Tuy nhiên, ghi nhận thực tế của chúng tôi là hoàn toàn ngược lại.

Chị T. (khách hàng mua căn hộ The Everrich Infi nity, Q.5) của Công ty cổ phần phát triển BĐS Phát Đạt khẳng định: “Khi tôi ký hợp đồng mua căn hộ, nhân viên môi giới không hề cho tôi biết dự án đang thế chấp NH. Đến khi Sở TNMT công bố danh sách, tôi biết thì đã muộn”. Nhiều khách hàng khác mua căn hộ của dự án này cũng cho biết, họ không hề được chủ đầu tư thông báo dự án đang thế chấp NH. Ngày 28/7, trong vai khách hàng, chúng tôi gọi đến công ty, một nhân viên tên A. vẫn khẳng định: “Dự án không thế chấp NH”, dù dự án đang thế chấp tại NH thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam (Techcombank).

Nhiều khách hàng mua căn hộ E Home3, Q.Bình Tân của Công ty cổ phần đầu tư Nam Long cũng cho biết, khi họ ký hợp đồng mua căn hộ, nhân viên môi giới luôn khẳng định dự án đầy đủ thủ tục pháp lý. Theo anh T. (khách hàng mua căn hộ E Home 3), khi biết dự án đang thế chấp ở NH thương mại cổ phần Phương Đông (OCB), anh đã gọi điện “truy” chủ đầu tư thì họ lấp liếm: “Trước đây nhân viên bán hàng có nói dự án đang được OCB tài trợ vốn nghĩa là… đang thế chấp NH”.

Dự án Hà Đô Centrosa Garden còn đang giải phóng mặt bằng - Ảnh: Báo Đầu tư

Nhiều người đã mua căn hộ tại một số block khác của chung cư này từ hai, ba năm cho biết, họ vẫn “dài cổ” chờ giấy chủ quyền, giờ mới hiểu nguyên nhân thật sự là giấy chủ quyền của mình bị “ngâm” do dự án đang “cắm” ở NH. “Lúc nào họ cũng nói thủ tục cấp giấy đang vướng chỗ này, chỗ kia, chỉ khi chúng tôi biết sự thật họ mới thừa nhận và hứa tranh thủ cấp giấy chủ quyền” - một cư dân ở đây cho hay. Tương tự, nhiều khách hàng mua căn hộ ở các dự án như: Riverside, Q.7 của Công ty cổ phần Him Lam; khu dân cư Cityland của Công ty TNHH đầu tư địa ốc TP; khu đô thị mới Nam Sài Gòn, huyện Bình Chánh của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai… cũng khẳng định bị chủ đầu tư “ém” thông tin dự án đang thế chấp NH.

Thị trường bất ổn do giao dịch bất minh

Dự án thế chấp NH là bình thường, nhưng điều bất bình thường là ở cách làm của các doanh nghiệp. Ông Trần Thanh Nhung - Tổng giám đốc NH Việt Nam Thương Tín (Vietbank) cho biết, khi đầu tư xây dựng chung cư, chủ đầu tư thường huy động 80% vốn từ NH, người mua nhà và người góp vốn làm ăn. Thế nhưng, pháp luật chỉ cho phép chủ đầu tư huy động vốn từ người mua căn hộ và người góp vốn sau khi hoàn thành phần móng dự án; đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đã hoàn thành những giấy tờ liên quan như giấy phép xây dựng, tiền sử dụng đất… Tuy nhiên, thực tế ở phần lớn các dự án, chủ đầu tư luôn huy động vốn từ lúc còn trên giấy. Giao dịch được lách luật bằng hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc, hứa mua hứa bán thay vì hợp đồng mua bán theo đúng quy định. Với kiểu giao dịch này, nếu dự án đang thế chấp NH sẽ cực kỳ rủi ro cho người mua.

Cụ thể, dự án Diamond Lotus Lake View của Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Phúc Khang trên đường Lũy Bán Bích, Q.Tân Phú, TP.HCM đang được rao bán, giới thiệu rình rang theo tiêu chuẩn Mỹ, được một số sàn giao dịch đưa mức chiết khấu cao để kéo khách, dù dự án vẫn còn nằm trên giấy. Công bố từ khoảng cuối năm 2015 nhưng đến nay dự án này vẫn đang trong giai đoạn thử cọc móng.

Tương tự, dự án Diamonds Lotus ở Q.8 của đơn vị này sau lễ khởi công cách nay vài tháng, hiện cũng im lìm, dù lực lượng môi giới đang rao bán rầm rộ. Đáng nói là cả hai dự án trên đều không nằm trong danh sách 34 dự án được bán căn hộ hình thành trong tương lai mà Sở Xây dựng vừa công bố. Các dự án đều chưa có bảo lãnh của NH. Một dự án khác là Hà Đô Centrosa Garden ở số 200 đường 3/2, P.12, Q.10 cũng đang rao bán rầm rộ trên mạng nhưng chỉ mới ở giai đoạn đóng cọc móng. Dự án xây dựng chung cư này còn chưa có giấy phép xây dựng và chưa hoàn thành nghĩa vụ về quyền sử dụng đất với Nhà nước.

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, hiện nhiều dự án đang lạm dụng hình thức ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng vay vốn… để huy động vốn của khách hàng làm tăng rủi ro cho người mua, nhưng Luật Kinh doanh BĐS lại không có quy định điều chỉnh hành vi này. Ngoài ra, hiện đang có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại) ở phân khúc trung và cao cấp. Những yếu tố này đang gây nguy cơ bất ổn cho thị trường. Theo tiến sĩ Nguyễn Trọng Hoàng - chuyên gia kinh tế, việc thị trường phát triển bất ổn hiện nay, ngoài lỗi của chủ đầu tư còn có lỗi của khách hàng.

Dù biết chủ đầu tư lách luật bằng những hợp đồng không đúng quy định nhưng nhiều khách hàng vẫn chấp nhận để mua được với mức giá rẻ. Vì thế, cơ quan chức năng rất khó ngăn chặn. Để thị trường phát triển ổn định, cơ quan chức năng phải làm cho minh bạch thị trường. Ngoài việc công bố những dự án thế chấp NH, dự án được huy động vốn, các cơ quan chức năng nên công bố cả những dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất, chưa có giấy phép xây dựng, chưa có bảo lãnh NH…

Phan Trí