Thị trường bất động sản cần cắt lỗ để đưa giá về hợp lý hơn

Theo bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc cấp cao CBRE, hiện có khoảng 50% nhà đầu tư đang mắc kẹt vì trót đi vay ngân hàng nhưng không bán được, phải gồng gánh chi phí… Không ít nhà đầu tư dự định bán tài sản trong một năm nhưng thị trường gặp khó không ra được hàng, trong khi chi phí vốn tăng lên, tạo áp lực lớn. 

“Đây là thời điểm khá nhạy cảm của thị trường bất động sản, các phân khúc bất động sản liền thổ, căn hộ cao cấp, hạng sang là những loại hình bị ảnh hưởng rõ nhất. Nguyên nhân đây là các phân khúc có giá bán cao, kén sức mua, nhất là lúc thị trường khó khăn. Có thể giá bán sản phẩm phân khúc này phải giảm trong thời gian tới khi mà thanh khoản chậm”- bà Dung nhận định. 

Thị trường bất động sản thời gian qua giá tăng quá nhanh

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán – Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TPHCM chia sẻ, tình trạng cắt lỗ hiện nay đang phản ánh đúng nhu cầu thị trường. Sự kỳ vọng lợi nhuận trước đây không hợp lý. Bất kỳ thị trường nào lợi nhuận và lịch ích của người mua phải đi song hành với nhau, nhưng bất động sản thời gian qua kỳ vọng lợi nhuận gấp 2, gấp 3 trong thời gian ngắn, đó là điều không hợp lý. Cắt lỗ trong lúc này sẽ đưa sản phẩm bất động sản về giá hợp lý, phù hợp với đại đa số người dân. 

Hiện nay thị trường bất động sản đang mất thanh khoản, nhiều nhà đầu tư đang trong tâm lý lo lắng không biết đến bao giờ mới bán được hàng. Trong khi phần lớn đất các nhà đầu tư đang ôm là đất chết không tạo ra thu nhập. Dự kiến các sản phẩm cắt lỗ trong thời gian tới là những sản phẩm họ mua xa nơi ở, dạng bỏ phố về vườn nên rất khó bán mà để thì không tạo ra dòng tiền.

“Nhà đầu tư bất động sản hiện nay có chiến lược đầu tư không hợp lý, thậm chí còn tham vọng lợi nhuận quá cao trong thời gian ngắn. Trong khi theo quy luật vòng quay tiền lớn thì thời hạn phải dài nhưng bất động sản không phải là tài sản có vòng quay lớn. Bất động sản phải đầu tư trên nhu cầu thật, thị trường hiện nay chủ yếu mua đất để đó và chờ giá lên. Trong bối cảnh kinh tế như hiện nay cộng với lãi suất tăng sắp tới tình trạng cắt lỗ còn diễn ra nhiều hơn. Tuy nhiên việc này tốt cho thị trường, sẽ thay đổi hành vi đầu tư của người mua” – ông Đán nhận định.

Cũng theo ông Đán, tình trạng cắt lỗ hiện nay chỉ nằm ở mức cắt lỗ trên phần lãi, lỗ lãi suất ngân hàng chứ không phải bán thấp hơn giá mua. Dự kiến, khoảng cuối năm nay, sức ép cắt lỗ mới diễn ra mạnh và xuất hiện cắt lỗ trên giá bán, thị trường đang loại bớt các nhà đầu tư không đủ tiềm lực tài chính. 

Ông David Jackson – Tổng Giám Đốc Colliers Việt Nam cho rằng, bản chất bất động sản không phải là loại tài sản có tính thanh khoản cao so với các loại tài sản khác, nhưng lại là sản đầu tư an toàn trong dài hạn. Tại Việt Nam những năm qua, có không ít nhà đầu tư “lướt sóng” tận dụng đòn bẩy tài chính với hy vọng mua đi bán lại nhanh, thu lợi trong thời gian ngắn. Giờ đây, thị trường đã khác và thời của dòng tiền dễ không còn nữa. Đứng trước những áp lực do lãi suất ngân hàng tăng, nhà đầu tư “lướt sóng” buộc phải tìm mọi cách để bán lại khoản đầu tư của mình với mức giá kém hấp dẫn hơn kỳ vọng để tránh bị hụt hơi.

Từ những diễn biến trên có thể thấy, việc xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ là có thể dự báo trước. Người bán lúc này hầu hết là các nhà đầu tư có tiềm năng tài chính chưa đủ mạnh. Điều này hiện chỉ diễn ra cục bộ ở một vài phân khúc vốn kém tiềm năng ở các khu vực xa trung tâm. 

“Việc bán cắt lỗ chỉ là hiện tượng cục bộ xuất phát từ việc một số nhà đầu tư “lướt sóng”, vốn mỏng, sử dụng khoản vay ngân hàng với hi vọng bán lại nhanh chóng để thu về lợi nhuận tốt trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, họ đã không lường trước được những biến động xảy ra trên thị trường bất động sản trong thời gian gần đây. Tôi tin đây là một bước sàng lọc, giúp thị trường giữ lại những nhà đầu tư thực sự có tiềm lực. Một khía cạnh khác, việc giảm giá bán mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư hay người mua thứ cấp đến sau có cơ hội tiếp cận tài sản như ý với mức giá tốt hơn” – ông David Jackson nêu quan điểm.

Bích Trần