Thị trường bất động sản các tỉnh ven TP.HCM: “Đuối” sau cơn sốt ảo

“Bạo phát, bạo tàn”

Trong gần hai năm gần đây, làn sóng đầu tư nhà đất dịch chuyển từ TP.HCM ra các tỉnh lân cận khiến giá đất tại các tỉnh này tăng nhanh. Nhiều khu vực, giá đất tiệm cận mức chào bán tại TP.HCM.

Nhìn về lịch sử phát triển của thị trường tỉnh Bình Dương có thể thấy, giai đoạn 2007-2010, giá căn hộ chỉ khoảng 6-18 triệu đồng/m2. Đến thời điểm 2015-2018, giá chào bán căn hộ trung bình tại Dĩ An bắt đầu nhích lên khoảng 16-25 triệu đồng/m2; tại Thuận An khoảng 17-23 triệu đồng/m2. Khu vực mặt tiền Đại lộ Bình Dương, tuyến Quốc lộ 13 đi qua trung tâm TP.Thủ Dầu Một giá chung cư ở mức 20-23 triệu đồng/m2. 

Những dự án bất động sản dù ở rất xa thành phố nhưng luôn được tạo sự kiện để “thổi” giá

Đến giữa năm 2019, giá chung cư tại các khu vực tăng vọt lên 30-37 triệu đồng/m2 và đến tháng 7/2020 nhiều dự án chào bán với giá lên đến 40-45 triệu đồng/m2, vượt mức giá bán ở nhiều khu vực tại TP.HCM. 

Tương tự, tại tỉnh Đồng Nai, nếu như trong năm 2019 giá đất dự án bình quân khoảng 12-14 triệu đồng/m2 thì đầu năm 2020 đã tăng mạnh lên 22 triệu đồng/m2. 

Còn tại tỉnh Long An, một số dự án giá bán đã lên đến 21-26 triệu đồng/m2. Nhiều nơi trong tỉnh giá bình quân đạt 13-15 triệu đồng/m2. Tại khu vực H.Đức Hòa, đất nền và đất thổ cư có giá khoảng 6-12 triệu đồng/m2. Tại H.Cần Giuộc, giá nhà phố liền kề và đất nền dự án khoảng 13,5-22 triệu đồng/m2. 

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, mặt bằng giá căn hộ ở Bình Dương bị đẩy lên 30-35 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án 37-38 triệu đồng/m2, nhưng lượng giao dịch không quá lớn, tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 25%. 

Tương tự, ở Đồng Nai, nhờ lợi thế tiếp giáp khu đông TP.HCM và các hoạt động đầu tư hạ tầng của địa phương, đặc biệt là dự án sân bay Long Thành trong tương lai, đã thúc đẩy các dự án đất nền phát triển. Tuy nhiên, giá đất ở tỉnh này hiện tại đã giảm còn 15-18 triệu đồng/m2.

Hay ở tỉnh Long An, một tỉnh có địa thế giao thoa với TP.HCM, đất đai đã được các chủ đầu tư lợi dụng thổi giá, tuy nhiên, lượng tiêu thụ hiện nay rất chậm, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt bình quân khoảng 20%. 

Và rồi không ít dự án bị “thổi” giá đã trở thành những thành phố “ma”

Việc giá bán bị thổi lên quá nhanh trong khi tiềm năng và giá trị thương mại chưa tương xứng khiến nhà đất các tỉnh đang dần bị quay lưng. Theo batdongsan.com.vn, trong quý II/2020, thị trường các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu và Cần Thơ có khoảng 40 dự án lớn nhỏ đăng tin rao bán. So với con số sáu dự án của TP.HCM, lợi thế nguồn cung của thị trường tỉnh rất rõ. Tuy nhiên mức độ quan tâm thì đang giảm. Ba thị trường chính là Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu đều có chung xu hướng giảm từ 7-13%, trong đó tỉnh Đồng Nai giảm nhiệt mạnh nhất, khoảng 13% so với quý trước.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản các tỉnh ven TP.HCM tăng giá thời gian qua là do nguồn cung của TP.HCM còn hạn chế, dẫn đến nhiều nhà đầu tư phải dịch chuyển sang các tỉnh lân cận. Phần lớn họ mua đầu tư, chờ giá tăng để bán. Nhưng do là sản phẩm đầu tư nên nhà đất thường xuyên bị chuyển nhượng sang tay khiến giá bán tăng dần qua từng giai đoạn, gây sốt ảo, tác động tiêu cực đến thị trường. Giá đất tăng mạnh khiến những người có nhu cầu mua đất để an cư gặp khó khăn. Từ đó, việc thu hút cư dân đến sinh sống tại các khu đô thị, các dự án dân cư mới cũng khó khăn theo. Những khu đô thị “ma” như đã từng xảy ra tại các tỉnh Bình Dương, Long An, và H.Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai)… đang có nguy cơ lặp lại.

Tỉnh ra thì đã quá muộn

Theo ông Trần Nguyên Đán (Trường đại học Kinh tế TP.HCM), các sản phẩm nhà đất có hai kiểu tăng giá, đó là nhu cầu thực và hiện tượng làm giá. Với bất động sản, khi đầu tư ai cũng nghĩ sẽ tăng giá, nhưng cần phải biết lý do tại sao sẽ tăng. Ví dụ chúng ta biết khu vực đó sẽ có dân cư đổ về, có dịch chuyển khu công nghiệp hay có các yếu tố tác động tạo nên công ăn việc làm…

Còn mua bất động sản theo kiểu “ăn theo”, “té nước theo mưa”, người trước bán cao thì người sau phải bán cao hơn, trong khi tiềm năng không tương xứng thì chuyện ôm “bom” chờ nổ chỉ là sớm hay muộn. Việc đưa ra giá bán không tương xứng với giá trị sẽ tạo sự méo mó về mặt thông tin, tác động xấu cho thị trường.

Đơn cử như ở tỉnh Bình Dương, chỉ với thông tin thị xã Thuận An lên thành phố đã khiến giá đất tăng vọt, trong khi chưa có bất kỳ chính sách hay cơ chế gì cụ thể. Giá thị trường bất động sản ở đây “sốt” chỉ vì hai chữ “thành phố” chứ nó không đáp ứng nhu cầu thực.

Tại H.Long Thành, tỉnh Đồng Nai cũng thế! Vừa có thông tin đầu tư sân bay Long Thành thì giá đất đã tăng vọt. Nhưng đó chỉ là cái cớ để họ thổi giá đất, còn cho đến giờ, rất nhiều người ở đó cũng không hình dung được sân bay sẽ mang lại lợi ích gì cho họ khi bỏ tiền mua đất. 

Làn sóng đổ tiền vào bất động sản vùng ven chủ yếu là đầu tư, người mua nhà đất để ở rất ít, số còn lại là dân “lướt sóng”, gom hàng chờ tăng giá bán kiếm lời, thậm chí là đầu cơ đẩy giá. Nhưng hiện nay, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn thoái trào. Dịch COVID-19 tuy ảnh hưởng nhiều đến nền kinh tế, nhưng cũng là cơ hội cho người ta nhìn lại, nhất là những khoản đầu tư không hiệu quả, và phải trả lãi ngân hàng. Vả lại, khách hàng mua dự án hiện cũng quan tâm hơn về mặt pháp lý như dự án có được cấp thẩm quyền phê duyệt, có giấy phép xây dựng, bản đồ quy hoạch 1/500…

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển chia sẻ, nguyên tắc đầu tư bất động sản là phải có tầm nhìn trung hạn. Tất nhiên những nhà đầu tư nhạy bén thì sẽ nhìn được khu vực nào có tiềm năng “lướt sóng” - mua nhanh bán nhanh, nhưng rủi ro cũng rất cao. Những nhà đầu tư kỹ tính hơn sẽ tìm những khu vực có tiềm năng và tăng trưởng bền vững, nếu có lướt sóng hụt thì vẫn có thể chờ đất tăng theo giá trị vị trí. 

Còn những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, chỉ chạy theo xu thế, sẽ bị “đuối” vì việc bán lại là không dễ. Điển hình là khu vực H.Long Thành, tỉnh Đồng Nai, những người đang “ôm” đất luôn cho rằng nơi đây sẽ có sân bay Long Thành nên không thể bán giá thấp. Nhưng rồi họ nhận ra, sau đợt sốt giá thì người mua không còn nữa, giá cũng không tăng, muốn bán thu hồi vốn cũng khó, đặc biệt là những người mua khu đất lớn, giá trị lớn. Bán không được, họ mới chịu nhìn lại khu đất và cũng không hình dung ra đất đó sẽ làm được việc gì trong tương lai; không cho thuê hay kinh doanh gì được vì vắng người.

“Rất nhiều khu vực vùng ven TP.HCM giá nhà đất tăng mà không dựa trên cơ sở sử dụng. Từ năm 2019, rất nhiều chuyên gia đã cảnh báo việc mua đất phải dựa trên giá trị sử dụng, phải có tầm nhìn từ 3-5 năm, phải đánh giá được tiềm năng phát triển kinh tế, hạ tầng tốt chứ không mua theo tin đồn. Bây giờ, những ai lỡ “ôm” đất, có tiền thì gồng gánh, ai phải vay ngân hàng thì nên chấp nhận giảm giá” - ông Hiển khuyên.

Bích Trần