Thị trường bất động sản buôn bán khó khăn, vì sao giá vẫn trên trời?

Nguồn cung khan hiếm, giá nhà đất vẫn cao 

Theo Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), sau thời gian khủng hoảng năm 2013, thị trường BĐS đã dần phục hồi và phát triển đạt đỉnh vào năm 2017. Tuy nhiên, đến năm 2018, thị trường bắt đầu khó khăn trở lại và trầm trọng hơn vào năm 2019. Đầu năm 2020, đại dịch Covid-19 càng khiến khó khăn trầm trọng thêm. 

Tuy vậy, giá nhà, đất hiện vẫn không có dấu hiệu giảm. Hiện tất cả các dự án nhà ở từ cao cấp đến bình dân khi đưa ra thị trường đều không giảm giá nhưng đạt tỷ lệ tiêu thụ rất cao. Cụ thể, đối với dự án phân khúc nhà ở xã hội, tỷ lệ tiêu thụ luôn đạt 99-100%; phân khúc nhà ở thương mại có giá từ 2 tỷ đồng trở xuống đạt tỷ lệ tương tự; phân khúc nhà ở cao cấp đạt 70-80%, có những dự án tiêu thụ gần 100%. 

Nhiều dự án vẫn đang bán giá rất cao

Theo báo cáo về thị trường BĐS của Công ty cổ phần DKRA Việt Nam, trong quý I/2020, phân khúc đất nền chỉ cung cấp cho thị trường 175 nền, giảm 74% nguồn cung so với quý trước; phân khúc căn hộ cung cấp cho thị trường khoảng 1.547 căn, giảm 70% so với quý trước và là quý có nguồn cung thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay. Tuy nhiên, cả hai phân khúc đều đạt tỷ lệ tiêu thụ từ 74-81%. 

Tương tự, theo thống kê của JLL Việt Nam, trong quý I/2020, nguồn cung căn hộ chỉ đạt 2.256 căn, là quý có nguồn cung thấp nhất kể từ năm 2014 đến nay. Giá bán trong quý này trung bình đạt khoảng 57 triệu đồng (2.452 USD)/m2, là giá bán cao hơn so với cùng kỳ năm trước. Hiện công ty vẫn chưa ghi nhận tác động của dịch COVID-19 lên giá bán của thị trường BĐS hiện nay. 

Lượng giao dịch cả hai thành phố Hà Nội và TPHCM đều giảm mạnh nhưng giá bán vẫn cao ngút trời

Vì sao giá BĐS không giảm? Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - nhận định, nguyên nhân chính là do khan hiếm dự án, sản phẩm. Cụ thể, nếu trong năm 2018, nguồn cung chỉ giảm 20% thì năm 2019, đã sụt giảm tới 70%. Cả năm 2019, chỉ có một dự án được “chạy”. “Giá chỉ xuống ở thị trường thứ cấp vì nhà đầu tư không chịu được áp lực dòng tiền. Còn ở thị trường sơ cấp, các chủ đầu tư dự án BĐS vẫn hoạt động bình thường” - ông Châu khẳng định.

Nguy cơ “chảy máu” nhà đầu tư 

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc Đại Phúc Land - than, hiện công ty có một dự án quy mô gần 200ha, phải mất gần 15 năm mới hoàn tất thủ tục hành chính. Thời gian từ khi xin thủ tục đến khi triển khai dự án quá lâu, dẫn đến độ “vênh” giữa thiết kế ban đầu của dự án đối với nhu cầu thị trường. Sau khi hoàn thành tất cả các thủ tục về quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp cần điều chỉnh cục bộ về sản phẩm cho phù hợp yêu cầu thực tế thị trường nhưng rất e ngại vì phải làm lại các thủ tục từ đầu.

Cụ thể, trước đây, nhu cầu của khách hàng đối với sản phẩm nhà phố là có chiều ngang từ 4-5m nhưng nhu cầu hiện nay là 6-7m hoặc lớn hơn. Việc điều chỉnh này hoàn toàn không ảnh hưởng tới quy chuẩn chung về mặt quy hoạch mà còn tốt hơn về không gian sống cho người dân nhưng nếu phải xin phép điều chỉnh, doanh nghiệp sẽ phải làm lại quy trình từ đầu, rất vất vả. 

Ông Trần Quốc Dũng - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh - cho rằng, nguồn cung BĐS tại TP.HCM không đáp ứng nhu cầu là do Bộ Xây dựng. Dù bộ không phải là cơ quan duy nhất giải quyết vấn đề này nhưng là cơ quan đầu mối kết nối với các bộ, ngành liên quan. Nếu không giải quyết được sự chồng chéo, tắc nghẽn thì tất cả các doanh nghiệp sẽ bị kẹt.

Hiện chưa có quy định nào về một quy trình chung cho các thủ tục thực hiện dự án BĐS, thậm chí có quy trình với các bước một, hai, ba, bốn nhưng đến bước bốn bị tắc, lại phải quay về bước một. Vì vậy, để một dự án cơ bản hoàn thành và triển khai bán hàng, phải mất 4-5 năm. Thậm chí, đến bước cuối cùng là cấp sổ hồng cho cư dân cũng hết sức khó khăn. “Tại sao các cơ quan có thẩm quyền không căn cứ trên quy định mà bắt chúng tôi phải hỏi lòng vòng?” - ông Dũng đặt câu hỏi.

Theo ông Lê Hoàng Châu, từ ngày 10/12/2015 đến cuối năm 2018, có tới 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị tắc vì thủ tục đầu tư. Từ đó đến nay, các doanh nghiệp không còn trình xin đầu tư thêm dự án nào. Có những dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng vẫn vướng quy hoạch 1/500 chỉ vì tắc ở quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai.

Bên cạnh đó, quy trình cấp phép hiện nay được thực hiện theo bốn bước; trong đó, bước bốn cho phép doanh nghiệp được làm song song các thủ tục để rút ngắn thời gian nhưng quy định “chỉ khi doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất” đã biến quy trình song song trở thành quy trình tuần tự. Doanh nghiệp muốn thi công dự án phải trải qua tất cả các bước phía trên, mất rất nhiều thời gian. 

“Doanh nghiệp BĐS không xin hỗ trợ bằng tiền mà chỉ xin tháo gỡ về chính sách. Nếu không nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc trên, TP.HCM có thể phải đối mặt với tình trạng chảy dòng vốn đầu tư về các tỉnh, ảnh hưởng nguồn thu ngân sách” - ông Châu cảnh báo.

Ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Phát triển nhà và Thị trường BĐS - thừa nhận, nguồn cung nhà ở hiện nay sụt giảm không chỉ do dịch COVID-19 mà còn do các quy định của pháp luật chồng chéo. “Để tháo gỡ các khó khăn trên, từ đầu năm 2020 đến nay, đã có rất nhiều giải pháp được đưa ra. Điểm nghẽn lớn nhất là đất công xen kẹt trong các dự án và điều này đang được sửa đổi bằng một nghị định. Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS liên quan đến nhiều luật, bộ, ngành khác nhau nên hiện nay Chính phủ, Quốc hội, các bộ, ngành và địa phương đang tích cực sửa đổi. Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sẽ được sửa đổi, trong đó, Luật Đất đai phải được sửa đổi trước” - ông Ninh nói. 

Phan Trí