Thí điểm dự án nhà ở thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với đất khác

Cụ thể, dự thảo nghị quyết có 2 chính sách, thứ nhất là cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024 mà đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Thứ hai là cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các loại đất khác không phải là đất ở theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024.

Đối tượng áp dụng là các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và các cơ quan, tổ chức của Nhà nước đang quản lý đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý.

Bộ TNMT đề xuất thí điểm thực hiện dự án nhà ở thông qua thỏa thuận quyền sử dụng đất đối với đất khác.

Loại đất được thực hiện là đất được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại bao gồm các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024 mà đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhà đầu tư có các loại đất quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024.

Điều kiện thực hiện là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện quy định tại điều 122 của Luật Đất đai năm 2024.

Địa bàn, dự án được thực hiện gồm tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được phép ban hành tiêu chí về địa bàn, vốn đầu tư và các tiêu chí khác phù hợp với thực tế tại địa phương để lựa chọn dự án tại địa bàn được phép thí điểm.

Dự án được thực hiện thí điểm trong thời gian 5 năm, từ ngày 1/1/2025 đến ngày 1/1/2030. 

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM cho rằng, việc xây dựng dự thảo này rất cần thiết. Vì điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chưa cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với 2 trường hợp “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại nên chưa “thể chế hóa” đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Bởi lẽ, việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện bên cạnh cơ chế Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” để “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”, tạo quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất đã được hình thành trong hệ thống pháp luật đất đai, từ Luật Đất đai năm 1993 và tiếp tục duy trì cho đến nay.

Ngoài ra, nếu chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với “đất ở” thì sẽ không thể có quỹ “đất ở” đủ lớn để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn để có đầy đủ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và các tiện ích, dịch vụ đô thị phục vụ cư dân và khách vãng lai, bởi lẽ thửa đất ở lớn nhất theo quy định của pháp luật đất đai về hạn mức giao đất ở không quá 400 m2 (quy định tại Luật Đất đai 1987), còn các thửa đất ở hiện hữu có diện tích lớn nhất tại các đô thị cũng chỉ khoảng vài ngàn mét vuông. 

Bích Trần