Thanh tra kiến nghị thu hồi 13 dự án khu Nam, quyền lợi khách hàng sẽ ra sao?

Trao đổi với Báo Phụ Nữ TPHCM, Luật sư Trần Minh Cường - Đoàn Luật sư TPHCM cho biết, pháp luật về kinh doanh bất động sản quy định rất rõ đối với mỗi loại hình sản phẩm bất động sản (đất nền, căn hộ…) khi bán ra thị trường phải đáp ứng các quy định liên quan như nghiệm thu hạ tầng đất nền (có giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận….) căn hộ phải nghiệm thu phần móng, giấy phép xây dựng… 

Luật sư Trần Minh Cường - Đoàn Luật sư TPHCM

Tuy nhiên, đối với 13 dự án Thanh tra kiến nghị thu hồi nêu trên, hầu hết các dự án chưa hoàn thành thủ tục giải phóng mặt bằng, chưa có quyết định giao đất chính thức, chưa triển khai đầu tư xây dựng, chưa thu tiền sử dụng đất. Do đó, việc một số chủ đầu tư huy động vốn tại các dự án trên là “bán lúa non”. Như vậy, đến hiện nay, chủ đầu tư có thể vẫn chưa bàn giao đất và giấy chứng nhận như cam kết tại các thỏa thuận với khách hàng (nếu đã bán cho khách hàng). Hiện nay, phát sinh rủi ro dự án bị xem xét thu hồi thì các bên sẽ căn cứ theo các thỏa thuận hợp đồng đã ký để làm cơ sở xem xét giải quyết (hoàn tiền gốc và lãi hoặc bất kỳ phương án nào được các bên ghi nhận tại Hợp đồng/Thỏa thuận đã ký).

Việc thỏa thuận theo hợp đồng giữa các bên như trên được xác lập trên cơ sở tự nguyện. Các giao dịch giữa người mua với chủ đầu tư mang tính chất dân sự, khi rủi ro xảy ra người mua chỉ có thể yêu cầu các bên trả lại tiền. Không được trả lại tiền theo yêu cầu thì chỉ còn giải pháp là khách hàng khởi kiện ra tòa để đòi lại tài sản đã bỏ ra.

“Thông thường tòa sẽ xem xét hiệu lực hợp đồng, do bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh về nguyên tắc tòa án sẽ tuyên vô hiệu hợp đồng và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định pháp luật về dân sự (các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận và bồi thường thiệt hại nếu có). Lúc này khách hàng sẽ phải chịu rủi ro vì họ đã bỏ tiền ra 10 năm nhưng chỉ nhận lại như cũ, so với việc nhận nền đất cách đây 10 năm sẽ khác nhau (xét đến yếu tố trượt giá và lợi nhuận cơ hội khác). Tóm lại các trường hợp Nhà nước thu hồi dự án do chủ đầu tư vi phạm điều kiện về kinh doanh bất động sản, khách hàng chịu hoàn toàn rủi ro. Việc giải quyết phụ thuộc vào thiện chí của các bên, còn kiện ra tòa thì tốn thời gian, chi phí. Cho nên người dân cần thận trọng kiểm tra, nghiên cứu kỹ pháp lý dự án trước khi mua” - luật sư Cường nói thêm.

Dự án khu dân cư 6A của Intresco hiện vẫn chưa được triển khai và đang bị kiến nghị thu hồi

Cũng theo luật sư Cường, ngoài ra, Nhà nước nên có các biện pháp ngăn ngừa từ gốc của vấn đề, xem xét, đánh giá, cân nhắc thật kỹ về năng lực của các chủ đầu tư khi giao đất cho họ cũng như các yếu tố về đất đai, khả năng thành công trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ngay từ khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký đầu tư.

Trường hợp dự án bị chậm triển khai cần gia hạn đầu tư, Nhà nước cũng cần đánh giá lại nguyên nhân, khó khăn, vướng mắc… cần phải gia hạn, kéo dài thêm thời hạn thực hiện dự án. Đồng thời, phải yêu cầu chủ đầu tư đưa ra phương án giải quyết đủ sức thuyết phục cho việc khi được gia hạn, tránh gia hạn dễ dãi và không kèm theo các điều kiện, cam kết ràng buộc chặt chẽ. 

Bích Trần