Thanh khoản kém, giá bất động sản vẫn trên trời

Giao dịch ì ạch, giá vẫn “trên mây”

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (Horea), tổng số căn hộ đưa ra thị trường từ đầu năm đến nay tại TP.HCM chỉ khoảng 9.174 căn (8.690 căn hộ chung cư và 484 căn nhà thấp tầng), giảm 44,5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp có 3.828 căn, chiếm 41,8% thị trường, giảm 25,9%; căn hộ trung cấp có 3.465 căn, chiếm 37,7% thị trường, giảm 32,6%; căn hộ bình dân có 1.881 căn, chiếm 20,5%, giảm 69,7%. 

Theo Horea, từ năm 2015, thị trường BĐS phát triển mạnh với việc mua bán dự án của các doanh nghiệp diễn ra cực kỳ sôi động. Sang năm 2016, giao dịch sụt giảm. Đến năm 2017 thị trường phục hồi nhẹ, nhưng 6 tháng đầu năm 2018, nguồn cung bắt đầu sụt giảm trở lại, trong đó rõ nét nhất là hai phân khúc đất nền và condotel. 

Nguồn cung dư thừa nhưng nhiều nơi giá đất nền vùng ven vẫn ở mức cao

Theo Tập đoàn Tư vấn CBRE, trong quý II/2018, số lượng căn hộ chào bán mới tại TP.HCM chỉ khoảng 6.109 căn, giảm 36% so với cùng kỳ năm trước; giảm nhiều nhất là căn hộ trung cấp với mức giảm 62%. Nguyên nhân là do ảnh hưởng của sự cố cháy chung cư Carina (Q.8) khiến các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc ra mắt nguồn cung mới. 

Trong khi đó, theo khảo sát của Công ty cổ phần DKRA Việt Nam, trong quý II/2018, phân khúc condotel đưa ra thị trường chỉ khoảng 2.100 căn hộ nhưng tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 41%, tương đương 850 căn. Đứng đầu bảng về tỷ lệ “tồn kho” là TP.Đà Nẵng, với chỉ 9% nguồn cung được giao dịch thành công.

Nhiều dự án đất nền vẫn hét giá trên trời

Một số thành phố du lịch biển như Quy Nhơn (tỉnh Bình Định), Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa) cũng rơi vào cảnh “chợ chiều” khi tỷ lệ hấp thụ căn hộ condotel chỉ từ khoảng 22-26%. Thị trường Phú Quốc (Kiên Giang) và Bà Rịa - Vũng Tàu khả quan nhất, nhưng mức tiêu thụ cũng chỉ 39-40%.

Bên cạnh đất nền, thị trường condotel còn ảm đạm hơn

Theo ghi nhận của chúng tôi, tại TP.HCM, dù thanh khoản kém nhưng phần lớn giá bán BĐS tại các dự án vẫn rất cao. Trên đường Huỳnh Tấn Phát, H.Nhà Bè (đoạn gần phà Bình Khánh), dự án Green Riverside do Tập đoàn Anh Tuấn làm chủ đầu tư hiện vẫn đứng giá khoảng 25 triệu đồng/m2.

Cách đó khoảng 50m, dự án khu dân cư Green Life do Công ty Tuấn Long làm chủ đầu tư, vẫn được các nhà đầu tư thứ cấp neo giá từ khoảng 22-26 triệu đồng/m2.

Thậm chí, tại xã An Phú Tây, H.Bình Chánh, nhiều khu dân cư dạng phân lô bán nền trước đây chào bán giá chỉ khoảng 6-8 triệu đồng/m2 thì nay đã vượt qua mức 10 triệu đồng/m2.

Trên địa bàn xã Bình Mỹ, H.Củ Chi, dọc các tuyến đường Võ Văn Bích, Lê Văn Khương, hàng loạt khu dân cư dạng phân lô bán nền trước đây được chủ đầu tư chào giá 7 triệu đồng/m2 thì nay người mua chào bán lại khoảng từ 12-14 triệu đồng/m2. Tại Q.9, Q.12, Q.Thủ Đức... tình hình giá cả cũng tương tự.  

Thị trường ảo vỡ trận, cơ hội cho người mua nhà

Ông Phan Trường Sơn - Trưởng phòng Quản lý nhà và BĐS, Sở Xây dựng TP.HCM - nhận định, sốt đất nền diễn ra ở các quận, huyện thời gian qua, bên cạnh tác động của hạ tầng giao thông, vụ cháy chung cư Carina, còn do nhóm cơ hội đã thổi phồng các thông tin hạ tầng để đẩy giá tăng cao. Bởi, dù có tác động của thông tin hạ tầng thì giá trị BĐS cũng chỉ tăng theo thời gian, theo tiến độ dự án và hoàn thiện cơ sở hạ tầng ở mức từ khoảng 5% trở lại. Còn tăng quá mạnh như thời gian qua là sốt ảo.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận định, thị trường BĐS đang thanh khoản kém vì trong thời gian qua, giá BĐS ở mức quá cao, người mua dè chừng, dẫn đến giao dịch chựng lại. Hiện, nhiều doanh nghiệp đưa hàng ra bán chỉ kỳ vọng lợi nhuận từ 10-15% nhưng vẫn có một số doanh nghiệp nâng lợi nhuận lên từ 30-50%, đẩy giá bán sản phẩm lên quá cao trong khi lẽ ra, lúc này, các doanh nghiệp nên đưa ra giá bán phù hợp hơn.

Tuy nhiên, theo ông Quang, dù thị trường BĐS đang khó khăn nhưng sắp tới, dòng vốn sẽ vẫn đổ vào thị trường này. Thị trường BĐS vẫn sẽ giữ nhịp độ tăng trưởng nhưng có thể chỉ ở mức khoảng từ 3-5%. 

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Horea - trong thời gian qua, hai phân khúc đất nền và condotel liên tục sốt ảo. Từ đầu năm 2017, Horea đã cảnh báo việc này, nhưng cuối năm, cơn sốt vẫn bùng phát.

Hiện hai phân khúc này cơ bản được kiểm soát nhưng giá bán vẫn ở mức cao do giới đầu cơ kỳ vọng giá còn lên tiếp. Nhưng việc này sẽ không thể kéo dài vì nhiều người đang sử dụng vốn vay để đầu tư. Thậm chí, rất nhiều người làm thủ tục xin vay xây, sửa nhà nhưng thực tế lấy vốn này đi mua nhà, đất. Với tình hình như hiện nay, họ sẽ không thể cầm cự lâu. 

Ông Phan Công Chánh - chuyên gia BĐS - cho rằng, cơn sốt đất nền trong thời gian qua đã khiến BĐS thiết lập mặt bằng giá mới, gây ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến thị trường. Hiện thị trường BĐS tụt dốc ở những khu vực sốt ảo, giá tăng liên tục nhưng không có yếu tố tác động phù hợp, không có giao dịch chứ không phải sụt giảm toàn diện. Người mua đang có tâm lý chờ sự điều chỉnh, thay đổi chính sách từ cơ quan quản lý nhà nước nhằm có hướng đi phù hợp.

Cơ quan quản lý nhà nước cần có động thái điều tiết thị trường bằng các chính sách về pháp lý, tín dụng, tiền tệ... “Giá nhà, đất những khu vực sốt ảo chững lại sẽ mang tới nhiều cơ hội hơn cho người mua” - ông Chánh khẳng định. 

Phan Trí - Bích Trần