Thảm họa từ khâu quản lý vận hành chung cư

Bỏ qua những tang thương, phẫn nộ, vụ cháy chung cư cao cấp tại Q.8, TP.HCM làm 13 người chết (tính đến thời điểm này) khiến cho hơn bao giờ hết, công tác quản lý vận hành, phòng, chống rủi ro chuyên môn theo nguyên tắc thường trực 24/24g cho các chung cư cần được xem xét và hiểu đúng.

Mô hình chuẩn liệu đã được triển khai?

Quản lý vận hành (QLVH) là cụm từ định danh cho một hệ thống dịch vụ tại chỗ của một chung cư. Khi một dự án chung cư bắt đầu bàn giao căn hộ cho khách hàng (cư dân) hoặc phần diện tích sử dụng cho thương mại để đưa vào sử dụng, lập tức công tác QLVH phải được triển khai. Quy định chính thức chi phối hoạt động của công tác QLVH là Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng. Bên cạnh đó, còn có hàng loạt văn bản quy phạm pháp luật khác chi phối như luật, nghị định liên quan vấn đề nhà ở.

Hệ thống báo cháy của chung cư Carina Plaza đã không hoạt động khi xảy ra hỏa hoạn. Ảnh: Minh Thanh

Việc QLVH là trách nhiệm liên đới giữa ban quản trị (BQT) và ban quản lý (BQL) chung cư. BQT là nhóm người được cư dân tại chung cư bầu chọn làm đại diện cho mình, được chính quyền (cấp quận, huyện) công nhận bằng một quyết định hành chính. Trên cơ sở đó, BQT có đầy đủ tính chất pháp lý để tổ chức hoạt động, điều hành và giải quyết mọi vấn đề tại chung cư với các bên liên quan, trong đó có việc lựa chọn BQL.

BQT ký hợp đồng dịch vụ với công ty cung cấp dịch vụ QLVH. Công ty này phải là một tổ chức pháp nhân có đăng ký thành lập do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh, thành cấp và phải được Bộ Xây dựng xác nhận đủ điều kiện hành nghề. Công ty QLVH được thuê sẽ thành lập BQL. BQL được ủy quyền đại diện cho doanh nghiệp cung cấp dịch vụ để tư vấn cho BQT và thay mặt BQT QLVH chung cư theo đúng quy định hiện hành.

Căn cứ mô hình chuẩn của BQL chung cư theo Thông tư 02 và quy mô của Carina Plaza với 736 căn hộ, có thể thấy, cơ cấu tổ chức của BQL ở đây tối thiểu phải bao gồm một trưởng ban, hai nhân viên hành chính, từ năm đến sáu kỹ thuật viên. Ngoài ra, số lượng nhân viên an ninh (bảo vệ), vệ sinh môi trường, cây xanh sẽ tùy thuộc vào thiết kế công trình.

Ngoài giờ hành chính, trên nguyên tắc, người của BQL phải trực, nhân viên an ninh và đặc biệt là bộ phận kỹ thuật phải chịu trách nhiệm về tất cả hệ thống kỹ thuật của tòa nhà, trong đó bộ phận phòng cháy chữa cháy phải có mặt 24/24g theo ca trực. Thảm họa Carina chắc chắn đã không xảy ra nếu khâu xử lý tình huống khẩn cấp của BQL được triển khai tốt.

Bên trong căn hầm xảy ra vụ cháy của chung cư Carina Plaza khiến 13 người tử vong. Ảnh: Minh Thanh

Bảo vệ không thể làm thay việc của kỹ thuật viên

Trong vụ cháy trên, cư dân đã không nghe thấy tiếng chuông báo cháy của tòa nhà. Họ chỉ biết có hỏa hoạn xảy ra sau đó hàng giờ, khi ngửi thấy khói và cảm thấy ngạt trong lúc ngủ. Không thể có chuyện một chung cư cao cấp mà lại chưa trang bị hệ thống báo cháy. Chúng ta tạm hiểu rằng, hệ thống báo cháy đã ngưng trệ hoàn toàn do lỗi của con người. Đây là một trong các nguyên nhân căn bản dẫn đến thảm họa. Hệ thống báo cháy không hoạt động dẫn đến người dân chậm phát hiện sự cố và không còn đủ thời gian vàng để thoát thân.

Tại chính nơi xảy ra cháy hoặc nổ ở tầng hầm, nhân viên bảo vệ không thể có chuyên môn để kích hoạt hệ thống báo cháy (trong trường hợp hệ thống này bị bộ phận kỹ thuật ngắt vì một lý do nào đó). Nhân sự tại chỗ lúc này là bảo vệ cũng không đủ thẩm quyền và chuyên môn để xử lý cho đến khi đám cháy bùng lớn. Câu hỏi cần được đặt ra là, có nhân viên kỹ thuật trực theo chế độ 24/24g vào đêm xảy ra cháy hay không? 

Theo tìm hiểu của chúng tôi, cán bộ, nhân viên của chủ đầu tư chung cư Carina Plaza sở hữu trên 40% số căn hộ tại đây; số này phần lớn cho thuê lại và người thuê căn hộ có tâm lý thờ ơ. Chính vì vậy, ý kiến của cư dân về các vấn đề an toàn đã không được quan tâm.

Quốc Ngọc