Sửa quy định, đơn giản thủ tục để kéo giảm giá nhà

Không còn căn hộ bình dân

Theo Tập đoàn Dịch vụ bất động sản Savills Việt Nam, năm 2021, chưa tới 11.700 căn nhà trong các dự án được chào bán, giảm 54% so với năm 2020, thấp nhất trong 5 năm qua. Trong khi đó, tỷ lệ mua sản phẩm đạt 81% cho thấy nhu cầu mua nhà của người dân rất lớn. Giá bán căn hộ bình dân đã lên tới 56,5 triệu đồng/m², tăng 27% so với năm trước. Giá nhà phố trong dự án hiện nay thấp nhất là 18 tỷ đồng/căn và trong một năm qua, TPHCM chỉ có 19 dự án với 14.339 căn hộ được chào bán, giảm 22%. 

Vướng mắc thủ tục đang góp phần quan trọng khiến giá nhà ở TPHCM liên tục tăng

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) về thị trường nhà ở năm 2021 và xu hướng năm 2022, TPHCM đang thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân. Báo cáo của UBND TPHCM cho biết, nguồn cung nhà ở năm 2021 giảm 35,48% so với năm 2020, cơ cấu sản phẩm mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường, chưa đảm bảo an sinh xã hội.

Thực tế, căn hộ bình dân cần phải chiếm tỷ lệ cao nhất nhưng hiện đang ở mức 0%. Hiện căn hộ trung cấp chỉ còn 26%, còn lại là căn hộ cao cấp. Trong năm 2021, toàn TPHCM chỉ có 20 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng, không có dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. 

Báo cáo của UBND TPHCM nêu: “Đây là dấu hiệu của sự lệch pha cung cầu, cho thấy sự phát triển thiếu bền vững của thị trường bất động sản. Vì vậy, cần phải kéo tỷ lệ căn hộ bình dân lên cao, kế đến là căn hộ trung cấp. Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật về xây dựng, đầu tư, quy hoạch, thuế còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ khiến doanh nghiệp (DN) mất nhiều thời gian cho quá trình chuẩn bị hồ sơ xây dựng dự án”. 

Thủ tục hành chính góp phần đẩy giá nhà lên  

Theo ông Trần Quốc Dũng - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh - việc quy định các dự án nhà ở thương mại ở đô thị loại I có quy mô từ 2ha trở lên phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội là thiếu tính thực tế. Với các mảnh đất ở trung tâm thành phố, chủ đầu tư phải bồi thường mặt bằng với giá cao nhưng được khấu trừ theo đơn giá nhà nước rất thấp, DN phải gánh phần chênh lệch lớn, làm đội giá nhà. 

Ông Dũng đề xuất: “Nhà nước nên để DN chọn phương án dùng đất ở khu vực phù hợp phát triển loại nhà ở giá thấp hoặc trả bằng tiền, không phân biệt quy mô khu đất. Về dài hạn, Nhà nước cần có quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây nhà ở xã hội và giao cho cơ quan quản lý về kinh doanh nhà cấp tỉnh làm chủ đầu tư để rút ngắn thời gian triển khai dự án, góp phần làm giảm giá nhà”.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành - cho biết, Nghị định 100/2019/NĐ-CP cho phép tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần đối với nhà ở xã hội nhưng việc tăng sẽ không phù hợp với quy hoạch. Khi làm nhà ở xã hội, DN được trích 20% quỹ đất làm nhà ở thương mại nhưng lợi nhuận từ phần nhà thương mại lại phải tính gộp vào lợi nhuận chung của dự án, bị khống chế ở mức 10%. Điều này không khuyến khích chủ đầu tư xây nhà ở xã hội.

Ngoài ra, trên lý thuyết, DN được vay 70 - 85% vốn với lãi suất trung bình 5% nhưng từ 2016 đến nay, nguồn vốn tái cấp bù cho các ngân hàng không có nên DN vẫn phải vay ở mức 11%. 

Phó giáo sư - tiến sĩ Hoàng Công Gia Khánh (Trường đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TPHCM) cho rằng, chiến lược phát triển nhà quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 đặt mục tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt khoảng 27m² sàn, đến năm 2030 đạt 30m² sàn/người; tăng nhà cho thuê, đẩy mạnh phát triển nhà ở thương mại có diện tích trung bình, giá cả hợp lý. Để làm được điều này, Nhà nước cần tăng cường vai trò của khu vực công trong việc cung ứng nhà ở có giá hợp lý thông qua việc chuyển đổi mô hình hoạt động của các công ty phát triển nhà ở thành các DN chủ chốt trong việc phát triển nhà ở giá hợp lý. 

“Nguồn vốn hỗ trợ người thu nhập thấp từ ngân sách còn hạn chế trong khi nhiều DN không mặn mà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do lãi suất vay vốn cao, lợi nhuận bị khống chế, thời gian thu hồi vốn chậm, thủ tục làm nhà ở xã hội thậm chí còn phức tạp hơn làm nhà ở thương mại. Nếu Nhà nước cởi trói thủ tục và có nhiều chính sách tốt hơn, sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư, giúp người có thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở với giá hợp lý”, ông Hoàng Công Gia Khánh nói. 

Thạc sĩ Lê Thị Phương Loan - Phó trưởng bộ môn bất động sản, Trường đại học Văn Lang - nhận định, hiện nay, khi triển khai một dự án bất động sản suôn sẻ, DN cũng phải mất 2 - 3 năm mới hoàn tất các thủ tục pháp lý. Sự chậm trễ này làm tăng chi phí đầu tư của DN, là một trong những yếu tố khiến nguồn cung nhà ở trên thị trường thấp, nhất là nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc trung bình, nhà giá thấp, nhà ở xã hội. Cơ quan quản lý nhà nước cần nhanh chóng rà soát, tháo gỡ các nội dung chưa nhất quán, chưa hợp lý, đồng thời có chính sách hỗ trợ DN, như giảm thuế, giảm các thủ tục và thời gian cấp phép cho các dự án. 

Bích Trần