Sự thật phía sau cơn sốt thị trường bất động sản Nhơn Trạch

Trước thông tin cầu cát lái (nối Q.2, TP.HCM với huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai) sẽ được xây dựng, thị trường bất động sản (BĐS) Nhơn Trạch từng bị xem là “thành phố chết” bất ngờ lên cơn “sốt” chưa từng có. Nhiều dự án BĐS được tung ra thị trường với giá bán tăng gấp hai, ba lần so với trước đây và lập tức “cháy” hàng chỉ sau một, hai ngày bán. thực tế thị trường BĐS nơi đây có “sốt” như những gì các doanh nghiệp công bố?

Nhộn nhịp như... “cò” đất Nhơn Trạch

Tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai hiện nay có lẽ không có loại hình kinh doanh nào tấp nập như môi giới nhà, đất. Từ phía Q.2, TP.HCM, vừa qua phà Cát Lái là đến địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Hai bên đường ĐT 769 sàn môi giới nhà, đất “mọc” lên như nấm. Quán cà phê, quán cơm, tiệm tạp hóa, dịch vụ hớt tóc, cửa hàng photocopy, dịch vụ internet... đua nhau chuyển thành điểm môi giới nhà, đất hoặc kiêm thêm dịch vụ này.

Chỉ một đoạn đường khoảng 2km chúng tôi đếm không dưới 50 điểm môi giới nhà, đất. Điểm nhỏ, chỉ cần một tấm biển và một vài nhân viên ngồi phía trước đón khách. Điểm lớn thì trang hoàng thêm panô, áp phích hoành tráng. Trên các cột điện, cây xanh hai bên đường tờ rơi, băng rôn treo, dán khắp nơi.

Cửa hàng nhôm, photocopy, quán cơm, cà phê đua nhau kiêm thêm dịch vụ nhà đất

Vừa thấy chúng tôi tấp xe vào lề đường xem một tờ rơi dán trên cột điện, một nhân viên môi giới từ trong quán cà phê kiêm dịch vụ nhà đất lập tức phóng ra chèo kéo: “Anh muốn mua đất ruộng, đất vườn hay thổ cư ở đây tụi em có đầy đủ. Anh xem chọn nhanh, nhà đất ở đây đang sốt”.

Mang tiếng là sàn giao dịch BĐS nhưng thực tế chỉ là một căn phòng chừng 4m2 đặt trong góc quán. Bên trong chỉ có hai, ba nhân viên và một người tự xưng trưởng phòng.

Nghe chúng tôi muốn tìm mua đất thổ cư, Thắng - trưởng phòng giao dịch quảng cáo ngay: “Em có một dự án khoảng 50 nền rất đẹp ở gần mặt tiền đường 769 giá từ 3,5 triệu đồng/m2 . Dự án mới mở bán một tháng nhưng nay còn chưa tới chục nền. Anh mua ở hay đầu tư đều tốt vì cầu Cát Lái sắp xây rồi. Giá đang tăng từng ngày”. Tôi gật đầu, đề nghị đi xem đất.

Tuy nhiên, dự án chỉ là một khu đất trống, cỏ mọc um tùm. Thấy tôi tỏ vẻ quan ngại, một nhân viên lập tức thúc giục: “Anh nên quyết định nhanh vì vài ngày nữa dự án sẽ không còn nền nào và chắc chắn giá sẽ tăng”. Chúng tôi tiếp tục di chuyển về hướng UBND huyện Nhơn Trạch, số lượng sàn giao dịch nhà, đất càng đông hơn. Cách vài trăm mét lại có một nhóm nhân viên môi giới đứng hai bên đường vẫy gọi khách. Thậm chí có sàn "di động" trên đường.

Chúng tôi tấp vào một “chốt” bán nhà, đất di động nằm ven đường Lý Thái Tổ thuộc địa phận xã Hiệp Phước, huyện Nhơn Trạch. Lập tức một nhóm nhân viên ùa ra: “Anh ơi vào chọn nhanh, cầu Cát Lái sắp xây, nhà đất đang sốt lắm”. Theo nhóm nhân viên này, họ đang làm việc ở Công ty cổ phần dịch vụ thương mại và xây dựng địa ốc Kim Oanh, đang bán dự án Richland City.

Vừa nghe chúng tôi hỏi thông tin dự án, một nhân viên lập tức lật bản vẽ, phương thức thanh toán, tiện ích dự án... ra giới thiệu. Theo các nhân viên này, chỉ sau khoảng hai tuần mở bán, hiện chỉ còn khoảng 15 nền trong tổng cộng 629 nền. Giá bán từ khoảng 4 triệu - 5,9 triệu đồng/ m2 .

Thấy chúng tôi còn ngập ngừng, một nhân viên chỉ tay về hướng đường Lý Thái Tổ: “Không chỉ cầu Cát Lái sắp xây, đường Lý Thái Tổ cũng sắp mở rộng. Anh không nhanh chân sẽ chỉ còn hàng sang tay”. Theo nhân viên này, tất cả những nền đã bán chỉ sau hai tuần các khách hàng đã gửi công ty bán lại chênh lệch đến 50 triệu đồng/nền.

Cách đó khoảng 2km, chúng tôi tiếp tục ghé vào dự án Đại Phước do Công ty cổ phần đầu tư Bái Tử Long làm chủ đầu tư. Theo nhân viên nơi đây, dù dự án mới mở bán chỉ khoảng hai tháng nhưng nay không còn nền nào. Khách hàng chỉ có thể mua lại với giá chênh lệch từ khoảng 80 triệu - 120 triệu đồng/nền. Tuy nhiên, nhân viên nơi đây vẫn thuyết phục chúng tôi: “Cầu Cát Lái, sân bay Long Thành mới chuẩn bị xây dựng giá đã tăng từng ngày. Anh mua xong chờ cuối năm các dự án này khởi công bảo đảm lời gấp đôi”.

Chừng "chết" vì công nghệ thổi giá

Trái ngược với không khí sôi động ở những dự án của các công ty BĐS, theo ghi nhận của chúng tôi, hiện nay đất do người dân bán chỉ tăng nhẹ khoảng 15-20% so với trước đây. Trong khi giá do các công ty BĐS bán cao hơn rất nhiều lần so với đất trong dân.

Nhân viên tư vấn dự án Richland City cho khách ngay bên lề đường

Điển hình, giá bán đất nền của các dự án Đại Phước, Richland City, Eco Sun (của Công ty cổ phần BĐS Phúc Khang)... cao hơn gần gấp đôi so với giá đất trong dân. Trong đó, nhiều nền của dự án Đại Phước và Richland City cao gần gấp ba lần.

Nói về tình hình nhà, đất ở đây, anh Nguyễn Văn Nghĩa (chuyên làm “cò” đất ở xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch) nói: “Tôi không biết vì sao các công ty BĐS bán giá rất cao vẫn đông khách. Tôi dẫn khách bán đất trong dân chỉ cao hơn vài trăm nghìn/m2 so với trước đây nhưng may mắn cả tháng mới bán được một, hai lô”.

Trong khi đó, nhiều dự án vẫn chưa hoàn chỉnh pháp lý, hạ tầng. Khách hàng chủ yếu mua đất trên “giấy” nên rủi ro không nhỏ. Điển hình, dự án Richland City phần lớn chỉ là một khu đất trống. Khách hàng đến các sàn giao dịch BĐS của các công ty BĐS tại Nhơn Trạch hiện nay có thể thấy khá sôi động. Tuy nhiên, thực tế có bao nhiêu khách thật, bao nhiêu “cò mồi” thì không ai biết.

Tại một “chốt” bán hàng di động của dự án Richland City, khi nhân viên tư vấn được khoảng 10 phút mà chúng tôi vẫn chưa quyết định, bất ngờ xuất hiện một vài khách hàng nhao nhao đòi mua. Sau khi nghe nhân viên tư vấn vài câu, các khách hàng này quay sang chúng tôi nói: “Đất ở đây đầu tư tốt lắm. Tôi đã mua hai nền, mới bán xong lời mỗi nền hơn 100 triệu chỉ trong vòng hai tuần”. Tuy nhiên, theo ghi nhận của chúng tôi, khi những khách hàng khác tới, những người này tiếp tục đến làm “động tác giả” như cũ nhưng không phải ai cũng biết.

Lãnh đạo một công ty BĐS có trụ sở trên địa bàn Q.3 tiết lộ: “Để bán được hàng tất nhiên các sàn sẽ dùng đủ “chiêu” để “câu” khách. Không loại trừ việc tạo ra “diễn viên đóng thế” để tạo tâm lý đám đông”. Trong khi đó, theo người dân, phần lớn các sàn giao dịch nhà, đất nơi đây là người nơi khác đến thuê mặt bằng.

Chị Nguyễn Thị Phúc (ở xã Hiệp Phước, huyện Nhơn Trạch) nói: “Quán tôi từ trước đến nay bán cơm, họ đến đòi thuê mặt bằng làm sàn giao dịch nhà, đất. Tôi không chịu nên họ chỉ thuê một góc của quán làm điểm giao dịch”. Tại phần lớn các điểm giao dịch khác cũng tương tự. Ngoài ra, bên cạnh các dự án của các công ty BĐS, theo tìm hiểu của chúng tôi, tại đây nhiều sàn rao bán dự án nhưng thực tế chỉ là phân lô bán nền. Nhiều khu vẫn chỉ là đất nông nghiệp, chưa chuyển mục đích sử dụng đất. Người mua sẽ gặp rất nhiều rủi ro.

Trao đổi với chúng tôi, bà Võ Thị Diệu - Chủ tịch UBND xã Phú Hữu, huyện Nhơn Trạch (một trong những xã có giá đất sốt nhất hiện nay) cho biết: “Qua việc làm thủ tục các hồ sơ mua bán đất trong dân cho thấy số giao dịch nhà đất trong khoảng hai tháng gần đây tăng gấp hai, ba lần so với trước. Giá đất cũng tăng nhưng chưa có hồ sơ nào giao dịch tăng quá cao so với trước.

Các thông tin nhân viên môi giới nhà, đất tư vấn cầu Cát Lái xây dựng cuối năm nay, đường ĐT 769 sắp mở rộng... là không chính xác. Xã chưa từng thông tin việc này. Xã chỉ công bố quy hoạch, còn dự án khi nào làm thì chưa thể biết. Vì rất nhiều dự án còn đang thiếu vốn. Vì vậy, người dân ở nơi khác đến nên tìm hiểu kỹ thông tin trước khi mua. Đặc biệt, trên địa bàn huyện đang có rất nhiều dự án quy hoạch chưa thực hiện. Người dân nên cẩn trọng, tránh mua phải đất đang quy hoạch”.

Theo tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân (chuyên gia kinh tế, BĐS), các doanh nghiệp thường có thói quen dùng hạ tầng giao thông “kích” thị trường BĐS bằng cách “thổi phồng” quá mức hạ tầng giao thông.

Thậm chí, nhiều dự án đầu tư mới được cơ quan cấp trên đồng ý chủ trương, các doanh nghiệp đã đưa thông tin như dự án sắp khởi công. Nhiều người không tìm hiểu kỹ, nhảy vào mua. Doanh nghiệp bán hết, rút đi, khách hàng “chết đứng”.

Điển hình, trước đây dự án sân bay Long Thành mới được Chính phủ đồng ý chủ trương, còn đang quá trình phản biện, các doanh nghiệp BĐS đã rêu rao thông tin dự án sắp khởi công làm thị trường BĐS “sốt” hầm hập. Nhiều người đua nhau mua, giờ mới “té ngửa” dự án còn chưa có vốn thực hiện. Thị trường xuống, nhiều người ôm hàng khóc ròng.

Tương tự, cầu Cát Lái dù hiện nay Chính phủ đã phê duyệt đầu tư, nhưng từ đây đến khởi công dự án còn một quãng đường rất dài với rất nhiều bước chuẩn bị từ thủ tục đến vốn đầu tư. Vì vậy, khách hàng không tìm hiểu kỹ rất dễ “chết” lần hai tại thị trường này”.

Phan Chí