Sự lựa chọn khả thi

Hiện nay công nhân vẫn khó tiếp cận nhà ở xã hội do giá nhà vẫn quá cao so với thu nhập

Công nhân góp phần quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế của Việt Nam nhưng lại là nhóm người có thu nhập thấp. Với mức lương tối thiểu vùng ở TPHCM là 4.680.000 đồng/tháng theo Nghị định 38/2022/NĐ-CP quy định mức lương tối thiểu đối với người lao động làm việc theo hợp đồng lao động thì việc công nhân có nhà vẫn còn quá xa vời.

Chính phủ đã có chủ trương xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp nhưng giá nhà bán ra lại vượt quá khả năng của công nhân. Với mức lương đã bao gồm tiền tăng ca của 1 cặp vợ chồng công nhân ở TPHCM khoảng 16 triệu đồng/tháng thì mức chi tiêu cho nhà ở của họ vào khoảng 4,8 triệu đồng/tháng, tương đương 57,6 triệu đồng/năm (chi tiêu cho nhà ở chỉ được chiếm tối đa 30% thu nhập). Giả định họ có thể vay tiền để mua nhà ở xã hội với lãi suất không đổi là 6%/năm trong suốt 20 năm từ gói hỗ trợ của Chính phủ thì sức mua của họ là 1 căn hộ có trị giá 660 triệu đồng.

Tuy nhiên, ở TPHCM, chi phí xây dựng nhà ở xã hội vào khoảng 8,8 triệu đồng/m² (theo tính toán của Bộ Xây dựng) thì đơn giá bán ra khoảng gần 20 triệu đồng/m². Đối với cặp vợ chồng trẻ, 1 căn hộ tầm 35m² là ở được. Nhưng có bao nhiêu người sẽ mua được nhà khi trong 10 năm qua, lãi suất cho vay luôn xấp xỉ 10%/năm? 

Chính vì thế, nếu muốn hiện thực hóa chủ trương cung cấp nhà ở cho người có thu nhập thấp thì Chính phủ phải có một kênh cung cấp vốn cho những người này với lãi suất thấp trong dài hạn. Bởi chi phí cho việc ở quá cao thì công nhân sẽ giảm chi tiêu cho giáo dục con cái và vòng xoáy đói nghèo lại luẩn quẩn.

Người có thu nhập thấp khó bề nghĩ đến chuyện mua nhà khi còn nhiều vấn đề khác phải lo. Do đó, Nhà nước cần phát triển nhà ở xã hội cho thuê dài hạn. Chúng ta không cần đặt vấn đề người có thu nhập thấp sở hữu nhà bởi phần lớn họ ở các tỉnh, thành khác đổ dồn về các thành phố lớn làm công nhân; khi đến tuổi hưu, họ có phương án hồi hương.
Tiền thuê nhà nếu chiếm khoảng 20% thu nhập thì không là gánh nặng mà còn có thể giúp họ tích lũy. Với thu nhập của công nhân vào khoảng 8 triệu đồng/tháng thì chi tiêu khoảng 1,2 triệu đồng/tháng cho chỗ ở là hoàn toàn khả thi. 

Vấn đề kế tiếp là diện tích căn hộ nên bao nhiêu? Khi hướng đến thị trường nhà ở xã hội cho thuê, chúng ta nên chia thành 3 nhóm căn hộ: mini (15m², dành cho cá nhân), studio (35m², dành cho cặp vợ chồng trẻ), gia đình (50m², dành cho cặp vợ chồng có con nhỏ) với các mức giá cho thuê tương ứng là 1,6 triệu đồng/tháng/căn mini, 3,5 triệu đồng/tháng/căn studio, 5 triệu đồng/tháng/căn gia đình. 

Những năm vừa qua, chúng ta đã thấy tệ nạn đầu cơ nhà ở xã hội ở TP Hà Nội nghiêm trọng như thế nào. Nên chăng, chúng ta dịch chuyển hoàn toàn việc xây nhà ở xã hội rồi bán ra thành chương trình xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp thuê dài hạn. Cách này vừa phù hợp với túi tiền của người có thu nhập thấp, vừa khắc phục nạn đầu cơ nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, để làm được điều này, toàn bộ nhà ở xã hội cho thuê phải sử dụng ngân sách nhà nước, những công trình không mang lại lợi ích kinh tế mà có giá trị xã hội thì Chính phủ phải đứng ra làm, bởi Chính phủ có nguồn thu khác để bù lại.

Nếu Nhà nước chọn những chủ đầu tư khác để thực hiện thì phải kèm các quyền lợi về quỹ đất, thuế, giải ngân vốn khi họ làm dự án khác. Đồng thời, Chính phủ phải duyệt ngân sách cho vay 100% với lãi suất thấp, đi kèm quy định rất nghiêm về việc sử dụng nguồn vốn, tránh trường hợp sử dụng vốn sai mục đích.

Nhà nước cũng có thể đứng ra chủ trì, chủ đầu tư là người quản lý nhà ở xã hội. Ví dụ, với dự án làm nhà ở xã hội cho thuê, sau 20 năm, có thể cho phép chủ đầu tư nâng cấp lên thành căn hộ trung cấp và bán lại, những người ở thuê nếu có tiền thì được ưu tiên mua lại. 

 Trần Nguyên Đán 
- giảng viên Trường đại học Kinh tế TPHCM