Siết chặt việc đặt cọc khi bán đất nền, phân lô, tách thửa

Cụ thể, HoREA đề nghị quy định chặt chẽ việc đặt cọc của bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản. Đồng thời kiến nghị cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được nhận đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với dự án đã chấp thuận nhà đầu tư. 

Nhiều dự án đất nền chưa đủ điều kiện huy động vốn đã thu tiền cọc khách hàng lên đến 90-95% gây nhiều rủi ro cho khách hàng

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho rằng, điểm d khoản 4 điều 24 dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật. Quy định này là thừa, không cần thiết. Bởi lẽ, nếu là dự án nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật Kinh doanh bất động sản, có nghĩa là đã giao kết hợp đồng, thì chủ đầu tư đã có quyền thu khoản thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Do đó, việc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng hầu như rất ít khi xảy ra rủi ro và hoàn toàn có thể được điều chỉnh theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Luật Kinh doanh bất động sản cần quy định hành vi đặt cọc đối với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) không phải là dự án bất động sản; nhà ở, công trình xây dựng chưa đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh để tránh tình trạng thu tiền đặt cọc quá lớn do khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận giá trị khoản tiền đặt cọc có thể phát sinh hành vi lừa đảo gây thiệt hại bên đặt cọc. 

Do đó, Hiệp hội đề nghị quy định rõ việc cho phép nhận đặt cọc phù hợp với từng đối tượng. Cụ thể, đối với dự án bất động sản quy định chủ đầu tư khi huy động vốn, bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được nhận đặt cọc sau khi dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư và giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. 

Đối với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản thì chỉ được nhận đặt cọc sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai và giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị nền nhà hình thành trong tương lai. 

Phước Chánh