Siết chặt tín dụng, doanh nghiệp bất động sản bị áp lực ‘thoát hàng’

Việc siết chặt tín dụng cũng khiến thị trường bất động sản (BĐS) trong năm 2017 đang bị chững lại. Theo phân tích của chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển, nguyên nhân trong giai đoạn 2014 -2016, các ngân hàng đã “mạnh tay” cho vay BĐS trở lại, theo đó đã giúp cho thị trường BĐS hồi sinh sau một thời gian dài đóng băng.

Không những thế, nhiều dự án BĐS mới được mở ra khiến nguồn cung căn hộ trong 3 năm qua tung ào ạt.

Các công ty BĐS sẽ bán rẻ căn hộ để cân đối dòng tiền trước tình hình tín dụng bị siết chặt.

Đón nhận “luồng gió” đó, rất nhiều nhà đầu tư cũng đã mua nhà để đầu cơ, tạo thêm một “cơn sốt ảo” về nhu cầu mua nhà gia tăng, chủ yếu là căn hộ trung và cao cấp. Trong khi đó, nhu cầu thực sự về nhà giá rẻ, nhà xã hội cho người thu nhập thấp lại thiếu và khó về cơ chế, tạo sự lệch pha cung – cầu về nhà ở cao cấp hiện nay.

Báo cáo của công ty nghiên cứu thị trường CBRE mới đây cũng cho biết, hiện có gần 60% người mua nhà là đầu cơ với tỷ lệ vay từ 70-90% giá trị BĐS. Như vậy, phần lớn thị trường BĐS tại Việt Nam đang tăng trưởng mạnh đều dựa vào nguồn vốn vay của ngân hàng. Theo đó, nợ xấu ngân hàng trong năm qua cũng khó giảm.

Cụ thể, 16 doanh nghiệp BĐS đang niêm yết trên sàn có nợ đến gần 161 ngàn tỷ đồng. Chưa kể các doanh nghiệp chưa niêm yết và sắp niêm yết, con số nợ ngân hàng còn cao hơn. Trong khi, tổng dư nợ phải trả của các doanh nghiệp địa ốc chiếm 64% tài sản. Còn giá trị hàng tồn kho đã tăng 15%, ở mức hơn 105.000 tỉ đồng.

Tình hình thực tế ở mỗi doanh nghiệp cũng rất đáng báo động khi các khoản nợ phải trả trong năm 2017 và 2018 là rất lớn. Chẳng hạn, Sacomreal làm chủ đầu tư dự án Khu dân cư Bắc rạch Bà Bướm, tên thương mại là Jamona City rộng 10,6ha. Để có tiền xây dựng Jamona City, Sacomreal đã vay tiền của hàng loạt ngân hàng.

Cụ thể, Sacomreal vay của ngân hàng Phương Đông 418.493.953.711 đồng với lãi suất 5-10,3% và phải trả nợ trong năm 2017. Ngân hàng Phương Đông cho Sacomreal 100 tỉ đồng để tài trợ vốn lưu động và làm dự án Jamona City. Khoản vay này được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất của chính dự án.

Đầu tư vào BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn trong năm 2017.

Tại dự án Jamona City, ngân hàng Phương Đông cũng cho Sacomreal vay thêm 242.510.506.289 đồng với lãi suất 5-10%, thời gian trả nợ gốc là vào năm 2019. Ngoài ra, trong năm 2017 Sacomreal còn phải trả cho một cá nhân gần 127 tỉ đồng tiền vay để bổ sung vốn lưu động, lãi suất 9,5-10,5% một năm.

Sacomreal còn phải trả cho Công ty Cổ phần May Tiến Phát gần 7,2 tỉ đồng và Vietbank 20 tỉ đồng tiền vay để bổ sung vốn lưu động, trả Vietbank 20 tỉ đồng và Công ty cho thuê Tài chính ngân hàng Á Châu 262 triệu đồng tiền vay mua xe.

Ngân hàng Á Châu cho Sacomreal vay gần 16,5 tỉ đồng làm dự án Jamona Golden Silk và ngân hàng Bưu điện Liên Việt gần 21 tỉ đồng tiền vay cho dự án Jamona Home Resort. Tổng cộng, Sacomreal phải trả cho các chủ nợ hơn 610 tỉ đồng trong năm 2017.

Ngoài ra, Sacomreal còn vay hàng loạt ngân hàng, cá nhân hàng trăm tỉ đồng để bổ sung vốn lưu động của công ty. Tất cả các khoản vay này đều có tài sản thế chấp bằng hoặc hơn vài tỉ đồng so với số tiền được giải ngân.

Theo đó, nhiều chuyên gia nhận định trong năm nay, khả năng các công ty BĐS sẽ đẩy mạnh bán hàng với sự cạnh tranh về giá để trả nợ. Dự kiến trong năm nay đến năm 2018, sẽ có khoảng 40.000 căn hộ được chào bán.

Dù vậy, so với năm 2016 thì nguồn cung căn hộ tại TP.HCM đang giảm và có dấu hiệu chững lại. Cụ thể, trong quí 1/2017, khoảng 7.100 căn được chào bán, nhưng so với quý 4/2016 chỉ chiếm khoảng 42%, chủ yếu là phân khúc trung cấp và bình dân, tập trung ở khu Tây và Nam. Không chỉ thế, lượng tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM trong quý 1/2017 cũng có dấu hiệu giảm, chỉ bằng 43% so với quý 4/2016.

Nhà phố sẽ vẫn hút khách.

Với phân khúc nhà phố - biệt thự - khu nghỉ dưỡng, do có sự lệch pha cung – cầu nên trong quý 1/2017, chỉ có 7 dự án mới được thực hiện (5 dự án nhà phố - biệt thự và 2 dự án biệt thự nghỉ dưỡng). Trong khi năm 2016, phân khúc nhà phố - biệt thự có đến 23 dự án và khu biệt thự nghỉ dưỡng là 19 dự án. Điều này cho thấy, nguồn cung và tiêu thụ trong năm 2017 đang giảm mạnh.

Tuy nhiên, nhìn vào cơ hội đầu tư trong các kênh đầu tư hiện nay như vàng, chứng khoán, gửi tiết kiệm, các chuyên gia cho rằng kênh BĐS vẫn được ưu tiên lựa chọn hơn do tiền gửi ngân hàng thiếu hấp dẫn về tích sản; vàng đang trong xu thế giảm giá; tỷ giá khó tăng hơn 5%; chứng khoán còn nhiều rủi ro, khó thu hút người mới.

Do đó, thị trường BĐS năm 2017 vẫn là kênh thu hút nhà đầu tư cá nhân, nhưng sẽ có sự phân hóa mạnh. Thị trường sẽ không có xu thế rõ rệt, cơ hội sẽ đến theo từng dự án cụ thể dựa trên vị trí, chủ đầu tư và sản phẩm thích hợp.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia tư vấn BĐS chuyên nghiệp – Tổng giám đốc công ty tư vấn đầu tư BĐS Việt An Hòa nhận định thêm, nhìn chung năm 2017 là năm thị trường BĐS chuyển mình theo chất hơn lượng. Bởi sản phẩm tung ra chào bán sẽ ít hơn, căn hộ giá thấp dưới 1,5 tỷ đồng vẫn là sự lựa chọn, nhà phố 2 tỷ đồng vẫn hút khách, đất nền khu Tây và khu Nam đầu tư sẽ có lợi nhuận vượt trội hơn.

Hải Hà