"Sân chơi" thị trường bất động sản sẽ thay đổi khi các luật có hiệu lực

Nhiều động lực từ luật mới

Ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục nhà ở và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong quý I/2024, cả nước có 10 dự án hoàn thành với quy mô khoảng 4.706 căn, số lượng dự án bằng 34,48 % so với quý IV/2023 và bằng 71,43% so với cùng kỳ năm 2023.

Có 19 dự án được cấp phép mới với quy mô khoảng 9.774 căn, số lượng dự án được cấp phép mới bằng 95% so với quý trước và bằng 111,76% so với cùng kỳ năm; có 38 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với quy mô khoảng 5.527 căn, bằng 80,85% với quý trước và bằng 73,08% so với cùng kỳ năm 2023.

Trước thức trạng trên, ông Hải cho rằng năm 2024 vẫn là năm khó khăn đối với ngành bất động sản Việt Nam, tuy nhiên việc các bộ Luật mới như: Luật kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở sớm có hiệu lực cơ bản sẽ giải quyết, tháo gỡ được những vướng mắc về pháp lý của các dự án, nhiều quy định rõ ràng, minh bạch hơn so với trước đây. Nhờ đó, sự hồi phục của thị trường bất động sản sẽ sớm ổn định và tạo ra môi trường thuận lợi mới cho nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản kỳ vọng sẽ phát triển lành mạnh hơn khi các chính sách pháp luật có hiệu lực.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản (VARS) cho rằng, các chính sách pháp luật mới có tầm ảnh hưởng rất quan trọng tới thị trường bất động sản. Đây được coi là những căn cứ bản lề góp phần giúp thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh. Thanh lọc những chủ đầu tư tài chính kém, thay vào đó là những chủ đầu tư tài chính tốt, sản phẩm tốt với pháp lý hoàn chỉnh... mới có ghế trong “sân chơi" bất động sản mới.

Cũng theo ông Đính, thị trường bất động sản sẽ có những chuyển biến từ từ, ổn định dựa trên đà phục hồi và tích lũy trước đó, cùng với sự hậu thuẫn từ tăng trưởng kinh tế và sự phát triển của đô thị hóa. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư vẫn là phân khúc được quan tâm nhiều nhất và tiếp tục dẫn dắt thị trường. Tiếp đến là loại hình nhà, đất thổ cư khi các nhà đầu tư ngày càng chắc chắn hơn về triển vọng phục hồi của thị trường địa ốc sau khi trải qua quá trình "thăm dò".

Thị trường vẫn còn khó khăn

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, thị trường bất động sản hiện vẫn còn một số bất cập trong việc xử lý vướng mắc của các dự án bất động sản, nhà ở do một số quy định của luật. Các vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của thị trường. Có thể kể đến sự bất cập do quy định doanh nghiệp chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở, hoặc đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại...

“Do đó, một trong những giải pháp cho thị trường bất động sản phục hồi là tăng tổng cầu nhà ở. Nhưng không phải là tổng nhu cầu nói chung mà là tổng nhu cầu có khả năng thanh toán. Để làm được điều này và hạn chế đầu cơ, chúng ta phải phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội” – ông Châu chia sẻ.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thái Bình - Chủ tịch Đông Tây Group nhận định rằng, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực hơn, nhưng nhìn ở nhiều bối cảnh, thị trường vẫn còn nhiều khó khăn khác nhau.

Nhưng các chính sách pháp luật mới vừa được ban hành đã và sẽ có tác động rõ nhất đến thị trường. Nhu cầu thực tế của khách hàng, nhà đầu tư và những người ở thật trong thời kỳ sắp tới cũng thay đổi cực kỳ nhanh chóng. Trong đó, căn hộ chung cư, đặc biệt là khu vực trung tâm sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Đơn cử, trong thời gian vừa rồi, thị trường TPHCM và một số tỉnh lân cận có nhu cầu khá tốt và gần như đang dẫn dắt thị trường. Tiếp đến là bất động sản ven biển, nhà liền thổ gắn liền với hạ tầng phát triển.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng cho rằng, vấn đề của thị trường bất động sản hiện này là dòng tiền và dòng tiền này có đủ mạnh để phát triển bất động sản hay không?

Theo ông Hiển, năm 2023, nguồn cung tiền quan trọng cho bất động sản đều suy giảm. Sang năm 2024 có sự tăng nhẹ và phục hồi. Trong đó, dòng tiền nhà đầu tư cá nhân và bất động sản sẽ bắt đầu giải ngân ra từ quý III và quý IV và chiều hướng sẽ tốt lên từ quý III. Nhưng dòng tiền cho các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn khó khăn.

“Điểm sáng của thị trường bất động sản trong năm 2024 là chỉ phục hồi cục bộ, xuất phát từ nhà đầu tư trung hạn giải ngân chưa nhiều và không có sự xoay vòng. Các công ty bất động sản niêm yết tiếp tục thua lỗ trong quý I/2024, điều này cho thấy, kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn. Tuy nhiên, sự chọn lọc, phục hồi là có; các quỹ đầu tư tầm nhìn trung hạn bắt đầu đặt cửa vào các công ty bất động sản. Bất động sản có nhu cầu sử dụng và khai thác doanh thu sẽ phục hồi từ quý III/2024, tập trung khu vực TPHCM và các địa phương lân cận.” – ông Hiển dự báo.

Bích Trần