Rất cần có quy định về đặt cọc mua bất động sản

Thu tiền cọc rồi... im ru

 Khoảng cuối năm 2018, sản phẩm trong dự án Hausbelo - ở phường Phú Hữu, TP Thủ Đức, TPHCM, do Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Minh Sơn làm chủ đầu tư - được rao bán rầm rộ trên mạng. Bấy giờ, nơi dự kiến triển khai dự án vẫn còn là bãi đất trống nhưng nhà đầu tư và phân phối sản phẩm vẫn hứa hẹn giao nhà vào quý IV/2020. 

Đến thời hạn giao nhà, Công ty Minh Sơn thông báo, chưa thể khởi công dự án do dịch COVID-19, quy định pháp luật có nhiều thay đổi. Đến nay, dự án xây dựng này vẫn chỉ là bãi đất um tùm cỏ dại. Khoảng tháng 3/2023, Công ty TNHH AHC Minh Sơn - đơn vị phát triển dự án - gửi thông báo chấm dứt thỏa thuận giao dịch với những khách hàng đã đăng ký và đặt cọc mua nhà trong dự án Hausbelo.

Tương tự, hơn 4 năm trước, hàng trăm người đã đặt tiền cọc để mua căn hộ trong dự án Ascent Plaza do Công ty TNHH Tiến Phát Đông Bắc (Tiến Phát Corp) làm chủ đầu tư. Tuy nhiên đến nay, nơi dự kiến xây cao ốc (số 375-377 Nơ Trang Long, phường 13, quận Bình Thạnh, TPHCM) vẫn chỉ là khu đất trống.  

Sau 4 năm đóng tiền cọc mua căn hộ trong dự án Ascent Plaza của Công ty TNHH Tiến Phát Đông Bắc, khách hàng vẫn không thấy dự án này nhúc nhích

Một khách hàng kể, khoảng năm 2018, chị ký hợp đồng đặt cọc với Công ty TNHH Tiến Phát Đông Bắc để mua căn hộ trong dự án Ascent Plaza. Công ty thu của chị 25% giá trị căn hộ (khoảng 600 triệu đồng), hứa bàn giao nhà vào quý IV/2020 nhưng đến hẹn, dự án vẫn không nhúc nhích. Chủ đầu tư nhiều lần gửi thông báo thay đổi thời gian ký hợp đồng mua bán và bàn giao căn hộ. Mới đây nhất, ngày 23/6/2021, chủ đầu tư hứa bàn giao nhà vào quý II/2024 nhưng khách hàng đã mất hết niềm tin. Vừa qua, chủ đầu tư gửi tiếp thông báo khuyên khách hàng rút lại tiền.

Rất nhiều dự án bất động sản (BĐS) khác cũng “bất động” 4-5 năm qua dù chủ dự án đã thu tiền cọc của khách. Chẳng hạn như dự án Tecco Đầm Sen Complex (4 Bùi Cẩm Hổ, phường Tân Thới Hòa, quận Tân Phú, TPHCM) do Công ty cổ phần Địa ốc Phú Tân làm chủ đầu tư, dự án Đức Long Golden Land (phường Tân Thuận Tây, quận 7, TPHCM) do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Vạn Gia Long làm chủ đầu tư…

Phải quy định rõ điều kiện thu, mức thu tiền cọc

Theo luật sư Trần Minh Cường - Giám đốc Công ty TNHH TMC Lawyers - nhiều chủ đầu tư dự án BĐS thu tiền khách hàng thông qua các hình thức như ký thỏa thuận đặt cọc, giữ chỗ, hứa mua hứa bán dù nơi dự kiến triển khai dự án chỉ là bãi đất trống. Do đó, đã xảy ra nhiều vụ tranh chấp về hợp đồng mua bán, hợp đồng đặt cọc. Pháp luật kinh doanh BĐS lại không có quy định về việc thu tiền của người mua nhà ở hình thành trong tương lai bằng hình thức thỏa thuận đặt cọc mà chỉ quy định chung chung trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Bộ luật này cũng không quy định cụ thể đặt cọc bao nhiêu, đặt cọc thế nào nên có chủ đầu tư dự án thu tiền cọc đến 80 - 90% trị giá nhà, đất. 

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã bổ sung quy định chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh là rất phù hợp với thực tiễn: "Theo lý, mình có tài sản thì mới nhận tiền cọc để bán cho người khác. Các chủ đầu tư chỉ có quyền sử dụng đất, chưa có sản phẩm gì trên đất mà thu tiền cọc thì rất dễ gây rủi ro cho khách hàng". 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM - nhận xét, lâu nay, các chủ đầu tư thu tiền cọc là căn cứ vào Bộ luật Dân sự năm 2015, nhưng bộ luật này lại không quy định mức cọc tối đa (mức trần). Do đó, đã có nhiều trường hợp nhận mức tiền đặt cọc cao rồi chiếm dụng, gây thiệt hại cho bên đặt cọc và gây bất ổn cho thị trường BĐS. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc bổ sung quy định về thu tiền đặt cọc vào dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) là cần thiết nhưng chưa đủ. Chẳng hạn, dự thảo luật không có quy định về đặt cọc trước thời điểm đủ điều kiện giao kết hợp đồng, nhất là đối với các trường hợp đặt cọc để hứa mua hứa bán đất nền hoặc sản phẩm của các dự án BĐS chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, chưa khởi công xây dựng công trình. Do đó, bên đặt cọc vẫn có khả năng chịu thiệt. Chẳng hạn, bên nhận tiền đặt cọc có thể hủy hợp đồng đặt cọc khi BĐS tăng giá hoặc chiếm đoạt tiền đặt cọc, hay nhận tiền cọc như một cách huy động vốn rồi chôn vốn của khách hàng.

Do vậy, cần bổ sung quy định chỉ được nhận tiền đặt cọc sau khi dự án xây công trình nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, đã có giấy phép xây dựng và đã khởi công; giá trị tiền đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với dự án đất nền, chủ đầu tư dự án chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa và đã khởi công xây dựng kết cấu hạ tầng của công trình; giá trị tiền đặt cọc không quá 5% giá trị nền nhà hình thành trong tương lai. 

Bích Trần