Quy trình thủ tục đầu tư dự án đang lâm vào tình trạng “con gà - quả trứng”

Theo Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại bị ách tắc ngay từ bước 1 của thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại do Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện.

Dù thủ tục này theo cơ chế một cửa nhưng lại bị mất nhiều thời gian hơn, thậm chí bị “tắc” ngay tại cửa đầu tiên. Nếu so với trước đây làm theo cơ chế nhiều cửa thì doanh nghiệp có thể đồng thời trực tiếp làm việc song song với từng Sở, ngành, quận, huyện để được thẩm định nên có kết quả nhanh hơn hiện nay. 

Bởi lẽ, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư chỉ là thủ tục khởi đầu của dự án, chứ không phải là thủ tục để quyết định ngay “Báo cáo khả thi” của dự án, vì sau thủ tục này thì các Sở, ngành tiếp tục thực hiện thủ tục thẩm định dự án; phê duyệt quy hoạch chi tiết; giao, thuê đất; công nhận chủ đầu tư; cấp Giấy phép xây dựng; xác định nghĩa vụ tài chính. 

Quy trình thủ tục đầu tư nhà ở trên địa bàn TPHCM gặp nhiều ách tắc ngay từ khâu đầu tiên gây khó cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, do sự bất hợp lý của quy định đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị mà nếu bổ sung từ sơ bộ vào cụm từ “đánh giá sơ bộ sự phù hợp với quy hoạch đô thị” thì hợp lý hơn, tương tự như điểm a khoản 3 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 2 Điều 25 Luật bảo vệ môi trường 2015, chỉ thay thế một từ “sơ bộ” trong cụm từ “đánh giá sơ bộ tác động môi trường” thì đã giảm được thời gian và chi phí thực hiện thủ tục hành chính.

Còn quy định “đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết” mâu thuẫn với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định. “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”, nhưng tại thời điểm này chưa được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” thì nhà đầu tư chưa được công nhận là chủ đầu tư dự án nên lâm vào tình trạng “con gà - quả trứng”, cái nào có trước cái nào có sau” – ông Lê Hoàng Châu đặt vấn đề.

Còn đối với nhà ở xã hội, hiện các dự án đang vướng mắc trong phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở xã hội.

Cụ thể, điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành, nhưng khi thực hiện quy trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội thì quy định ưu đãi chủ đầu tư lại bị ách tắc ngay tại bước 1 “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” và tại bước 2 “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500”, do Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc) và UBND cấp huyện “không dám” phê duyệt mà yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải “chờ” cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 rồi mới “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500”, nên không biết phải “chờ” đến bao giờ.

Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét hướng dẫn các đơm vị phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở xã hội “được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành”, sau đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, cập nhật các chỉ tiêu xây dựng của dự án nhà ở xã hội đã phê duyệt.

Bích Trần