Quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn: Sẽ tác động rất lớn đến người dân

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM - cho rằng, dự thảo quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư (CC) khi nhà CC chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ là không phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Cụ thể, điều 145 Luật Đất đai 2013 và điều 190 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đều quy định đất xây dựng khu CC gồm: đất xây dựng tòa nhà CC, đất xây dựng các công trình hạ tầng phụ cận phục vụ cư dân nhà CC, tất cả khối tài sản nhà CC đều thuộc quyền sở hữu riêng, quyền sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của tất cả các chủ sở hữu nhà CC. Trường hợp tòa nhà CC dù đã bị phá dỡ thì cũng không thể đồng nhất với nhà CC đã bị tiêu hủy, vì đó là tài sản của các chủ sở hữu nhà CC vẫn còn tồn tại một phần, chưa hoàn toàn bị tiêu hủy. Do đó, không thể quy định “quyền sở hữu nhà CC chấm dứt khi nhà CC phải phá dỡ”. “Thực tế, chỉ có một số trường hợp nhà CC bị tiêu hủy do thiên tai như động đất, núi lửa hoặc khu đất có nhà CC bị đổ sụp xuống sông, xuống biển…, còn lại các trường hợp nhà CC bị phá dỡ, cháy nổ thì tài sản nhà CC vẫn không hoàn toàn bị tiêu hủy” - ông Lê Hoàng Châu nói.

Bên cạnh đó, điều 145 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định trường hợp sau khi cấp giấy chứng nhận mà tài sản bị tiêu hủy, phá dỡ thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản không còn hiệu lực pháp lý bao gồm trường hợp tòa nhà CC đã bị phá dỡ, chứ không quy định quyền sở hữu tài sản chấm dứt. Vì trong trường hợp nhà CC này được xây dựng lại mà các chủ sở hữu nhà CC được tái định cư tại chỗ thì sẽ được cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận.  

Luật sư Trần Minh Cường - Giám đốc Công ty luật TNHH TMC Lawyer - cho rằng, CC là công trình được xây dựng trên quyền sử dụng đất chung và liên quan đến niên hạn công trình (chẳng hạn các công trình cấp đặc biệt niên hạn khoảng 50-70 năm, hay các công trình cấp 2, cấp 3 có niên hạn tầm 30-50 năm) nên công trình xây dựng là công trình có thời hạn. Tuy nhiên, nếu quy định thời hạn sử dụng nhà CC thì phải giải quyết được vấn đề tổng thể, đồng bộ các pháp luật có liên quan. Trong đó việc xác định giá, tiền sử dụng đất, tiền thuế, đơn giản hóa các thủ tục… để điều chỉnh giá bán sao cho hợp lý, ít nhất phải giảm được khoảng 30 - 40% giá bán so với căn hộ sở hữu lâu dài.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán - giảng viên Trường đại học Kinh tế TPHCM - chia sẻ, quy định thời hạn sở hữu nhà CC có thể kéo giảm giá nhà nhưng vấn đề khó hiện nay là các CC đã xây dựng thì xử lý ra sao? Bản chất sở hữu CC có thời hạn và không thời hạn khác nhau rất xa. Sở hữu CC không thời hạn như là tài sản của người dân, còn sở hữu có thời hạn như là đi thuê nhà trả tiền trước.

Nếu quy định thì phải đồng bộ không thể chia thành 2 nhóm sở hữu CC có thời hạn và không thời hạn. Do đó, Chính phủ phải có hướng hỗ trợ, bù đắp để đảm bảo quyền lợi đối với người đã mua CC từ trước khi quy định có hiệu lực, tránh gây tâm lý hoang mang cho người dân. Đồng thời, cần có quy định pháp luật cụ thể về quyền sử dụng đất toàn CC sau khi CC hết thời hạn để tránh chồng chéo, mâu thuẫn, rắc rối giữa chủ đất mới, chủ đất cũ. 

Ngọc Bích