Quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn sẽ đẩy giá đất nền tăng cao

Nhiều ý kiến tại phiên họp lần thứ 21 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quan tâm tới quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn tại dự án Luật Nhà ở (sửa đổi)

Đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn

Theo tờ trình của Chính phủ, Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư, hết thời hạn sử dụng mà nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn sử dụng thì phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương, nhất là tại Hà Nội và TPHCM, vẫn còn rất chậm, gặp nhiều khó khăn.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tồn tại, hạn chế trong công tác phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư là do pháp luật về nhà ở không có quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư. Do vậy, các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn, từ đó không thực hiện di dời, phá dỡ, ngay cả khi nhà chung cư không còn an toàn cho người sử dụng.

Vì vậy, tờ trình khẳng định cần thiết phải bổ sung quy định cụ thể việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn cho người sử dụng. Cần quy định cụ thể quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư.

Đại đa số ý kiến của Ủy ban Pháp luật không tán thành với quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn bởi tác động lớn tới người dân cũng như thị trường bất động sản vốn đang gặp khó

Nhiều bất cập

Báo cáo thẩm tra về Dự án luật, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Lý do, một số Ủy ban của Quốc hội tham gia thẩm tra cho thấy, chính sách về sở hữu nhà chung cư có thời hạn chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ của nhân dân, là người trực tiếp chịu tác động.

Báo cáo thẩm tra cũng chỉ ra rằng, quy định này có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay, có thể dẫn đến xu hướng “mua đất” thay vì mua nhà, phát triển hình thức phân lô bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư, nhất là ở các đô thị lớn..

Với quy định này, thời hạn sở hữu nhà chung cư không được xác lập cụ thể cùng với việc xác lập quyền sở hữu mà phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý về xây dựng khi kiểm định nhà chung cư ở các thời điểm khác nhau.

“Điều này dẫn đến không xác định được thời hạn sở hữu nhà chung cư khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Từ đó tiềm ẩn rủi ro cho các bên khi mua bán nhà chung cư, do không biết tình trạng nhà chung cư tại thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở để xác định thời hạn sở hữu còn lại, gây khó khăn cho việc xác định giá nhà, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu” - ông Hoàng Thanh Tùng phân tích thêm.

Ngoài ra, quy định chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư là chưa giải quyết thỏa đáng mối quan hệ giữa tài sản là nhà chung cư và quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư. Theo đó, quyền sở hữu tài sản trên đất chấm dứt nhưng quyền sử dụng đất vẫn còn. Quy định của dự thảo luật như vậy chưa khắc phục được khó khăn hiện nay là tình trạng nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ nhưng người dân không chịu di dời để cải tạo, xây dựng lại, do họ vẫn có quyền sử dụng đất và vẫn có thể căn cứ vào đó để “trụ lại”.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cũng chỉ ra, kinh nghiệm pháp luật quốc tế về thời hạn sở hữu nhà chung cư nêu trong báo cáo đánh giá tác động chính sách của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cho thấy, không có nước nào áp dụng như đề xuất trong dự thảo luật.

Do đó, nhiều ý kiến đề xuất không bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo luật mà vẫn giữ như hiện hành. Đồng thời bổ sung một số biện pháp, trình tự, thủ tục cụ thể liên quan đến phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Tổng thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường cho rằng, quy định về thời hạn sử dụng chung cư ảnh hưởng, tác động lớn tới Hà Nội và TPHCM. Ông đề nghị cơ quan soạn thảo phải xem xét, tính toán cho phù hợp, có đánh giá tác động thêm về chính sách.

Ông Bùi Văn Cường nêu quan điểm "quy định như dự thảo là chưa đảm bảo chặt chẽ về pháp lý và gây mâu thuẫn trong quy định pháp luật". Bởi, ngay tại điểm a, khoản 1, điều 12 của dự luật khẳng định, chủ sở hữu nhà ở có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp. Điều 32 Hiến pháp 2013 cũng quy định, mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở... Quyền sở hữu tư nhân, quyền thừa kế được pháp luật ủng hộ. Trong trường hợp cần thiết, vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, thiên tai... các nhà trưng mua phải bồi thường, nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng tài sản theo giá thị trường.