Quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở có cũng như không!

Quy định bảo lãnh ngân hàng (NH) đối với dự án nhà ở đã có hiệu lực gần một năm, mà theo đó, người mua nhà sẽ không lo dự án bị chậm tiến độ hay ngưng thi công bởi khi đó NH sẽ đứng ra trả lại toàn bộ số tiền khách hàng đã đóng cho chủ đầu tư (CĐT). Tuy nhiên, đến tận lúc này, quy định trên có mà vẫn như không!

Liên tục các vụ tranh chấp mua bán căn hộ giữa CĐT và người mua nhà thời gian gần đây tại TP.HCM như The Harmona, Bảy Hiền Tower, Rubyland… đang làm dấy lên mối lo ngại về sự thiếu lành mạnh của thị trường bất động sản (BĐS). Nếu không có sự điều chỉnh kịp thời và giám sát chặt chẽ từ cơ quan chức năng, trong đó có việc thực hiện bảo lãnh NH, những vụ tương tự The Harmona hay Bảy Hiền Tower hoàn toàn có thể tái diễn.

Người mua nhà luôn nằm "kèo dưới"

Theo ghi nhận của chúng tôi, từ khi quy định bảo lãnh NH đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực (1/7/2015), hàng chục lễ ký kết bảo lãnh giữa các CĐT và NH đã được tổ chức công khai và công bố rầm rộ, nhưng việc ký kết thực sự chỉ diễn ra ở vài ba dự án. Chị T.A. (Q.1, TP.HCM) cho biết, sau những vụ lùm xùm gần đây, chị đã xem xét rất kỹ tình trạng pháp lý cũng như vấn đề bảo lãnh NH của các dự án và nhận ra hầu hết CĐT và NH chỉ mới hứa với nhau, chứ chưa ký kết chính thức.

Cụ thể, tại khu căn hộ cao cấp De Capella (Q.2, TP.HCM) do Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai làm CĐT, khi chị đề nghị cho xem chứng thư bảo lãnh của NH, nhân viên môi giới đã đưa ra văn bản thông báo của Vietcombank về việc chấp thuận bảo lãnh bàn giao nhà đối với dự án này. “Đây mới chỉ là văn bản chấp thuận thôi, đã ký kết chính thức đâu!” chị T.A. nghi ngờ. “Dạ, bên em chưa làm xong móng cho dự án này nên chưa ký kết chính thức với NH được. Chắc chắn khi làm xong móng chị sẽ có chứng thư bảo lãnh của NH”, nhân viên môi giới khẳng định.

Theo nhân viên môi giới của Quốc Cường Land, hiện CĐT thường lách luật bằng hình thức ký thỏa thuận đặt cọc với khách hàng. Khi CĐT hoàn thành phần móng, thỏa thuận sẽ chuyển sang đặt cọc chính thức và ký hợp đồng mua bán với người mua nhà. Khi đó, khách hàng cũng đồng thời có chứng thư của NH.

“Nếu không có chứng thư của NH thì sao? Bên em có trả lại tiền cọc và bồi thường cho chị không?”, chị T.A. chất vấn. “Chắc chắn tháng Tám tới chị sẽ nhận được chứng thư bảo lãnh của NH, vì Vietcombank đã thẩm định khả năng tài chính của CĐT, cũng như pháp lý dự án và chấp thuận bảo lãnh”, nhân viên của Quốc Cường Land khẳng định. Tuy nhiên, khi chị T.A. đề nghị đưa thêm điều khoản trả lại tiền cọc và bồi thường vào một thời điểm cụ thể thì nhân viên này… cười trừ!

Quy định về bảo lãnh NH đối với các dự án chung cư được quy định khá rõ ràng nhưng lại không có chế tài xử lý, nên hầu hết chủ đầu tư đều “phớt lờ” - Ảnh minh họa

Tại dự án River City (Q.7, TP.HCM) do Công ty Phát Đạt và An Gia liên doanh đầu tư, khi nghe đề cập đến bảo lãnh NH, nhân viên môi giới cố tình lảng tránh, dù vẫn khẳng định được Vietinbank bảo lãnh. Hay như một số dự án bị phát hiện xây dựng không phép, đến giấy phép còn chưa có thì lấy đâu ra bảo lãnh của NH? Tuy nhiên, căn hộ tại những dự án này vẫn được bán ra thị trường bằng đủ hình thức “lách luật”. Không chỉ bị “qua mặt” với hình thức “hứa” giữa CĐT và NH mà ngay cả với một số dự án đã ký chính thức, người mua nhà vẫn phải nằm “kèo dưới”.

Chẳng hạn, tại Gateway Thảo Điền (Q.2, TP.HCM) của Sơn Kim Land, để được bảo lãnh của NH Phương Đông (OCB) đối với căn hộ tại dự án này, người mua nhà phải ký cam kết giao nhà cho OCB. Trong khi luật quy định trách nhiệm bảo lãnh thuộc về CĐT và trước khi mở bán dự án phải có chứng thư bảo lãnh của NH, thì ở đây người mua nhà phải mang nhà mình cầm cố!

Cần minh bạch thông tin

Để giảm thiểu những rủi ro cho người mua nhà, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, nên có quy định công khai các dự án đang thế chấp NH, tránh lặp lại trường hợp như chung cư The Harmona mới đây. “Việc này phải đưa vào quy định và không chỉ công khai ở NH mà còn trên phương tiện truyền thông, có như vậy người mua nhà mới tránh được các CĐT làm ăn theo kiểu “ăn xổi ở thì”, ông Châu đề xuất.

Sự công khai này sẽ giúp người mua nhà biết dự án đang vay vốn ở đâu, thế chấp dạng nào và yêu cầu giải chấp khi ký hợp đồng mua bán với CĐT. Không chỉ công khai việc thế chấp, vấn đề bảo lãnh cũng cần được cơ quan chức năng giám sát một cách chặt chẽ, nghiêm túc hơn và chính thức công khai để người mua nhà nắm rõ, tránh được rủi ro. Hiện khá nhiều NH vừa cho CĐT vay, vừa bảo lãnh cho người mua nhà, trong khi vốn pháp định cũng như tổng tài sản không đảm bảo; thậm chí có NH còn bảo lãnh cho hàng loạt dự án, có dự án đến hơn 2.000 tỷ đồng.

Với tình trạng vừa cho vay, vừa bảo lãnh, nếu xảy ra tình huống CĐT không bàn giao nhà theo cam kết, thậm chí phá sản thì NH sẽ ưu tiên thu hồi nợ cho mình hay ưu tiên cho quyền lợi của người mua được bảo lãnh? Trật tự xử lý tài sản đã được thế chấp và bảo lãnh cũng rất cần có sự phân định rõ.

Bên cạnh đó, nếu NH A là tổ chức cấp tín dụng cho CĐT, nhưng NH B là tổ chức phát hành chứng thư bảo lãnh dự án cho tài sản hình thành trong tương lai, thì tranh chấp quyền lợi của chủ nợ và của tổ chức phát hành chứng thư bảo lãnh có thể xảy ra trong trường hợp dự án được thế chấp cho cả hai NH. Nếu làm đúng luật thì CĐT phải có số tiền ký quỹ tương đương dự án để thế chấp làm bảo lãnh. Khi không có quy định rõ ràng và nếu chiếu theo quy định xử lý tài sản trả nợ của DN phá sản, có thể phần thiệt sẽ nghiêng về người mua nhà. Chưa kể, trong trường hợp NH phát chứng thư bảo lãnh bị… phá sản, ai sẽ bảo lãnh cho… bảo lãnh của NH?

Trước thực tế trên, có thể thấy, quy định bảo lãnh mua nhà “trên giấy” vẫn chưa thực sự bảo vệ được người mua nhà như mục tiêu của những nhà làm luật. Ngoài những kẽ hở, quy định này còn thiếu hẳn chế tài xử lý nếu CĐT không thực hiện hoặc thực hiện sai. Vì thế, quy định này chỉ mang tính hình thức chứ không thể trở thành công cụ để cơ quan quản lý nhà nước làm minh bạch thị trường, bảo vệ người tiêu dùng.

Ca Hảo