Quản lý kém: 'Cuộc chiến' trong các chung cư không có hồi kết

Ngày 3/10, Thành ủy TP.HCM đã khai mạc Hội nghị Ban chấp hành Đảng bộ TP.HCM lần thứ 14, bàn giải pháp cấp bách cho ba tháng cuối năm 2017 và đánh giá quá trình thực hiện 7 chương trình đột phá. 

Cư dân treo băng rôn khắp chung cư Phú Hoàng Anh yêu cầu chủ đầu tư trả lại phí bảo trì

Tại hội nghị, UBND TP.HCM thừa nhận một số khuyết điểm, trong đó nổi bật là các vấn đề về quản lý, vận hành nhà chung cư (CC), để xảy ra tình trạng tranh chấp, mâu thuẫn kéo dài giữa chủ đầu tư, ban quản trị (BQT) và cư dân.

Luật Kinh doanh bất động sản và quy chế quản lý sử dụng nhà CC đã nhiều lần thay đổi, cứ tưởng tình trạng tranh chấp tại các CC sẽ sớm được giải quyết, nhưng đến nay vẫn chưa có dấu hiệu lắng xuống. Theo các chuyên gia, công tác quản lý yếu kém là nguyên nhân chính khiến tranh chấp tại các CC trở thành “cuộc chiến” không hồi kết. 

Chung cư... không bình yên 

Sau khoảng sáu năm đưa vào sử dụng, cư dân CC Hoàng Anh Gold House (huyện Nhà Bè, TP.HCM) đã trải qua gần 5 năm tranh chấp với Công ty TNHH An Tiến (chủ đầu tư dự án). Đến nay “cuộc chiến” vẫn chưa có hồi kết. Theo các cư dân, nhiều lần giữa cư dân và chủ đầu tư xảy ra xung đột, thậm chí có lúc đã dẫn đến ẩu đả, rất may lực lượng công an can thiệp kịp nên không xảy ra thương vong. 

“Ngọn lửa” tranh chấp được châm ngòi từ khi BQT CC thành lập năm 2013. Theo quy định, sau khi BQT CC được thành lập, chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao quỹ bảo trì cho BQT CC. Thế nhưng, chủ đầu tư vẫn phớt lờ. “Xung đột” giữa cư dân với chủ đầu tư kéo dài từ năm này sang năm khác. Tổng số tiền bảo trì khoảng hơn 35,6 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo các cư dân, sau hơn sáu năm đấu tranh quyết liệt, đến nay còn khoảng 500 triệu đồng chủ đầu tư vẫn chưa trả. 

Hình ảnh kém chất lượng tại chung cư The Easter City

“Cuộc chiến” giữa cư dân CC Phú Hoàng Anh (cách CC Hoàng Anh Gold House khoảng 500m) với chủ đầu tư - Công ty cổ phần Phú Hoàng Anh (thuộc Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai) cũng diễn ra khoảng một năm qua. Nguyên nhân chính xuất phát từ việc chủ đầu tư “quên” trả phí bảo trì cho cư dân. 

Theo các cư dân, BQT CC thành lập cách nay khoảng bốn năm. Tổng số tiền phí bảo trì chủ đầu tư phải bàn giao cho cư dân khoảng 44 tỷ đồng. Theo thỏa thuận, chủ đầu tư sẽ bàn giao toàn bộ phí bảo trì cho cư dân theo sáu đợt, bắt đầu từ tháng 7/2014 đến tháng 12/2014. 

Thế nhưng, sau khi thanh toán vài đợt, chủ đầu tư bắt đầu viện đủ lý do để thanh toán nhỏ giọt, sau đó ngưng đến nay. Bức xúc, cư dân gửi đơn đến các cơ quan chức năng, nhưng tình hình vẫn không thay đổi. Bất lực, cách nay khoảng bốn tháng, các cư dân căng băng rôn, làm biển hiệu đòi nợ treo trước CC, nhưng đến nay tình hình vẫn như cũ. Anh C. (một cư dân ở đây) nói: “Chúng tôi biết làm vậy là rất phản cảm, nhưng chủ đầu tư chây ì, cơ quan chức năng không giải quyết. Chúng tôi đành phải đưa thông tin lên cho người biết”. 

Không chỉ tranh chấp giữa cư dân, BQT với chủ đầu tư, nhiều nơi còn bùng phát tranh chấp giữa cư dân với BQT. Khoảng hơn bốn tháng qua, CC Ehome 3 (Q.Bình Tân, TP.HCM) bất ngờ trở thành CC “vô chủ” khi BQT đột ngột đồng loạt từ nhiệm, bỏ ngang công việc, không quản lý. Theo cư dân, trước đây mức phí dịch vụ là 4.500 đồng/m2. 

Thế nhưng, từ đầu năm 2017, BQT yêu cầu cư dân đóng 5.100 đồng/m2 và giải thích, thu theo yêu cầu của chủ đầu tư. Tuy nhiên, khi cư dân làm việc với chủ đầu tư thì chủ đầu tư khẳng định không biết khoản tiền này. Hai bên xảy ra xung đột. BQT đồng ý trả tiền chênh lệch lại cho cư dân. Trong khi việc này chưa thực hiện, bất ngờ một số thành viên BQT làm đơn từ nhiệm. 

Nghi ngờ BQT thu, chi không minh bạch, các cư dân đề nghị kiểm tra việc sử dụng quỹ bảo trì CC. Ngay lập tức, các thành viên còn lại của BQT cũng từ nhiệm. Bức xúc, khoảng một tuần qua, các cư dân liên tục treo băng rôn đòi BQT trả lại tiền chênh lệch, đối thoại với cư dân...

Ngoài tranh chấp liên quan đến việc quản lý, phí bảo trì, hiện nay, tình trạng CC xây dựng kém chất lượng cũng khá phổ biến, đẩy tranh chấp tại các CC ngày càng gay gắt hơn. Từ khi đưa CC vào sử dụng vào khoảng cuối năm 2015 đến nay, dường như CC The Easter City (hay còn gọi CC 6B, huyện Bình Chánh, TP.HCM) do Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu tư chưa có ngày bình yên. 

Nhiều hạng mục tại căn hộ chung cư SaigonRes Plaza xuống cấp

Dù CC mới đưa vào sử dụng nhưng hàng loạt căn hộ liên tục xảy ra nứt tường, gạch bong tróc, thấm dột, thang máy “chập chờn”... Cư dân phản ánh, chủ đầu tư trám trét lại, vài ngày sau lại nứt. Chủ đầu tư sửa thang máy hết lần này đến lần khác, nhưng “đóng mở tùy hứng”. “CC xuống cấp rõ ràng như vậy, nhưng chủ đầu tư và cơ quan chức năng vẫn nói đảm bảo chất lượng. Chúng tôi không hiểu nổi” - một cư dân ta thán.

Luật bất cập hay công tác quản lý có vấn đề? 

Theo tìm hiểu của chúng tôi, việc quản lý tại các CC hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập. Theo quy định, dự án trước khi đưa vào sử dụng phải được các cơ quan chức năng nghiệm thu. Nhưng hiện nay, rất nhiều dự án, chủ đầu tư ngang nhiên vừa đưa dân vào ở, vừa tiếp tục thi công để “né” lãi phạt giao nhà trễ. Thậm chí một số dự án sau khi đã đưa đầy đủ dân vào ở, chủ đầu tư bỏ ngang, nhiều hạng mục CC ngừng thi công. 

Chẳng hạn, dự án The Easter City dù còn rất nhiều hạng mục chưa làm xong, chủ đầu tư vẫn đưa dân vào ở. Sau khi số lượng cư dân vào ở gần lấp đầy CC, việc thi công cũng bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Tính đến nay dù dự án đã bàn giao nhà gần hai năm, nhưng ngay cả hồ bơi vẫn xây dang dở. 

Tương tự, tại CC Hoàng Anh Gold House, cư dân nhiều lần phản ánh, các cơ quan chức năng vẫn giải quyết không đến nơi đến chốn. Bộ Tài nguyên-Môi trường vào cuộc thanh tra mới phát hiện, CC đưa vào sử dụng nhiều năm vẫn còn hàng loạt công trình chưa xây dựng, chưa nghiệm thu bàn giao theo quy định. 

Trong khi đó, Luật Nhà ở năm 2014 (thay thế Luật Nhà ở năm 2005) được kỳ vọng sẽ giải quyết dứt điểm tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì CC của các chủ đầu tư, nhưng sau hơn ba năm có hiệu lực thi hành, nhiều quy định trong bộ luật này chỉ có hiệu lực trên… giấy. 

Theo luật sư Nguyễn Văn Trương, Trưởng văn phòng luật sư Nguyễn Văn Trương, Luật Nhà ở 2014 quy định rất rõ: nếu chủ đầu tư nhà CC cố tình chây ì, không chịu bàn giao kinh phí bảo trì phần diện tích chung của CC thì UBND cấp tỉnh/thành phố ra quyết định cưỡng chế. Trong trường hợp này, Sở Xây dựng là đơn vị được UBND tỉnh/thành phố quyền thực hiện, nhưng từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực đến nay chưa có trường hợp nào bị cưỡng chế. 

Ngoài ra, theo luật sư Trương, theo quy định hiện nay, dự án phải được các cơ quan chức năng nghiệm thu mới được đưa dân vào ở. Luật đã quy định rất rõ, cụ thể nhưng vẫn xảy ra tình trạng CC chưa làm xong đã đưa dân vào ở. Khi vào ở một CC chưa hoàn chỉnh, cư dân bất bình là chuyện dễ hiểu. Rõ ràng, rất nhiều vấn đề tranh chấp hiện nay không phải nằm ở chỗ pháp luật bất cập mà do các cơ quan có trách nhiệm quản lý không nghiêm, có dấu hiệu “du di” cho những sai phạm của chủ đầu tư.

Theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Trọng Hoàng, việc tranh chấp tại các CC trước đây được xác định do quy định pháp luật còn bất cập. Hiện nay, các quy định pháp luật được sửa đổi, bổ sung, nhưng tình hình vẫn không thay đổi, cho thấy công tác quản lý hiện nay có vấn đề. 

“Lãnh đạo TP.HCM cần chỉ đạo, yêu cầu các cơ quan có trách nhiệm cần quản lý chặt chẽ, nghiêm khắc hơn. Bởi những việc tranh chấp, CC kém chất lượng... kéo dài sẽ gây mất lòng tin người mua nhà, ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch phát triển nhà ở”, ông Hoàng kiến nghị. 

Phan Trí