Qua rồi thời tự phong hạng chung cư để hét giá

Theo nghị định trên, từ ngày 1/8, chung cư được phân làm 3 hạng: 1, 2 và 3. Chung cư được xếp hạng dựa trên 8 tiêu chí bắt buộc gồm: vị trí, tiện ích, chỗ đậu xe, sảnh và hành lang, thang máy, hệ thống điện, căn hộ và nhóm các tiêu chí theo quy chuẩn xây dựng.

Trong đó, chung cư hạng 1 (hạng cao nhất) phải đáp ứng thêm điều kiện gần công viên hoặc khu vui chơi, giải trí; trong khuôn viên, phải có khu dịch vụ giáo dục hoặc y tế, thể thao, có thang máy chở hàng riêng, cứ 2 căn hộ thì phải có tối thiểu 1 chỗ (slot) đậu ô tô với diện tích tiêu chuẩn 25m² (tính theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng năm 2021). Chung cư xếp hạng 1 phải có trụ sạc cho xe điện. Đối với chung cư hạng 2, cứ 4 căn hộ phải có tối thiểu 1 chỗ đậu xe với diện tích tiêu chuẩn 25m². Đối với chung cư hạng 3, cứ 100m² diện tích sử dụng thì phải có 1 chỗ đậu xe.

Người mua căn hộ giờ đã có các tiêu chí rõ ràng về phân hạng chung cư, tránh mua hớ giá. Trong ảnh: Chung cư cao cấp LUMIÈRE Riverside trên đường Võ Nguyên Giáp, TP Thủ Đức

Cũng theo nghị định trên, dựa vào điều kiện bắt buộc chung, các tổ chức có chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở sẽ ban hành các tiêu chí cụ thể và bổ sung (nếu có) để xác định, phân hạng với từng chung cư. Việc công bố thông tin, quảng cáo liên quan đến hạng nhà chung cư khi kinh doanh căn hộ phải đúng với nội dung đã được phân hạng.

Lâu nay, trên thị trường, các chủ đầu tư tự phân hạng chung cư để định giá bán. Chẳng hạn, giá căn hộ trong chung cư bình dân là dưới 38 triệu đồng/m², trong chung cư trung cấp là khoảng 38-75,5 triệu đồng/m², trong chung cư cao cấp là khoảng 75,5-151 triệu đồng/m², trong chung cư hạng sang là trên 188,6 triệu đồng/m², trong chung cư siêu sang là trên 300 triệu đồng/m².
Nghị định 95/2024/NĐ-CP đã xác lập những tiêu chí cơ bản, từ đó ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư gắn mác “cao cấp”, “hạng sang” để hét giá.

Kỹ sư Nguyễn Văn Đực - nguyên Ủy viên Ban Chấp hành Tổng hội Xây dựng Việt Nam - nhận định, quy định phân hạng chung cư đã có từ rất nhiều năm, nhưng cơ quan quản lý nhà nước không có hướng dẫn cụ thể để áp dụng vào thực tế. Các doanh nghiệp cũng không tham gia đăng ký bình chọn, xét chọn chung cư theo tiêu chuẩn phân hạng chung cư đã được quy định. Hầu hết doanh nghiệp tự phong hạng cho chung cư của mình sao cho có lợi nhất khi bán và cơ quan nhà nước cũng không kiểm tra được. Do đó, dù căn hộ chung cư không đạt những yêu cầu tối thiểu về hành lang, cầu thang, sảnh tầng, thang máy, thang bộ, chẳng có mấy tiện ích, lại nằm xa các dịch vụ y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao… nhưng chủ đầu tư vẫn cứ định danh là “hạng sang”, “cao cấp”, “siêu sang” rồi bán giá căn hộ cao chót vót.

Cũng theo ông, quy định trong Nghị định 95/2024/NĐ-CP đã cụ thể hơn, chi tiết hơn nhưng cần phải xét duyệt các tiêu chí nghiêm khắc hơn, như tiêu chí phòng cháy và chữa cháy, sảnh tầng, cầu thang bộ… để đảm bảo an toàn cho cư dân. Về yêu cầu chung cư hạng 1 phải có trụ sạc xe điện, ông cho rằng cần quy định trụ sạc điện phải đặt ở khu riêng bên ngoài tòa nhà, không đặt trong tầng hầm.

Theo ông David Jackson - Tổng giám đốc Công ty Tư vấn bất động sản Avison Young Việt Nam - Nghị định 95/2024/NĐ-CP giúp người mua căn hộ đánh giá đúng giá trị và chất lượng của chung cư mà họ quan tâm, đồng thời giúp cơ quan nhà nước thuận tiện hơn trong việc quản lý chất lượng, số lượng các dự án xây chung cư trong khu vực. Ông cho rằng, bộ 3 luật mới liên quan đến bất động sản - gồm Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - cùng các nghị định hướng dẫn thi hành luật sẽ giúp người mua nhà tiếp cận thông tin dễ dàng và rõ ràng hơn, từ đó đánh giá khách quan, chính xác hơn về khoản đầu tư của mình, giao dịch bất động sản cũng trở nên an toàn và minh bạch hơn.

Ông Trần Nguyên Đán - giảng viên Trường đại học Kinh tế TPHCM - cho rằng, quy định phân hạng chung cư trong Nghị định 95/2024/NĐ-CP khá đầy đủ, chi tiết. Việc cần làm là bám sát các quy định trên và bắt buộc các chủ đầu tư phải thực hiện nghiêm, công khai rộng rãi cho khách hàng. Cơ quan quản lý nhà nước cũng phải có trách nhiệm kiểm tra, giám sát. “Quy định phân hạng này giúp người dân hiểu rõ và đúng giá trị căn hộ mình sắp mua, tránh ngộ nhận và tránh mua hớ giá” - ông nói.

Bích Trần