Phập phù thị trường bất động sản cuối năm

Đất nền: Các tỉnh lân cận “xuống”, TP.HCM “lên”?

Từ đầu năm đến nay, phân khúc đất nền tại các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An... được xem là rất hấp dẫn giới đầu tư bất động sản (BĐS); phần lớn các dự án đất nền quy mô lớn đều tập trung tại khu vực này. Nhưng gần đây, thị trường đang có dấu hiệu nguội lạnh vì nhiều dự án thiếu minh bạch pháp lý bị phanh phui; chính quyền siết chặt quản lý quy hoạch khiến người mua đất có tâm lý dè chừng. Trong khi đó, thị trường BĐS ở TP.HCM được đánh giá là đang phát triển ổn định và minh bạch, ghi được điểm trong mắt khách hàng và nhà đầu tư.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, thị trường các tỉnh vùng ven phát triển “nóng” thời gian qua chủ yếu là do được kích thích từ thông tin về các dự án hạ tầng như dự án đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, cao tốc Bến Lức - Long Thành; cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết; cầu Phước Khánh nối huyện Cần Giờ (TP.HCM) với huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai); tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên dự kiến kết nối TP. Biên Hòa (tỉnh Đồng Nai)… 

Sự phát triển “nóng” đó đã kéo theo nhiều hệ lụy xấu, cơ quan chức năng không thể quản lý kịp nên hàng loạt dự án phân lô, tách thửa trái phép mọc lên đe dọa phá nát quy hoạch. Người mua đất kiện cáo khắp nơi.

Sau khi phát hiện nhiều công ty BĐS như: Alibaba, Vạn An Phát... có dấu hiệu bán hàng trái phép, cơ quan chức năng tỉnh Đồng Nai đã cấm biển cảnh báo khắp nơi

Để ngăn chặn tình trạng trên, UBND các tỉnh Bình Dương và Đồng Nai phải có văn bản tạm ngưng cấp phép phân lô tách thửa; thậm chí tỉnh Đồng Nai còn cắm biển cảnh báo khắp nơi. Từ khi có sự can thiệp của chính quyền, thị trường BĐS các tỉnh đâm ra... xì hơi. 

Anh H., lãnh đạo một công ty (CT) BĐS ở Đồng Nai thừa nhận: “Chính sách thắt chặt quản lý của chính quyền địa phương khiến thị trường chựng lại và có dấu hiệu đi xuống. Chúng tôi dự định sẽ chuyển nguồn lực tài chính và nhân sự về TP.HCM.”

Tương tự, nhiều doanh nghiệp khác như CT địa ốc Kim Oanh, CT BĐS Eximrs... cũng đang chuyển thị trường từ các tỉnh về TP.HCM. 

Ông Trần Văn Dũng - Giám đốc CT TNHH xây dựng và quản lý BĐS Trường Phát đánh giá, thị trường BĐS TP.HCM có sự quản lý minh bạch hơn các tỉnh, thành lân cận, nên dù vẫn có yếu tố rủi ro từ các nhà đầu cơ nhưng không phát triển quá “nóng”.

Dự báo thị trường đất nền TP.HCM sẽ nhiều tín hiệu tốt và phát triển ổn định hơn sau khi thành phố ban hành quy định mới về tách thửa

Đặc biệt, trong khi các quy định về tách thửa của các tỉnh lân cận vẫn còn nhùng nhằng thì UBND TP.HCM đã có quyết định 60, quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa, hạ chuẩn diện tích tách thửa đất ở hầu hết các quận, huyện vùng ven và ngoại thành. Nhờ vậy, nhiều khả năng thị trường đất nền ở TP.HCM sẽ sôi động hơn trong thời gian tới.

Theo ông Trần Khánh Quang (chuyên gia BĐS), quyết định 60 ra đời nhằm hoàn thiện quyết định 33 trên cơ sở các quận, huyện thống nhất một cách làm, tránh tình trạng mỗi nơi một kiểu như trước; quản lý chặt hơn cơ sở hạ tầng. Dự báo sắp tới thị trường đất nền TP.HCM sẽ “hạ nhiệt” ở những khu vực quá “nóng”, “nóng” lên ở những khu vực chưa “nóng” và “sốt” ở những khu vực đang tăng giá”.

Thị trường căn hộ: “nóng” phân khúc trung bình, nguy cơ dội hàng phân khúc cao cấp

Theo ghi nhận của Hiệp hội BĐS TP.HCM (Horea), từ đầu năm đến nay đã có khoảng 61 dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng cộng khoảng hơn 25.000 căn hộ. Trong đó, phân khúc nhà ở cao cấp khoảng 7.451 căn; phân khúc trung cấp 13.976 căn; phân khúc bình dân 7.212 căn.

Rõ ràng, nhóm căn hộ có giá vừa túi tiền (trung cấp và bình dân) chiếm tỷ trọng lớn, đến khoảng 74% tổng số căn hộ được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ khoảng 25,2% là khá thấp, chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của người thu nhập thấp.

Dự báo thị trường căn hộ vừa túi tiền tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường cuối năm

Tiến sĩ Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính, ngân hàng đánh giá, hiện thị trường BĐS đang tăng trưởng rất tốt, là một trong bốn lĩnh vực thu hút vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài nhiều nhất. Lãi suất cho vay cũng đang khá ổn định và có xu hướng tiếp tục giảm. Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, từ tháng 7/2017, mặt bằng lãi suất cho vay chỉ còn khoảng 6,5%/năm và 9%-10%/năm đối với vay trung và dài hạn. Với nhóm khách hàng tốt, tình hình tài chính lành mạnh, minh bạch, lãi suất cho vay chỉ khoảng từ 4%-5%/năm.

Tình hình này không chỉ giúp các nhà đầu tư tiếp cận được với nguồn vốn rẻ hơn mà còn là cơ hội để nhiều khách hàng quan tâm hơn đối với lĩnh vực BĐS, giúp thị trường tiếp tục tăng trưởng. 

Tuy nhiên, theo Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng, chuyên gia BĐS, nhiều khả năng thị trường BĐS cuối năm sẽ tăng trưởng không đồng đều. Thị trường căn hộ trung cấp và bình dân dành cho người có nhu cầu ở thực sẽ phát triển ổn định hơn dù khó có khả năng giảm giá, vì nhu cầu còn đang rất cao. Riêng phân khúc nhà ở cao cấp, nghỉ dưỡng và condotel sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc giải tỏa hàng tồn. 

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cũng dự báo thị trường BĐS cuối năm 2017 sẽ tốt hơn nhưng diễn biến cụ thể trên từng phân khúc có khác nhau. Giá BĐS cao cấp trong 3 năm 2015 - 2017 đã tăng khá cao, vượt qua mức đỉnh năm 2008-2009; cộng với việc nhiều dự án căn hộ đi vào giai đoạn giao nhà, dẫn đến áp lực cho thuê và thoát hàng tăng cao. Vì vậy, BĐS nghỉ dưỡng có nguy cơ gặp khó khăn do áp lực cạnh trạnh để thoát hàng.

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM khẳng định: “Từ nay đến cuối năm doanh nghiệp nào đầu tư vào thị trường cho người có nhu cầu ở thật thì vẫn tăng trưởng; nhưng nếu muốn đầu tư vào thị trường đầu cơ thì phải xem lại”.

Phan Trí