Pháp luật chồng chéo khiến doanh nghiệp khó khăn, đất đai lãng phí

Ngày 11/3, Ban Kinh tế Trung ương và Đại học Quốc gia TPHCM đã tổ chức Hội thảo khoa học “Phát triển bền vững thị trường bất động sản trong bối cảnh mới”.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản thời gian qua còn những hạn chế về quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, thuế, tín dụng, thu tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai cũng như các quy định pháp lý về kinh doanh bất động sản. Nhìn chung, nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản phát triển chưa bền vững.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang chịu tác động của quá nhiều luật nhưng các luật đều bị chồng chéo gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc.

GS.TS Nguyễn Thị Cành – Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc Gia TPHCM chia sẻ, hiện nay quy hoạch treo kéo dài nhiều năm, đất không được đưa vào sử dụng gây lãng phí tạo ra nhiều dự án "ma”. Có những huy hoạch treo kéo dài hơn 30 năm như Khu đô thị Bình Quới – Thanh Đa (quận Bình Thạnh, TPHCM). Nhiều khu đất nhà nước thông báo quy hoạch cho trồng cây xanh, hay dự án công cộng nhưng sau 5 năm, 10 năm, 20 năm hoặc nhiều hơn không triển khai, làm cho đất bị “bỏ hoang”, nhà nước không thu hồi, người dân không được đầu tư để gia tăng giá trị của đất dẫn đến lãng phí nguồn thu nhập lớn cho người dân, nhà đầu tư và nhà nước. 

Ngoài ra, giá đất của nhà nước hiện nay chưa phù hợp và sát với giá đất thị trường, cần rà soát lại khung giá đất và điều chỉnh định kỳ hoặc đột xuất phù hợp hơn, bám sát diễn biến quan hệ cung cầu thị trường. Do đó, nhà nước cần chủ động điều tiết thị trường bằng quan hệ cung cầu, rà soát các điều kiện lựa chọn nhà đầu tư, đảm bảo nhà đầu tư có năng lực thực hiện các dự án bất động sản . 

Đồng thời tăng mức phạt đối với việc không đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất chậm; nợ tiền sử dụng đất, thuế đất. Xử lý nghiêm các trường hợp được giao đất, thuê đất nhưng quá thời hạn cam kết vẫn chưa thực hiện, không đưa đất vào sử dụng… 

Ông Trần Quốc Dũng – Phó tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, hiện nay luật vẫn còn sự chồng chéo, không thống nhất trong quy định pháp luật. Trong khi đó bất động sản chịu tác động rất nhiều luật phức tạp, từ đó gây khó khăn, ách tắc trong thủ tục hành chính các dự án bất động sản hiện nay. Trong khi thủ tục hành chính thì nhiêu khê, gây lúng túng cho cho cả doanh nghiệp và cơ quan nhà nước trong việc cấp phép đầu tư dự án. Thực tế, để triển khai một dự án từ giai đoạn nghiên cứu quỹ đất, chủ trương đến khi có giấy phép xây dựng… thông thường mất 24 tháng, phải trải qua nhiều thủ tục, nhiều cơ quan thẩm định, thậm chí một vấn đề nhưng lại qua quá nhiều lần cấp phép. 

Hội thảo bàn luận các vấn đề hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai trong thời gian tới

Ngoài ra, hiện nay tình trạng thanh kiểm tra, truy tố đối với hàng loạt dự án sử dụng đất khiến cho các cán bộ có tâm lý e ngại, tư duy “không làm thì không sai” khiến thủ tục càng bị tắc. 

Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cho biết, hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản đang ngày càng hoàn thiện, tuy nhiên, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều nội dung chồng chéo, bất cập nên bộ đang tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi.   

Về thị trường, hiện cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, dư thừa bất động sản cao cấp, thiếu nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội… giá bất động sản thì tăng liên tục, đặc biệt là phân khúc đất nền. Hoạt động giao dịch của các sàn bất động sản chưa đảm bảo việc quản lý các giao dịch bất động sản… Nguồn lực tài chính của các chủ đầu tư bất động sản chưa đa dạng, bền vững, chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng, tiền ứng trước của khách hàng, nhiều doanh nghiệp chuyển sang huy động vốn bằng trái phiếu không có tài sản đảm bảo gây tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

Để đảm bảo thị trường bất động sản trong thời gian tới phát triển ổn định, lạnh mạnh, Bộ Xây dựng đã kiến nghị trình Quốc hội hoàn thiện thể chế, pháp luật liên quan đến bất động sản; cùng với các địa phương khẩn trương xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương giai đoạn  2022-2015 và giai đoạn 2022- 2030 để có cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư triển khai dự án phát triển nhà ở trên địa bàn.

Bích Trần