Phải quy định chặt chẽ đối với hợp đồng hứa mua hứa bán

Trước thực trạng nhiều chủ đầu tư “bán lúa non” khi dự án chưa đủ các thủ tục pháp lý thời gian qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, lẽ ra, Luật Kinh doanh BĐS cần quy định HĐ hứa mua hứa bán, đặt cọc cũng phải có đủ điều kiện như HĐ mua bán thì mới chặt chẽ. Hiện những quy định này chưa có nên vô tình tạo điều kiện cho nhiều chủ đầu tư huy động vốn của người mua nhà khi dự án mới có cái tên, hoặc mới chỉ được cấp phép một phần (tầng hầm), hay mới được chấp thuận chủ trương đầu tư...

Hầu hết dự án căn hộ tại TP.HCM được bán dưới dạng HĐ hứa mua, hứa bán, đặt cọc khi chưa xây xong móng, thậm chí chưa có đầy đủ giấy phép. (Hình minh họa)

Ngoài ra, hiện tồn tại một kẽ hở trong Luật Kinh doanh BĐS 2014 là chưa có chế tài về vấn đề đặt cọc, nên các chủ đầu tư vẫn thực hiện theo Bộ luật Dân sự (điều 328 Bộ luật Dân sự về vấn đề đặt cọc), nhưng luật này lại không quy định tiền cọc phải là bao nhiêu. Vì vậy, xét về bản chất, việc này đang vi phạm tinh thần của Luật Kinh doanh BĐS, bởi theo quy định, việc huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai chỉ ở mức tối đa là 30% trong giai đoạn đầu, trong trường hợp đây là HĐ mua bán, và chỉ được ký sau khi dự án đủ điều kiện để bán và huy động vốn, tức là phải làm móng xong, phải có giấy phép xây dựng, có sổ đỏ, bảo lãnh... Thế nhưng, nhiều chủ đầu tư sau khi công bố dự án thì đã ký ngay HĐ hứa mua hứa bán.

* Tình trạng này đang ảnh hưởng tới thị trường thế nào, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Thứ nhất, đây là hình thức lách luật để huy động vốn, sẽ gây rủi ro cho những người tham gia ký HĐ hứa mua hứa bán, đặt cọc. Thậm chí có trường hợp, chủ đầu tư sử dụng hình thức ký HĐ vay tiền của khách hàng để phát triển dự án, cũng là một cá ch huy động vốn. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của khách hàng, vì với những HĐ hứa mua hứa bán, coi như chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng mà không chịu bất kỳ một trách nhiệm nào về mặt pháp lý.

Theo quy định, nếu là HĐ đặt cọc, trong trường hợp vi phạm, chủ đầu tư cùng lắm là trả lại tiền cọc, còn người mua nếu sau này không mua sẽ mất tiền cọc. Chủ đầu tư là người nắm đằng chuôi, có thêm vốn phát triển dự án, thậm chí có trường hợp sử dụng sai mục đích, mà rủi ro sẽ thuộc về người tiêu dùng.

* Có biện pháp nào để giải quyết tình trạng này không, thưa ông?

- Sắp tới, HoREA sẽ có một văn bản kiến nghị với Chính phủ về việc này, để xây dựng những quy định pháp luật cụ thể hơn nhằm bảo vệ người mua nhà, đồng thời minh bạch hóa thị trường. Ngoài ra, mới đây lãnh đạo UBND TP.HCM đã chấp thuận với đề xuất của HoREA về việc công khai đối với các dự án bắt buộc công khai (trừ các dự án thực hiện theo chế độ mật) nhằm giúp người mua nắm bắt thông tin kịp thời, chính xác trước khi quyết định mua nhà tại các dự án chung cư. Đây cũng là một trong những giải pháp nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư “bán lúa non” khi chưa thực hiện đầy đủ những quy định pháp lý của dự án.

* Ông có lời khuyên nào dành cho người mua nhà nhằm tránh những dự án “bán lúa non”?

- Trước mắt, chưa có chế tài nào để xử lý dứt điểm tình trạng này, vì chủ đầu tư không vi phạm Luật Dân sự, chỉ vi phạm tinh thần của Luật Kinh doanh BĐS 2014. Để tránh rủi ro, người mua nhà phải tự mình tìm hiểu về dự án, về chủ đầu tư và phải đòi hỏi chủ đầu tư cung cấp đầy đủ bằng chứng pháp lý của dự án như giấy phép xây dựng, bảo lãnh ngân hàng, quyền sử dụng đất… HoREA đang xúc tiến làm văn bản kiến nghị Thủ tướng trong việc quy định chặt chẽ đối với HĐ hứa mua, hứa bán, đặt cọc nhằm giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà và minh bạch hóa thị trường, tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng giữa các chủ đầu tư.

* Xin cảm ơn ông.

Chấn Hưng (thực hiện)