Officetel và sự bất công của căn hộ thương mại dưới 45m2

UBND TP đưa ra hai lý do bác bỏ căn hộ thương mại dưới 45m2: nguy cơ phá vỡ quy hoạch và nhà “ổ chuột” trên cao. Theo UBND TP, hiện nay, TP.HCM có tốc độ đô thị hóa và tốc độ tăng dân số cơ học cao. Việc xây dựng căn hộ thương mại dưới 45m2 sẽ đẩy nhanh hơn nữa quá trình này. Từ đó làm tăng quy mô dân số và tăng áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, xã hội của TP đang quá tải. 

Thế nhưng, nếu nhìn tổng thể thị trường nhà ở hiện nay, nhận định trên chưa thuyết phục. Khoảng ba năm qua, TP.HCM đang phát triển rất mạnh một loại hình căn hộ có diện tích dưới 45m2. Đó là đứa “con lai” officetel. Thậm chí, rất nhiều officetel có diện tích chỉ khoảng 25 - 35m2. Theo các công ty nghiên cứu thị trường, toàn TP hiện có khoảng 10.000 căn hộ officetel. Đây là căn hộ có mục đích chính làm văn phòng nhưng có thể... ở lại.

Căn hộ dưới 45 m2 ở dự án Becamex Bình Dương

Tuy nhiên, trên thực tế, phần lớn officetel chủ yếu được dùng để ở. Trong khi đó, pháp luật không thể kiểm soát nổi việc này. Điều này đồng nghĩa với việc cơ quan quản lý Nhà nước không thể kiểm soát được chỉ tiêu dân số trong chung cư so với mật độ xây dựng; không thể kiểm soát được sự tác động của quy mô dân số lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Chưa kể về mặt pháp lý officetel hiện nay chưa được chính thức thừa nhận. Người mua officetel chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất. 

Thế nhưng, thời gian qua, officetel đã không tạo nên “ổ chuột” như ý kiến lo ngại của UBND TP. Đặc biệt, nếu UBND TP đã đồng ý cho phát triển officetel; không lo nguy cơ quá tải hạ tầng do officetel gây ra, tại sao lại bác bỏ căn hộ thương mại dưới 45m2? Trong khi thực tế, hai loại hình căn hộ này đang có hình thức sử dụng giống nhau.

Dự án căn hộ giá rẻ, dưới 45 m2 của Becamex Bình Dương

Về mặt pháp lý, UBND TP cho rằng, theo Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về nhà ở, diện tích tối thiểu đối với nhà ở thương mại là 45m2. Như vậy, việc phát triển căn hộ dưới 45m2 là không phù hợp quy định pháp luật. 

Tại khoản 1 điều 40 của Luật Nhà ở 2005, quy định tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại, đối với căn hộ chung cư không thấp hơn 45m2. Trên cơ sở này, Bộ Xây dựng đã ban hành Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 tiếp tục quy định nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 45m2 và nhà ở xã hội không nhỏ hơn 30m2.

 Thế nhưng, khi áp dụng vào thực tế đã cho thấy quy định của Luật Nhà ở 2005 và Tiêu chuẩn Quốc gia 2012 quá “cứng”, không phù hợp với thực tế. Bởi nhu cầu nhà ở của mỗi tỉnh, thành khác nhau; giá trị phát triển quỹ đất cũng khác nhau. Riêng TP.HCM cần được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả quỹ đất. 

Trên cơ sở đó, Luật Nhà ở ban hành năm 2014 (thay thế Luật Nhà ở năm 2005) đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu 45 m2 đối với căn hộ chung cư thương mại. Đối với loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định, nhưng phải phù hợp các quy định chung.
  
Đến năm 2015, Chính phủ ban hành Nghị định 100 đồng ý “hạ chuẩn” nhà ở xã hội từ 30m2 xuống 25m2. Tuy nhiên, đến nay Bộ Xây dựng vẫn chưa ban hành tiêu chuẩn mới để thay thế Tiêu chuẩn Quốc gia 2012. Về nguyên tắc, Tiêu chuẩn Quốc gia 2012 vẫn có giá trị. Thế nhưng, nếu hiện nay quy định căn hộ thương mại chỉ có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 45m2, có nghĩa các dự án đang được đầu tư xây dựng theo Luật Nhà ở 2014 và áp dụng Tiêu chuẩn Quốc gia về nhà ở của Luật Nhà ở 2006 đã lạc hậu hơn 10 năm. Như vậy, về mặt pháp lý, việc “bác bỏ” căn hộ thương mại dưới 45 m2 cũng không thuyết phục. 

Theo Tiến sĩ Nguyễn Trọng Hoàng - chuyên gia kinh tế bất động sản, nhiều nước và vùng lãnh thổ trên thế giới lâu nay đã có quy định phát triển căn hộ diện tích nhỏ, siêu nhỏ như: Hồng Kông (15m2); Thái Lan (25m2); Trung Quốc (20m2); Hàn Quốc (14m2)… Việc hạ diện tích là để đáp ứng tốt hơn nhu cầu bức xúc về nhà ở của người dân. Khi thu nhập của người dân tăng lên thì việc đầu tư căn hộ nhỏ giảm dần. Điều này cho thấy, ở các nước họ quy hoạch rất sát với nhu cầu thực tế. Trong khi đó, việc quy hoạch ở nước ta không những chậm mà còn xa rời thực tế.

Phan Trí - Ngọc Bích